배당기일에 임대인이 갑자기 이의를 걸었습니다 — 누가 이의를 할 수 있나요

확정일자와 대항요건을 모두 갖춘 임차인이 경매 절차에서 배당요구를 해 두면, 배당기일에는 법원이 작성한 배당표에 따라 각 채권자의 몫이 정해집니다. 그런데 막상 배당기일에 가 보면 임대인이 임차인의 배당액 자체나 순위에 대해 이의를 제기하는 경우가 드물지 않습니다. 임대인 입장에서는 자신에게 돌아올 몫이 줄어든다고 느껴지거나, 임차인의 우선변제권 성립 시점을 다투고 싶을 때 이런 이의를 시도하곤 합니다.

민사집행법은 기일에 출석한 채무자는 채권 또는 순위에 대하여 이의할 수 있다고 정하고 있습니다. 여기서 채무자란 경매 대상 부동산의 소유자, 즉 이 글에서는 임대인을 가리킵니다. 다시 말해 임대인은 배당 절차에서 이의를 제기할 수 있는 지위에 있는 사람이 맞고, 이의 자체가 법에서 예정한 정상적인 절차라는 점을 먼저 알아둘 필요가 있습니다.

다만 임대인이 배당기일에 나오지 않았다고 해서 이의가 없다고 안심할 수는 없습니다. 채무자는 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지는 서면으로도 이의를 할 수 있다고 정해져 있기 때문입니다. 즉 기일에 불출석한 임대인이 사전에 서면으로 이의를 접수해 둔 상태일 수 있으므로, 임차인으로서는 배당기일 전에 배당표원안을 확인해보는 것이 안전합니다.

한편 다른 채권자가 임차인에게 이의를 거는 경우도 있습니다. 이때는 기일에 출석한 채권자가 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서만 다른 채권자를 상대로 이의할 수 있다는 제한이 붙습니다. 즉 아무 채권자나 아무 이유로나 이의를 걸 수 있는 것이 아니라, 자신의 배당 몫과 직접 관련되는 범위 안에서만 이의가 허용된다는 뜻입니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 쓴 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격도 함께 갖추고 있어, 경매 배당 단계에서 임대인이나 다른 채권자의 이의로 절차가 지연되는 사안을 다수 다뤄왔습니다.

임대인은 왜 하필 배당기일에 이의를 거는 걸까요

배당기일까지 별다른 다툼 없이 진행되던 사건에서 갑자기 이의가 나오면 임차인은 당황하기 쉽습니다. 하지만 배당기일은 각 채권자의 몫이 구체적인 금액으로 확정되는 자리이다 보니, 그 전까지 서류상으로만 존재하던 순위 다툼이 실제 돈의 많고 적음으로 드러나는 시점이기도 합니다. 임대인이 이 시점에 이의를 거는 것 자체는 법이 예정한 절차이므로 특별히 이례적인 일은 아닙니다.

실무에서 자주 다투어지는 지점을 성격별로 나누어 보면, 크게 확정일자를 갖춘 시점, 대항요건인 인도와 주민등록을 실제로 갖춘 시점, 그리고 다른 담보권자나 채권자와 견주었을 때의 순위 계산 세 가지로 정리할 수 있습니다. 이 가운데 어느 사유가 실제로 인정될지는 개별 사건의 증거관계에 따라 갈리는 문제이므로 이 글에서 미리 결론을 내리지는 않습니다.

중요한 것은 어떤 사유로 이의가 제기되든, 그 이후에 진행되는 절차 자체는 앞서 본 진술·경정·소 제기라는 같은 틀을 따른다는 점입니다. 즉 이의의 내용이 확정일자 시점에 관한 것이든 대항요건에 관한 것이든, 임차인이 그 절차에서 해야 할 역할과 상대방이 지는 소 제기 부담은 달라지지 않습니다.

다만 이의의 구체적인 내용에 따라 임차인이 준비해야 할 소명자료의 종류는 달라질 수 있습니다. 확정일자 시점이 문제라면 임대차계약서와 확정일자 부여 내역을, 대항요건 구비 시점이 문제라면 전입신고 관련 자료를 중심으로 정리해 두는 식입니다. 어떤 자료가 실제로 쟁점이 되는지는 이의 내용을 확인한 뒤 개별적으로 판단할 부분이라 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내받는 편이 정확합니다.

이의가 들어온 순간, 임차인인 저는 무엇을 해야 하나요

배당기일에 임대인이나 다른 채권자의 이의가 제기되면, 그 이의에 관계된 채권자인 임차인은 이에 대하여 진술하여야 한다고 민사집행법이 정하고 있습니다. 진술은 임차인이 선택적으로 할 수 있는 것이 아니라 법이 예정한 절차이므로, 이의가 제기됐을 때 그 자리에서 아무 말도 하지 않고 넘어가는 것은 바람직하지 않습니다.

실무적으로는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점, 배당요구를 한 근거, 이의의 대상이 된 순위나 금액에 대한 입장을 배당기일 현장에서 간단히 밝히는 방식으로 진술이 이루어집니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 모두 갖춘 때 생기는 권리이므로, 언제 전입과 확정일자를 갖췄는지를 정리해 두는 것이 진술의 기본 재료가 됩니다.

관계인이 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 그에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시하여야 합니다. 즉 임대인의 이의가 타당하다고 서로 받아들여지면 배당표 자체가 수정되어 그 결과대로 배당이 이루어집니다.

반대로 이의가 완결되지 아니한 때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하여야 합니다. 이 규정 덕분에 임차인의 배당 몫 전체가 무기한 묶이는 것이 아니라, 이의가 걸린 부분만 보류되고 나머지는 정상적으로 배당된다는 점을 알아두면 막연한 불안을 줄일 수 있습니다.

배당기일 현장에서 어떤 자료를 준비해 진술하는 것이 좋은지는 사건마다 다르므로, 이의가 예상되거나 이미 제기된 상태라면 무료 전화상담(02-591-5662)에서 진행 상황에 맞춰 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

소송은 누가 내야 하나요 — 임차인이 아니라 이의한 쪽입니다

배당기일에 이의가 제기되었다고 해서 임차인이 먼저 소송을 준비해야 하는 것은 아닙니다. 민사집행법 제154조는 소를 제기할 의무를 이의를 받은 쪽이 아니라 이의를 제기한 쪽에 지우고 있기 때문입니다.

구체적으로는 두 가지 경우로 나뉩니다. 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자는 제외)에 대하여 이의한 채무자와, 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 합니다. 임차인이 아직 확정판결을 받지 못한 채 확정일자에 따른 우선변제권만으로 배당요구를 해 둔 상태라면 바로 여기에 해당하여, 임대인이 이의했든 다른 채권자가 이의했든 이의를 제기한 그 쪽이 배당이의의 소를 내야 합니다.

반면 집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자는 청구이의의 소를 제기하여야 합니다. 임차인이 이미 전세금반환소송에서 확정판결을 받아 그 정본을 가지고 있는 상태에서 임대인이 이의를 제기했다면, 임대인은 배당이의의 소가 아니라 청구이의의 소를 내야 하는 쪽으로 바뀝니다.

이렇게 소를 제기해야 할 쪽과 소의 종류가 임차인의 집행권원 유무에 따라 달라지는 구조이다 보니, 임차인 스스로도 자신이 확정판결을 받은 상태인지 아닌지를 먼저 정리해 두어야 상대방이 올바른 절차로 다투고 있는지를 가늠할 수 있습니다.

1주라는 기한, 정확히 언제부터 언제까지인가요

배당이의의 소나 청구이의의 소를 낼 의무가 이의를 제기한 쪽에 있다고 해서 그 의무에 기한이 없는 것은 아닙니다. 민사집행법은 배당기일부터 1주 이내에 소를 제기하였다는 것을 증명하는 서류를 제출하도록 정하고 있고, 청구이의의 소를 제기한 경우에는 그 증명서류와 함께 집행정지의 재판정본까지 함께 제출해야 합니다.

여기서 기산점이 이의를 제기한 날이 아니라 배당기일이라는 점을 주의해야 합니다. 이의는 배당기일 당일 또는 그 전에 서면으로 미리 접수되어 있을 수 있지만, 소를 제기했다는 증명서류를 내야 하는 1주의 기간은 어디까지나 배당기일을 기준으로 계산됩니다.

이 기한 내에 증명서류가 제출되지 않으면 이의는 취하된 것으로 봅니다. 이 경우 임차인 입장에서는 별도로 다툴 필요 없이, 이의가 걸렸던 부분도 그대로 배당받게 되는 결과로 이어집니다. 반대로 이의를 제기한 쪽이 실제로 기한 안에 소를 제기했다면 절차는 다음 단계로 넘어갑니다.

임차인 입장에서 할 수 있는 실무적인 대응은, 배당기일 날짜를 정확히 기록해 두고 1주가 지났는지를 스스로도 계산해 보는 것입니다. 소 제기 여부와 증명서류 제출 여부를 임차인이 직접 확인하기 어려운 경우에는 배당 사건을 담당하는 법원에 진행 상황을 문의해보는 방법이 있습니다.

이의가 소송으로 이어지면 제 배당금은 어떻게 되나요

이의를 제기한 쪽이 기한 안에 배당이의의 소를 실제로 제기하면, 그 부분에 해당하는 배당액은 곧바로 임차인에게 지급되지 않고 공탁됩니다. 민사집행법은 배당이의의 소가 제기된 때를 배당금액을 공탁하여야 하는 사유 가운데 하나로 정하고 있습니다.

이 공탁은 임차인에게 불이익을 주기 위한 절차가 아니라, 소송 결과가 확정될 때까지 배당액을 안전하게 보관해 두는 절차적 장치에 가깝습니다. 이의가 없는 나머지 부분은 앞서 본 대로 이미 배당이 실시된 상태이므로, 공탁의 대상은 어디까지나 이의가 걸린 부분에 한정됩니다. 이의가 걸렸다는 사실 자체가 임차인의 나머지 배당 몫에까지 영향을 주는 것은 아니라는 점을 다시 한 번 짚어둘 필요가 있습니다.

공탁된 금액은 이후 배당이의의 소나 청구이의의 소의 결과에 따라 배분됩니다. 소송에서 어떤 결론이 나올지는 개별 사건의 사실관계와 증거에 따라 달라지므로 이 글에서 미리 단정하기는 어렵고, 소송이 진행되는 동안 임차인도 자신의 우선변제권 성립 근거를 다시 한 번 정리해 두는 편이 좋습니다.

한편 이의 절차와는 별개로, 임차인은 임차주택을 양수인, 즉 경매에서 부동산을 낙찰받은 매수인에게 인도하지 아니하면 배당금을 받을 수 없다는 점도 함께 챙겨야 합니다. 이의가 모두 정리되어 배당금을 받을 수 있는 상태가 되더라도 인도가 선행되지 않으면 실제 지급 단계에서 다시 막힐 수 있으므로, 이의 대응과 별도로 인도 준비도 함께 진행하는 것이 안전합니다.

이의 대응과 인도 준비가 동시에 걸려 있는 사건일수록 일정을 한꺼번에 관리하기가 쉽지 않습니다. 이의된 부분의 소송 진행 상황과 별개로 이사 일정을 언제로 잡아야 하는지, 인도를 먼저 해도 배당금 수령에 문제가 없는지는 사건마다 사정이 달라 일률적으로 답하기 어려운 부분이므로, 두 절차가 겹친다고 느껴진다면 이 시점에 한 번 상담을 받아보는 편이 안전합니다.

배당이의의 소, 임차인은 피고가 됩니다 — 무엇을 미리 준비해야 하나요

이의를 제기한 임대인이나 다른 채권자가 실제로 배당이의의 소를 제기하면, 그 소송의 상대방인 피고는 다름 아닌 임차인이 됩니다. 배당기일에는 진술만으로 대응이 끝났지만, 소송 단계로 넘어가면 답변서를 내고 기일에 출석해 자신의 우선변제권을 뒷받침하는 자료를 제출해야 하는 정식 소송 당사자가 되는 셈입니다.

이 단계에서 임차인에게 필요한 자료는 대체로 우선변제권의 성립 근거를 보여주는 것들입니다. 임대차계약서 원본과 확정일자 부여 내역, 전입신고가 이루어진 시점을 확인할 수 있는 자료, 그리고 배당요구 당시 법원에 제출한 서류의 사본 정도를 미리 정리해 두면 소송 초기 대응이 한결 수월해집니다.

또한 이의된 부분이 공탁되어 있는 동안에는 소송이 어느 정도 진행되고 있는지, 다음 기일이 언제인지를 스스로 확인해 두는 습관도 필요합니다. 소송이 길어질수록 나머지 생활 계획을 세우기 어려워지므로, 진행 상황을 놓치지 않는 것이 실질적으로 중요한 대응이 됩니다.

배당이의의 소는 통상적인 전세금반환소송과는 당사자 구도와 다투는 대상이 다른 별개의 소송입니다. 이미 전세금반환소송에서 확정판결을 받아 두었다 하더라도 배당이의의 소에서는 그 판결이 다시 쟁점이 될 수 있으므로, 두 절차를 하나로 뭉뚱그려 생각하지 않는 것이 좋습니다. 진행 중인 사건의 성격에 따라 준비 방향이 달라질 수 있어 무료 전화상담(02-591-5662)에서 사안별로 확인해 보시기를 권합니다.

주택임대차보호법상 우선변제권 이의도 같은 절차를 따릅니다

지금까지 살펴본 배당이의 절차는 민사집행법에 정해진 일반적인 구조입니다. 그런데 임차인의 우선변제권 자체, 즉 순위나 보증금 액수에 대해 이의가 있는 경우에도 이 구조가 그대로 적용됩니다.

주택임대차보호법은 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 임대차 경매에서는 대부분 경매법원 경로가 문제 되므로, 이 글에서도 경매법원에 이의를 신청하는 경우를 중심으로 살펴봅니다.

경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다고 정해져 있습니다. 즉 앞서 설명한 진술 의무, 정당성이 인정될 때의 경정, 미완결 시 이의 없는 부분만 먼저 배당하는 구조, 배당이의의 소와 청구이의의 소, 1주라는 소제기 증명 기한, 이의된 부분의 공탁까지가 우선변제권 자체에 대한 이의에도 동일하게 적용된다는 뜻입니다.

다시 말해 임대인이 임차인의 배당 순위나 보증금 액수 자체를 다투는 경우와, 임차인의 배당액 계산 결과에 이의하는 경우가 절차상 서로 다른 규정을 따로 두고 있는 것이 아니라, 같은 민사집행법 규정을 함께 준용받는 구조입니다. 임차인 입장에서는 이의의 내용이 무엇이든 앞서 정리한 진술·경정·소 제기·1주 기한이라는 흐름을 그대로 확인하면 된다는 점이 실무상 도움이 됩니다.

임대인이 흔히 하는 말, 조문으로 짚어봅니다

배당기일 이의, 흐름으로 정리하면 이렇습니다

자주 묻는 질문

배당기일에 이의가 걸렸다고 해서 임차인이 곧바로 소송을 준비해야 하는 것은 아닙니다. 법은 이의를 제기한 쪽에 소 제기의 부담과 1주라는 기한을 함께 지우고 있고, 임차인에게는 그 자리에서의 진술과 이후 기한 준수 여부를 확인하는 역할이 주어져 있습니다. 법도 전세금반환소송센터는 전국에서 전화로 사건을 위임받아 배당 절차 단계별 대응을 안내해 왔으며, 확정일자 임차인의 우선변제권이 걸린 배당이의 국면에서도 조문에 따라 진행 상황을 확인해 드리고 있습니다.

특히 배당기일 이후에는 서류마다 기한이 촘촘하게 얽혀 있어, 하나의 기한을 놓치면 다음 단계에서 되돌리기 어려운 경우가 많습니다. 이의를 제기한 쪽이 실제로 소를 냈는지, 1주라는 기한을 지켰는지, 공탁된 부분이 어떤 절차로 풀려나는지를 임차인 스스로 순서대로 짚어보는 습관을 들이면 막연한 불안감을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 처리 사건 450건이 넘는 경험을 바탕으로, 배당이의 국면에서 임차인이 놓치기 쉬운 기한과 준비서류를 사안별로 짚어드리고 있으니 상황이 애매하다면 부담 없이 문의해 보시기 바랍니다.