전세 만기는 다가오는데 새집은 이미 계약했고, 직장 발령으로 당장 이사를 가야 하는데 보증금은 못 받은 상황. 이때 임차인이 가장 두려운 건 "이사 가면 대항력을 잃지 않을까" 하는 점입니다. 결론부터 말씀드리면, 임차권등기명령으로 임차권등기를 마치면 이사를 가더라도 임차권등기대항력이 그대로 유지됩니다.

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득과 존속 요건으로 정하고 있습니다. 즉, 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가버리고 전입신고까지 옮기면, 임차인이 그동안 쌓아온 대항력과 우선변제권이 무너지게 됩니다. 임차권등기명령은 바로 이 문제를 풀기 위해 만들어진 제도입니다.

임차권등기대항력, 어떻게 작동하는가

핵심 포인트는 두 가지로 정리됩니다. 첫째, 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 갖고 있던 임차인은 등기 후 이사를 가도 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 둘째, 대항력을 갖추지 못했던 임차인이라도 임차권등기를 마치면 그 시점부터 새롭게 대항력과 우선변제권을 취득합니다.

임차권등기 신청 시 꼭 챙겨야 할 5가지

위 판례가 시사하는 바는 분명합니다. "먼저 등기, 나중에 이사"가 정답입니다. 등기부에 임차권등기가 기재된 사실을 확인한 다음에 이사하고 전입신고를 옮겨야 임차권등기대항력이 흔들리지 않습니다.

실제 사례로 보는 임차권등기대항력

법도 전세금반환소송센터 실적

법도 전세금반환소송센터는 부동산전문변호사이자 민사전문변호사인 엄정숙 변호사가 이끄는 전문 센터입니다. 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필했고, MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연한 전세금 분야 전문가입니다. 임차권등기명령부터 전세금반환소송, 강제집행, 채권추심까지 한 번의 선임으로 끝까지 책임집니다.

"임대차계약대로! 법대로!" 캠페인

전세금을 못 받은 것도 억울한데 변호사 비용까지 부담해야 한다면 임차인에게 너무 가혹합니다. 법도 전세금반환소송센터는 더 많은 임차인이 실질적 도움을 받도록 0원제를 운영하고 있습니다. 임차권등기대항력을 지키는 단계부터 보증금 회수가 끝날 때까지, 변호사 비용 걱정 없이 진행할 수 있습니다.

임차권등기 후 보증금이 안 들어오면

임차권등기를 마쳤다고 해서 임대인이 자동으로 보증금을 돌려주는 것은 아닙니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지·확보하는 담보적 기능이지, 그 자체가 강제 회수 수단은 아닙니다. 임대인이 끝까지 응하지 않으면 전세금반환소송으로 판결문을 받고, 부동산경매·채권압류 및 추심·동산경매 등 강제집행으로 회수해야 합니다.

전세금반환소송은 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도 소요됩니다. 판결이 늦어지는 동안 발생한 지연이자도 청구할 수 있는데, 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 소장부본 송달 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다.

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋은 방법입니다. 보증보험이 없다면 임차권등기와 함께 곧바로 전세금반환소송 절차로 넘어가는 것이 시간을 줄이는 길입니다.