"새 세입자 들어오면 줄게요" — 그 말, 계약서엔 없습니다

전세금을 돌려달라고 하면 임대인은 종종 이렇게 말합니다. "새 세입자가 들어와야 돈을 드릴 수 있어요." "지금 돈이 없어요." "부동산 경기가 안 좋아서요." 모두 임대인의 사정일 뿐, 임대차계약서 어디에도 없는 말이고 법적 근거도 없습니다.

전세금 반환의 기준은 오직 임대차계약서에 적힌 날짜입니다. 그 날짜에 보증금을 주지 않는 순간, 계약을 어긴 쪽은 임대인입니다. 전세금을 못 받은 것도 억울한데, 권리를 지키는 비용까지 임차인이 짊어질 이유는 없습니다. 그래서 법도는 0원제로 임차인 곁에 섭니다.

임차권설정등기신청이란 무엇인가요?

임차권설정등기신청은 내 임차권(보증금을 우선 돌려받을 권리)을 등기부에 새겨 공시하는 절차입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가더라도, 등기부에 임차권이 남아 있으면 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 이것이 전세금을 끝까지 지키는 첫 단추입니다.

그런데 임차권을 등기부에 새기는 길은 크게 두 갈래입니다. 내 상황이 어느 쪽인지부터 정확히 알아야 합니다.

하나라도 해당된다면, 임차권설정등기신청을 서둘러야 합니다

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증기관은 임차권등기를 요구하는 경우가 많으므로, 이 점도 무료전화상담에서 함께 정리해 드립니다.

임차권설정등기신청, 이 순서로 진행됩니다

혼자 진행하다 자주 막히는 지점

절차가 단순해 보여 직접 신청을 시도하는 분이 많지만, 아래 지점에서 보정·기각이 자주 발생합니다. 권리와 시간이 걸린 문제인 만큼, 막힐 만한 곳을 미리 알아두는 것이 좋습니다.

임차권등기를 했다면, 전세금은 이렇게 돌려받습니다

임차권등기는 권리를 지키는 단계이지, 돈을 자동으로 돌려주는 절차가 아닙니다. 실제 회수는 아래 흐름으로 이어집니다.

전세금반환소송 기간은 소장 접수 후 1심 판결까지 통상 4~6개월 정도입니다(사안과 송달 상황에 따라 달라집니다). 판결로 인정되는 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%까지 가산될 수 있습니다.

여기서 중요한 점 — 임차권등기 신청·등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제8항), 소송에 든 비용도 소송비용액확정신청으로 회수합니다. 결국 임차인이 최종적으로 부담하는 돈은 0원에 수렴하는 구조입니다.

명확한 법적 근거가 있는 사건만, 끝까지

대한변호사협회 등록 부동산전문변호사·민사전문변호사 (공인중개사 자격 보유) · 지상파 방송 다수 출연 · 전세금반환소송 매뉴얼 집필

임차권설정등기신청, 이것이 궁금합니다