전세금 대물변제란 무엇이고, 거절해도 괜찮을까요?

대물변제는 빚을 원래 약속한 것과 다른 것으로 갚는 방식입니다. 민법 제466조는 "채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다"고 정하고 있습니다. 전세 관계에 대입하면 집주인이 채무자, 임차인이 채권자이고, 본래의 채무이행은 보증금이라는 돈을 돌려주는 것입니다. 전세금 대물변제는 이 돈 대신 부동산이나 다른 재산을 넘겨 보증금 반환을 끝내려는 시도라고 이해하시면 됩니다.

이 조문에서 가장 중요한 말은 '채권자의 승낙'입니다. 대물변제는 채권자인 임차인이 받아들여야만 성립하는 구조이므로, 집주인이 일방적으로 집으로 대신 주겠다고 선언한다고 해서 보증금 반환 의무가 다른 것으로 바뀌지 않습니다. 임차인에게는 그 제안을 받아들일 의무가 없고, 거절한다고 해서 보증금을 청구할 권리가 줄어드는 것도 아닙니다. 제안을 거절한 뒤에도 원래대로 돈을 돌려 달라고 요구하고, 필요하면 소송으로 나아갈 수 있습니다.

실무에서 이런 제안은 대개 집주인의 자금 사정이 나빠졌을 때 나옵니다. 여러 호실을 가진 다가구·다세대 건물주가 빈 호실을 넘기겠다고 하거나, 오피스텔을 여러 채 가진 임대인이 다른 호실을 제안하는 식입니다. 제안 자체가 잘못된 것은 아니지만, 집주인 쪽에서는 현금을 마련하지 않고 채무를 정리하는 수단이라는 점을 기억해야 합니다. 임차인 입장에서는 계약서로 금액이 확정된 보증금을, 가격이 움직이고 권리관계가 얽혀 있을 수 있는 부동산과 바꾸는 선택이기 때문에 신중할 수밖에 없습니다.

아래 비교는 돈으로 돌려받는 경우와 부동산으로 받는 경우의 차이를 한눈에 보여 줍니다. 어느 쪽이 유리한지는 넘겨받을 부동산의 상태와 가액, 집주인의 재정 상황에 따라 달라지므로, 항목을 하나씩 내 사정에 대입해 보시기 바랍니다.

표에서 보듯 부동산으로 받는 쪽은 확인할 것이 훨씬 많습니다. 특히 돈으로 받을 때에는 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 되는 방어막이 있습니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있고, 임대차가 끝난 뒤 보증금 반환과 집 인도가 이런 동시이행 관계에 놓인다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 대물변제 협의 과정에서 이 방어막을 먼저 내려놓는 일이 없도록, 집을 비우거나 전출하는 시점은 등기가 끝난 뒤로 미루는 것이 원칙입니다.

약정서에 서명하면 보증금이 바로 사라지나요?

대물변제 제안을 받은 분들이 가장 많이 묻는 것이 "약정서에 서명했으니 이제 보증금은 없어진 것 아니냐"는 질문입니다. 조문을 다시 보면 제466조는 다른 급여를 '한 때'에 변제와 같은 효력이 있다고 적고 있습니다. 약속을 한 때가 아니라 실제로 다른 급여가 이루어진 때를 기준으로 삼는 구조입니다. 부동산의 경우 그 급여가 무엇으로 완성되는지는 다른 조문과 함께 읽어야 합니다.

민법 제186조는 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 집주인과 부동산을 넘기기로 합의했다는 사실만으로 임차인이 소유자가 되는 것은 아니고, 소유권이전등기를 마쳐야 비로소 소유권이 넘어옵니다. 따라서 약정서만 작성된 상태에서 보증금채권이 사라졌다고 보는 것은 위험합니다. 다만 대물변제가 정확히 언제 성립하는지, 보증금채권 중 어디까지 소멸하는지는 합의 문구와 개별 사정에 따라 다투어질 수 있어 일률적으로 단정하기 어렵습니다.

그래서 순서가 중요합니다. 등기 서류가 준비되기도 전에 보증금을 포기한다는 문구를 넣거나, 집 열쇠를 먼저 넘기고 전출해 버리면 협상력이 사라집니다. 집주인이 약정 뒤에 마음을 바꾸거나 그 사이에 부동산에 새로운 근저당·가압류가 들어오면, 임차인은 보증금도 부동산도 온전히 쥐지 못한 상태가 될 수 있습니다. 약정과 등기 사이의 시간이 길수록 이런 위험도 커집니다.

아래 흐름은 대물변제 제안을 받은 뒤 등기가 끝날 때까지 지켜야 할 순서를 정리한 것입니다. 각 단계는 앞 단계가 끝나야 다음으로 넘어가는 구조로 이해하시면 됩니다.

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   제안 내용을 문서로 받기

   어떤 부동산을, 보증금 중 어느 금액에 해당하는 것으로 넘기려는지 집주인에게 서면으로 받아 둡니다. 구두 제안만으로는 나중에 내용이 바뀌기 쉽습니다.
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   등기부와 현장 조사

   넘겨받을 부동산의 등기사항증명서를 직접 발급해 소유자, 근저당, 가압류, 가처분을 확인하고, 현장에서 다른 세입자가 살고 있는지 봅니다.
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   가액 평가와 잔액 약정

   시세를 여러 경로로 확인하고, 부동산 가액이 보증금에 못 미치면 남은 금액을 언제 어떻게 돌려받을지 합의서에 적습니다.
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   등기와 정산 시점 맞추기

   소유권이전등기 서류를 넘겨받는 시점과 보증금 정리 문구의 효력이 생기는 시점을 일치시킵니다.
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   등기 완료 확인 후 이사

   등기부에 소유권 이전이 기재된 것을 눈으로 확인한 다음에야 지금 사는 집을 비우고 전출합니다.

다섯 단계 중 어느 하나라도 건너뛰면 대물변제는 임차인에게 불리하게 흘러가기 쉽습니다. 특히 4단계와 5단계의 순서가 뒤바뀌면, 지금 사는 집에 대한 보호는 먼저 잃고 새 부동산은 아직 받지 못한 공백이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조①에 따라 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기는데, 이는 집을 비우고 주민등록을 옮기면 그 보호가 흔들릴 위험이 있다는 뜻이기도 합니다.

전세금 대물변제 협의가 길어질 때에는 협의와 별개로 보증금 반환을 요구하는 의사를 기록으로 남겨 두는 것도 좋습니다. 협의가 결렬되었을 때 곧바로 원래의 회수 절차로 돌아갈 수 있도록 준비해 두는 것입니다. 집주인과의 관계를 고려해 부드럽게 표현하더라도, 보증금 반환을 포기하지 않았다는 뜻은 분명하게 드러내는 편이 안전합니다.

넘겨받을 부동산의 등기부에서 반드시 볼 것

대물변제로 넘겨받는 부동산은 깨끗한 상태로 오지 않을 수 있습니다. 소유권이 임차인에게 넘어와도 그 전에 설정된 근저당권이나 가압류는 등기부에 그대로 남아 따라옵니다. 집주인이 돈이 없어 대물변제를 제안하는 상황이라면, 그 부동산에 이미 다른 채권자들의 권리가 걸려 있을 가능성을 함께 따져야 합니다.

근저당권이 남아 있는 부동산을 받으면, 집주인이 그 대출을 갚지 못했을 때 담보권자가 그 부동산에 경매를 신청할 수 있습니다. 가압류가 있는 경우에도 가압류채권자가 나중에 집행권원을 얻어 그 부동산에 집행에 나설 여지가 남습니다. 결국 보증금 대신 받은 부동산이 다른 사람의 빚 때문에 경매로 넘어갈 수 있다는 뜻이므로, 선순위 부담을 먼저 말소하는 것을 이전의 조건으로 거는 것이 기본입니다.

넘겨받을 부동산에 다른 세입자가 살고 있다면 더 조심해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조④는 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 그 세입자가 대항력을 갖추고 있다면, 임차인은 보증금을 받는 대신 부동산을 받았다가 오히려 다른 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 임대인이 될 수 있습니다.

세 가지 확인 포인트를 카드로 정리했습니다. 등기부는 제안을 받은 직후 한 번, 합의서에 서명하기 전 한 번, 등기 신청 직전에 한 번 더 발급해 그 사이에 새로운 권리가 들어오지 않았는지 비교해 보는 것이 좋습니다.

가액이 보증금에 못 미치는 경우도 따로 챙겨야 합니다. 보증금이 부동산 가치보다 크다면 그 차액을 어떻게 할지 반드시 합의서에 적어야 합니다. 잔액에 대한 언급 없이 보증금 반환에 갈음하여 이 부동산을 이전한다고만 쓰면, 나머지 금액을 포기한 것으로 읽힐 위험이 있습니다. 부동산을 얼마로 평가했는지, 보증금 중 그 평가액을 넘는 부분은 언제까지 현금으로 지급하는지처럼 범위와 기한을 특정하는 것이 안전합니다.

반대로 집주인이 부동산 가치가 보증금보다 크다며 차액을 요구하는 경우도 있습니다. 이때도 차액을 얼마로 할지, 언제 누구에게 지급할지를 문서로 확정해야 합니다. 가액 평가는 한 곳의 시세만 믿지 말고 여러 경로로 확인하세요. 인근 거래 사례와 시세 정보를 함께 보고 필요하면 감정평가도 고려하되, 나중에 경매로 넘어가게 되면 실제로 회수할 수 있는 금액이 시세보다 낮아질 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.

지금 사는 집을 넘겨받으면 생기는 혼동 문제

가장 흔한 형태 중 하나는 집주인이 지금 임차인이 살고 있는 바로 그 집을 넘겨주겠다는 제안입니다. 이 경우 임차인이 소유자가 되면 보증금을 돌려받을 권리와 보증금을 돌려줄 의무가 한 사람에게 모이는 모양이 됩니다. 앞서 본 주택임대차보호법 제3조④의 양수인 승계 구조와 맞물리기 때문입니다.

민법 제507조 본문은 "채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다"고 정합니다. 이를 혼동이라고 부릅니다. 받을 사람과 줄 사람이 같아지면 더 이상 청구할 상대가 없으므로 채권이 사라지는 것입니다. 살던 집을 넘겨받는 대물변제에서는 이 혼동 때문에 보증금반환채권이 소멸하는 결과로 이어질 수 있습니다.

그런데 같은 조문에는 단서가 있습니다. "그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다." 전세자금대출을 받으면서 보증금반환채권에 금융기관의 질권이 설정된 경우가 대표적인 예입니다. 이때는 혼동으로 채권이 소멸하지 않으므로, 대출기관과 먼저 정리하지 않은 채 소유권만 넘겨받으면 대출 상환과 채권 정리 문제가 복잡하게 얽힐 수 있습니다. 전세대출이 있다면 합의 전에 대출기관에 대물변제 계획을 알리고 처리 방법을 확인하는 것이 순서입니다.

혼동 이후 기존에 갖추고 있던 대항력과 우선변제권이 어떻게 되는지는 조문만으로 답이 나오지 않는 판례 영역입니다. 집에 선순위·후순위 권리자가 섞여 있는 경우 그 권리관계에 따라 결론이 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 그래서 살던 집을 받는 형태라도 등기부의 근저당·가압류를 먼저 정리하는 조건이 더욱 중요해집니다. 보증금을 대가로 집을 받았는데 그 집이 다른 채권자의 경매로 넘어가는 상황만큼은 피해야 하기 때문입니다.

아래 표는 넘겨받는 부동산의 형태별로 확인할 쟁점과 먼저 할 일을 정리한 것입니다. 한 가지 제안에 여러 줄이 겹칠 수 있으니 해당하는 줄을 모두 확인하세요.

표의 마지막 줄은 어떤 형태의 부동산이든 공통으로 따라다니는 위험입니다. 부동산 자체에 문제가 없더라도, 그것을 넘겨준 집주인의 재산 상태 때문에 거래가 뒤집힐 수 있다는 점에서 가장 놓치기 쉬운 부분이기도 합니다. 다음 장에서 자세히 살펴봅니다.

집주인의 다른 채권자가 취소를 청구할 수 있나요?

집주인이 돈이 없어 부동산으로 갚겠다고 할 때, 그 집주인에게 다른 채권자도 있는 경우가 많습니다. 빚이 재산보다 많은 상태에서 여러 채권자 중 임차인 한 사람에게만 부동산을 넘기면, 나머지 채권자 입장에서는 자기가 받을 몫의 바탕이 되는 재산이 줄어드는 셈입니다. 이때 문제되는 것이 채권자취소권, 흔히 사해행위취소라고 부르는 제도입니다.

민법 제406조①은 "채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다"고 정합니다. 다만 같은 항 단서에 따라 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득 당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니합니다. 대물변제로 부동산을 받은 임차인은 바로 이 '이익을 받은 자'의 자리에 서게 됩니다.

소를 제기할 수 있는 기간도 정해져 있습니다. 제406조②에 따라 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위가 있은 날로부터 5년 내에 소를 제기하여야 합니다. 뒤집어 말하면, 대물변제로 등기를 넘겨받은 뒤에도 이 기간 동안은 다른 채권자로부터 취소 소송을 당할 가능성이 남아 있다는 뜻입니다.

취소가 받아들여지면 효과도 큽니다. 제407조는 "전조의 규정에 의한 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 그 효력이 있다"고 정합니다. 부동산이 집주인의 재산으로 돌아가 다른 채권자들과 함께 나누는 대상이 될 수 있다는 의미입니다. 임차인으로서는 보증금 대신 받은 부동산을 잃고, 다시 보증금을 돌려받아야 하는 채권자의 자리로 돌아가는 상황이 생길 수 있습니다.

실제로 취소가 인정되는지는 집주인의 재산 상태, 대물변제 당시의 사정, 부동산 가액과 보증금의 균형, 임차인이 사정을 알았는지 등 여러 요소를 종합해 판단되므로 미리 단정할 수 없습니다. 다만 집주인에게 다른 빚이 많다는 사정을 알고 있었다면 위험이 커질 수 있다는 점은 기억해 두세요. 대물변제를 받기 전에 집주인의 채무 상황을 가능한 범위에서 확인하고, 돈으로 돌려받는 길과 나란히 놓고 비교해 보는 것이 위험을 줄이는 방법입니다.

한편 같은 조문은 방향을 바꾸어 임차인을 보호하는 데 쓰이기도 합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면서 다른 사람에게 부동산을 넘겨 버리는 경우에는 임차인이 채권자로서 취소를 청구하는 쪽이 됩니다. 이 글은 임차인이 부동산을 받는 쪽에 서는 경우를 다루고 있으므로, 같은 조문이 임차인에게 불리하게 작동할 수 있다는 점에 초점을 맞췄습니다.

집주인이 자주 하는 말, 법으로 따져 보면

대물변제를 제안하는 과정에서 집주인이 자주 쓰는 말이 있습니다. 대부분 임차인의 결정을 서두르게 만드는 말이지만, 판단의 기준은 임대차계약서와 법입니다. 네 가지 대표적인 말을 조문에 비추어 보겠습니다.

이런 말을 들었을 때 그 자리에서 답을 줄 필요는 없습니다. 검토할 시간을 달라고 하고, 제안 내용을 문서로 받아 두는 것만으로도 협상의 균형을 지킬 수 있습니다. 특히 보증금을 포기한다는 취지의 문구가 들어간 서류에는 내용을 충분히 확인하기 전까지 서명하지 않는 것이 원칙입니다.

대물변제 합의서에 넣을 조항과 거절한 뒤의 회수 경로

여러 사정을 따져 본 뒤 대물변제를 받기로 했다면, 합의서의 문구가 결과를 좌우합니다. 아래 목록은 전세금 대물변제 합의서에 빠지면 안 되는 항목입니다. 하나라도 비어 있다면 서명 전에 보완을 요구하세요.

반대로 제안을 거절하기로 했다면 원래의 회수 경로로 돌아가면 됩니다. 먼저 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 기록을 남깁니다. 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않았다면 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3①). 이사를 해야 한다면 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출하는 것이 원칙입니다.

그 다음 단계가 전세금반환소송입니다. 소장 접수 후 판결까지는 통상 4~6개월 정도를 예상하고, 판결을 받으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행으로 회수합니다. 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 경매 절차에서 임차주택의 환가대금으로부터 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(제3조의2②). 확정일자만 받았거나 대항요건만 갖춘 상태로는 이 우선변제권이 생기지 않으니 두 요건을 함께 점검하세요.

흥미로운 점은 소송을 거쳐 경매로 가는 길과 대물변제로 부동산을 받는 길이 결국 '집주인의 부동산으로 보증금을 회수한다'는 목표를 공유한다는 것입니다. 차이는 절차의 보호막에 있습니다. 경매는 법원이 매각과 배당을 관리하지만, 대물변제는 당사자끼리 합의로 진행하므로 등기부 확인과 문구 작성의 책임이 모두 임차인에게 돌아옵니다. 어느 길이 나은지 판단이 어렵다면 두 경로를 나란히 놓고 비교한 뒤 결정해도 늦지 않습니다.

대물변제를 검토해 볼 만한 경우와 피해야 할 경우

전세금 대물변제가 언제나 나쁜 선택은 아닙니다. 넘겨받을 부동산에 선순위 부담이 없거나 이전 전에 말소가 확실히 이루어지고, 가액이 보증금과 비슷하거나 잔액 정산이 분명하게 약정되며, 집주인에게 다른 채권자가 거의 없다면 긴 소송과 집행을 거치지 않고 정리할 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 임차인이 그 부동산을 실제로 쓰거나 보유할 계획이 있다면 더욱 그렇습니다.

반면 다음과 같은 경우에는 서두르지 않는 것이 좋습니다. 등기부에 근저당·가압류가 여러 건 걸려 있는 경우, 집주인이 여러 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하고 있다는 사정이 알려진 경우, 부동산의 시세를 확인하기 어렵거나 처분이 쉽지 않은 경우, 집주인이 오늘 안에 서명하라며 결정을 재촉하는 경우입니다. 이런 신호가 겹칠수록 대물변제는 보증금을 지키는 수단이 아니라 위험을 떠안는 거래가 되기 쉽습니다.

결정에 앞서 스스로에게 세 가지를 물어보세요. 첫째, 이 부동산을 받은 뒤 다른 사람의 빚 때문에 잃을 가능성은 없는가. 둘째, 가액이 모자란다면 나머지는 확실하게 받을 수 있는가. 셋째, 집주인의 다른 채권자가 이 거래를 문제 삼을 여지는 없는가. 세 질문 중 하나라도 자신 있게 답하기 어렵다면, 돈으로 돌려받는 원래의 길을 먼저 검토하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문