“임차권등기부터 풀어주면, 그때 전세금 드릴게요”

임차권설정해지를 알아보는 분들 중에는, 임대인에게서 이런 말을 들은 경우가 많습니다. “임차권등기(또는 전세권)부터 말소해 주면 전세금을 주겠다.” 새로운 세입자가 들어와야 한다, 지금은 사정이 어렵다 — 이유는 다양하지만, 이는 임대차계약서 어디에도 없는 ‘임대인의 사정’일 뿐입니다.

정해진 날짜에 보증금을 돌려주는 것이 임대차계약이고, 그것이 법입니다. 오래된 관행이라고 해서 합법인 것은 아닙니다. 임차권설정해지의 시점을 잘못 잡으면, 임차인이 가진 가장 강력한 보호 장치를 스스로 내려놓는 일이 될 수 있습니다.

임차권등기 말소는 ‘보증금 반환’ 다음입니다

임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)으로 마친 임차권등기라면, 대법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 ‘먼저’ 이행되어야 한다고 보고 있습니다(대법원 2005다4529). 즉 “등기부터 풀면 돈 준다”는 동시이행 주장은 이 경우 통하지 않습니다.

보증금을 받기 전에 임차권등기를 서둘러 말소하면, 임차권등기가 지켜 주던 대항력과 우선변제권이라는 보호막을 스스로 거두는 셈이 됩니다. 그래서 임차권설정해지의 순서가 중요합니다.

같은 ‘말소’라도 등기 종류에 따라 다릅니다

내가 가진 등기가 임차권등기명령에 의한 것인지, 전세권설정등기인지에 따라 임차권설정해지의 ‘시점’과 ‘법적 관계’가 달라집니다.

임차권설정해지(말소), 이렇게 진행됩니다

전세금을 못 받았다면, 다음은 전세금반환소송

임차권등기를 마쳤는데도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 다음 단계는 전세금반환소송입니다. 통상 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도가 걸립니다. 임차권등기 이후 돌려받지 못한 기간에 대해서는 지연이자도 청구할 수 있습니다 — 민법상 연 5%, 그리고 판결 선고 이후에는 소송촉진특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다.

전세보증금반환보증보험(HUG·SGI 등)에 가입되어 있다면, 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다.

‘셀프’를 고민하셨나요? 안 하셔도 0원입니다

임차권등기와 임차권설정해지, 전세금반환소송을 직접(셀프) 해보려는 분들이 많습니다. 대부분 변호사 비용이 부담스럽기 때문입니다. 그러나 셀프 진행은 보정명령·송달 문제로 몇 주가 더 걸리기도 하고, 요건을 충족하지 못해 임차권등기 자체가 나오지 않거나, 잘못 경료되어 뒤늦게 취소되는 일도 있습니다.

소중한 전 재산인 보증금이 걸린 일입니다. 그런데 법도에서는 변호사 비용이 0원입니다. 비용 때문에 셀프로 끙끙댈 이유가 없습니다. 임차권설정해지부터 전세금 회수까지, 부동산전문변호사가 직접 챙기는데도 변호사 비용은 0원입니다.

전 과정의 변호사 비용이 0원입니다

전세·임대차만 깊게 다뤄온 전문가