내용증명 발송은 반드시 거쳐야 하는 절차는 아니지만, 계약 종료 사실과 반환 기한을 명확한 증거로 남길 수 있어 이후 소송에서 유리합니다. 보증금 액수, 계약 기간, 반환 요구일을 구체적으로 기재해 계약 종료 직후 보내는 것이 좋습니다.

보증금을 못 받은 채 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하는 것이 안전합니다. 임차권등기를 믿고 전입을 옮긴 뒤 등기명령이 취소되면 대항력을 잃을 수 있으므로, 이 부분은 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

합의가 되지 않으면 전세금반환소송으로 집행권원이 되는 판결문을 확보합니다. 소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월 정도 걸립니다. 지연이자는 민법상 연 5%, 소송 제기 이후에는 소송촉진특례법상 연 12%까지 가산해 청구할 수 있습니다.

만기가 지나지 않았더라도, 임대인이 반환하지 않겠다는 의사를 분명히 했거나 반환이 불투명한 사정이 있다면 장래이행의 소로 미리 판결문을 확보하는 전략도 가능합니다. 사건별로 판단이 필요한 부분입니다.

판결이 확정된 뒤에도 임대인이 계속 미룬다면, 판결문을 근거로 강제집행에 들어갑니다. 방법으로는 부동산 강제경매, 채권압류 및 추심, 동산압류가 있습니다. 임대인이 부동산을 보유하고 있다면 부동산 강제경매가 유효한 회수 수단입니다. 소송 접수부터 경매 배당까지 전체 절차는 대략 9~12개월가량 걸리기도 합니다.

강제집행으로 보증금 원금은 물론 지연이자와 소송비용까지 되찾습니다. 소송비용액확정신청으로 임차인이 먼저 낸 실비용과 변호사 보수를 임대인에게 청구해 돌려받는 것도 이 단계에서 마무리됩니다.