전세보증금을 돌려받지 못한 채 이사 날짜는 다가오고, 임대인은 “새 세입자가 들어와야 준다”는 말만 반복합니다. 이런 상황에서 많은 임차인이 “집을 비워주지 않고 버티면, 즉 유치권을 행사하면 보증금을 받을 수 있지 않을까?”라고 생각합니다.

임차보증금반환채권유치권을 검색하는 분들의 마음도 대부분 같습니다. 그러나 결론부터 말씀드리면, 보증금 반환채권만으로 유치권을 행사하는 것은 법원이 인정하지 않습니다. 다행히 임차인을 보호하는 더 확실한 길이 따로 있습니다. 하나씩 정확히 짚어 보겠습니다.

임차보증금반환채권유치권, 핵심은 ‘견련성’입니다

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이, 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 잡아 둘 수 있는 권리입니다(민법 제320조). 여기서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이라는 견련성(牽連性) 요건이 가장 중요합니다. 채권과 물건 사이에 직접적인 관련이 있어야 한다는 뜻입니다.

그렇다면 임차보증금반환채권은 어떨까요? 대법원은 오래전부터, 임차인이 임대인에게 지급한 보증금의 반환청구권은 ‘그 건물에 관하여 생긴 채권’이라고 볼 수 없다고 판단해 왔습니다. 보증금은 임대차계약에서 발생한 채권일 뿐, 건물 자체에서 생긴 채권이 아니라는 것입니다. 그래서 임차보증금반환채권유치권, 즉 보증금을 돌려받기 위해 건물에 유치권을 행사하는 것은 원칙적으로 인정되지 않습니다.

같은 임차인이라도 ‘비용’은 다릅니다

임차보증금반환채권유치권은 안 되지만, 같은 임차인의 ‘비용상환청구권’은 사정이 다릅니다. 임차인이 집을 유지·보존하기 위해 쓴 필요비, 또는 집의 가치를 높이기 위해 쓴 유익비는 건물 자체에 들어간 돈이므로 견련성이 인정됩니다. 이때는 비용을 돌려받을 때까지 유치권을 행사할 수 있습니다.

다만 한 가지 함정이 있습니다. 임대차계약을 맺으면서 “나갈 때 원상복구한다”는 원상복구 특약을 둔 경우, 판례는 이를 비용상환청구권을 미리 포기한 것으로 보아 유치권을 인정하지 않습니다. 계약서 문구 하나에 권리가 달라지는 셈이니, 내 계약서의 조항을 정확히 살펴봐야 합니다.

유치권 대신 더 든든한 두 가지

임차보증금반환채권유치권이 인정되지 않는다고 해서 임차인이 무방비 상태인 것은 결코 아닙니다. 오히려 더 확실한 보호 장치가 마련되어 있습니다.

결국 답은 전세금반환소송입니다

점유를 유지하고 임차권등기를 해 두는 것은 ‘보증금을 지키는’ 방어책입니다. 하지만 임대인이 끝까지 돈을 주지 않는다면, 결국 전세금반환소송으로 판결문(집행권원)을 받아 강제집행에 들어가야 보증금을 실제로 회수할 수 있습니다.

내용증명으로 임대인을 공식 압박하고, 임차권등기명령으로 권리를 보전한 뒤, 전세금반환소송으로 집행권원을 확보하고, 부동산 경매·채권압류 및 추심 등 강제집행까지 — 이 전 과정을 끊김 없이 한 번에 풀어 가는 것이 핵심입니다. 그리고 이 모든 단계의 변호사 비용이 0원입니다.

기간 · 지연이자 · 보증보험까지 한눈에

경험과 승소율이 만든 자신감

명확한 법적 근거가 있는 사건만 신중하게 맡고, 450건이 넘는 처리 경험과 95% 이상(법원 판결 기준)의 승소율이 뒷받침되기 때문입니다. 승소하면 소송비용을 패소한 임대인이 부담하므로, 임차인이 변호사 비용을 따로 낼 필요가 없습니다. 다만 실제 회수 여부는 임대인의 재산 상황에 따라 달라질 수 있다는 점은 솔직하게 말씀드립니다.

대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사·민사전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필하고 방송에서 전세금 문제를 다뤄 왔습니다. 전화 한 통이면 지방 사건도 선임이 가능합니다.

신청이 몰리고 있습니다

0원제 특성상 한정된 인력으로 처리할 수 있는 사건 수에 한계가 있어, 접수가 일시적으로 마감될 수 있습니다. 무엇보다 시간을 끌수록 임대인의 재산이 빠져나갈 위험이 커집니다. 망설이는 동안 회수 가능성이 줄어들 수 있으니, 한 발 먼저 상담받으시는 것이 임차인에게 유리합니다.