전세금반환소송 후기의 '합의로 끝났다', 왜 무엇으로 끝났는지부터 봐야 할까요?

전세금반환소송 후기를 읽다 보면 판결문을 받기 전에 사건이 끝났다는 이야기가 적지 않습니다. 법정에서 집주인과 금액과 날짜를 맞췄다는 후기, 법원이 보낸 결정문을 받고 2주를 기다렸다는 후기, 조정실에서 조정위원과 이야기를 나눴다는 후기, 집주인이 돈을 주겠다고 해서 소를 취하했다는 후기가 모두 '합의로 끝났다'는 한 문장으로 묶입니다. 그런데 법의 눈으로 보면 이 네 가지는 서로 다른 제도이고, 끝난 뒤 손에 쥐는 서류의 힘도 다릅니다.

가장 중요한 기준은 집행력입니다. 집주인이 약속한 날짜에 보증금을 보내지 않았을 때, 임차인이 그 서류를 가지고 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있느냐는 질문입니다. 민사집행법은 확정판결 말고도 강제집행의 기초가 되는 문서를 따로 열거하는데(제56조), 그 제5호가 소송상 화해와 청구의 인낙처럼 확정판결과 같은 효력을 가지는 것입니다. 이 목록에 들어가는 서류를 쥐고 끝났는지, 목록 밖의 약속만 남기고 끝났는지가 후기 속 '합의'의 진짜 차이입니다.

후기에는 대개 결과만 적혀 있고 어떤 조서나 결정이 남았는지는 적혀 있지 않습니다. 같은 금액을 받기로 했어도 한 사람은 법원 조서라는 집행권원을 들고 있고, 다른 사람은 집주인의 말과 문자 몇 줄만 들고 있을 수 있습니다. 약속이 지켜지면 두 사람의 결과는 같지만, 약속이 깨지는 순간 앞사람은 집행 신청으로, 뒷사람은 소송을 처음부터 다시 시작하는 쪽으로 갈립니다.

그래서 이 글은 합의가 좋다거나 나쁘다고 말하지 않습니다. 합의는 전세금 분쟁을 빨리 끝내는 좋은 방법이 될 수 있습니다. 판결까지 가면 소장 접수 후 대략 4~6개월이 걸리는데, 합의 종결은 이 기간을 줄이는 대신 조건을 스스로 설계해야 하는 부담을 함께 가져옵니다. 합의를 어떤 그릇에 담느냐는 임차인이 고르는 것이고, 그 그릇에 따라 약속이 깨졌을 때의 대응이 달라진다는 점을 네 경로별로 차근차근 짚어 보겠습니다.

합의 종결 네 경로, 집행력은 어떻게 갈릴까요?

먼저 네 갈래를 한눈에 보겠습니다. 아래 카드는 각 경로가 무엇으로 성립하는지를, 이어지는 표는 효력·이의기간·집행 근거를 나란히 비교한 것입니다.

표에서 보듯 앞의 네 줄은 결국 '확정판결 또는 재판상 화해와 같은 효력'이라는 같은 지점에 도착합니다. 차이는 도착하는 방식과 시점입니다. 조서는 기일에 적히는 순간 효력이 생기고, 두 가지 결정은 2주의 이의기간이 지나거나 그에 준하는 사유가 생겨야 효력이 생깁니다. 마지막 줄의 소 취하만 전혀 다른 방향, 즉 소송 자체를 없었던 일로 만드는 쪽으로 움직입니다.

집행력이 있는 문서라도 곧바로 돈이 나오는 것은 아닙니다. 조서나 결정의 정본에 집행문을 받아 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행을 신청해야 하고, 그 뒤의 흐름은 판결을 받았을 때와 크게 다르지 않습니다. 합의 종결의 특징은 판결을 기다리지 않고 그 지점에 먼저 도착한다는 점, 그리고 조항을 어떻게 적었느냐에 따라 집행을 시작할 수 있는 요건이 달라진다는 점입니다.

① 화해·청구의 인낙 조서, 법정에서 끝나는 가장 짧은 길

재판상 화해는 양쪽이 서로 조금씩 양보해 분쟁을 끝내기로 법원 앞에서 약속하는 것이고, 청구의 인낙은 피고인 집주인이 임차인의 청구를 그대로 받아들인다고 진술하는 것입니다. 민사소송법 제220조는 화해나 청구의 인낙을 변론조서·변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 결정처럼 이의기간을 기다리는 단계가 조문에 따로 없으므로, 기일에 조서가 작성되면 그날로 사건이 끝나는 구조입니다.

전세금반환소송 후기에서 첫 기일에 법정에서 끝났다는 이야기는 대체로 이 경로입니다. 집주인이 보증금 반환 의무 자체는 인정하면서 지급 날짜만 늦춰 달라고 하는 경우가 많은데, 이때 재판부가 양쪽 의사를 확인한 뒤 지급 금액·날짜·방법을 조서에 적습니다. 임차인 입장에서는 판결을 기다리지 않고 판결과 같은 힘을 가진 서류를 얻는 셈이지만, 판결처럼 법원이 조항을 대신 설계해 주는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다. 조서에 적힌 문장 그대로가 나중에 집행의 범위가 됩니다.

조항 설계에서 가장 흔한 쟁점은 지급과 집 인도의 순서입니다. 조서에 임차인이 집을 인도함과 동시에 집주인이 보증금을 지급한다는 식으로 적으면, 나중에 강제집행을 하려 할 때 임차인이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조 제1항). 다만 임차인이 임차주택에 대하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 반면 집주인이 정해진 날짜까지 지급한다고 적어 두면 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다(제40조 제1항). 어느 방식이 나은지는 이미 이사를 했는지, 임차권등기를 마쳤는지에 따라 달라지므로 기일 전에 미리 정해 두어야 합니다.

비용 조항도 놓치기 쉽습니다. 당사자가 법원에서 화해한 경우 화해비용과 소송비용의 부담에 관해 특별히 정한 바가 없으면 그 비용은 당사자들이 각자 부담한다고 민사소송법 제106조가 정하고 있고, 이 조문은 화해권고결정이 확정된 경우도 포함합니다. 판결이라면 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙이지만(제98조), 화해에서는 비용 조항을 적지 않으면 그 원칙이 그대로 따라오지 않는다는 뜻입니다. 인지대와 송달료를 이미 낸 임차인이라면 비용 부담 조항을 넣을지 합의 단계에서 판단해야 합니다.

시효도 함께 보아 두십시오. 재판상 화해 등 판결과 동일한 효력이 있는 것으로 확정된 채권은 소멸시효가 10년이지만(민법 제165조 제2항), 확정 당시 변제기가 도래하지 아니한 채권에는 적용하지 않는다고 정하고 있습니다(같은 조 제3항). 분할 지급 날짜를 먼 뒤로 잡는 합의라면 이 부분이 어떻게 적용될지 사안별로 따져 볼 필요가 있습니다.

② 화해권고결정, 2주가 지나기 전에는 끝난 것이 아닙니다

화해권고결정은 양쪽이 법정에서 직접 합의하지 않아도 법원이 먼저 해결안을 내놓는 제도입니다. 민사소송법 제225조 제1항에 따라 법원·수명법관 또는 수탁판사는 소송에 계속 중인 사건에 대하여 직권으로, 당사자의 이익과 그 밖의 모든 사정을 참작하여 청구의 취지에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 화해권고결정을 할 수 있습니다. '할 수 있다'는 규정이므로 임차인이 원한다고 반드시 나오는 것은 아니고, 법원이 적절하다고 판단할 때 나옵니다.

결정 내용은 조서 또는 결정서의 정본으로 당사자에게 송달되는데, 이 송달은 발송송달 방식(제185조 제2항·제187조)이나 공시송달(제194조)로는 할 수 없습니다(제225조 제2항). 그래서 집주인이 연락을 끊고 주소도 알 수 없어 공시송달로 진행되는 사건이라면 이 경로는 쓸 수 없고 판결로 가야 합니다. 반대로 집주인이 소송에 응하고 있는 사건이라면 법원이 이 결정을 내리는 모습을 전세금반환소송 후기에서 종종 볼 수 있습니다.

1. 1결정법원이 직권으로, 청구의 취지에 어긋나지 않는 범위 안에서 해결안을 정합니다(제225조 제1항).
2. 2정본 송달발송송달·공시송달 방법은 쓸 수 없습니다(제225조 제2항). 받은 날짜를 반드시 기록합니다.
3. 32주 이의기간정본을 송달받은 날부터 2주 이내, 송달 전에도 가능, 불변기간입니다(제226조). 이의신청서는 결정한 법원에 냅니다(제227조 제1항).
4. 4효력 발생이의신청이 없거나, 각하결정이 확정되거나, 이의신청을 취하하거나 이의신청권을 포기하면 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다(제231조).

결정문을 받은 당사자는 그 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의를 신청할 수 있고, 정본이 송달되기 전에도 이의할 수 있습니다(제226조 제1항). 이 2주는 불변기간이므로(같은 조 제2항) 하루라도 넘기면 되돌리기 어렵습니다. 기간 안에 이의신청이 없거나, 이의신청에 대한 각하결정이 확정되거나, 당사자가 이의신청을 취하하거나 이의신청권을 포기하면 결정은 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다(제231조).

실무에서 주의할 점은 내가 이의하지 않았다는 것만으로 끝나지 않는다는 것입니다. 집주인도 같은 결정문을 받고, 집주인이 기간 안에 이의하면 결정은 효력을 얻지 못하고 재판이 이어집니다. 결정문을 받은 날짜를 기록해 두고, 2주가 지난 뒤 사건 진행 내용에서 상대방의 이의 여부까지 확인하는 것이 이 경로의 마무리입니다.

③ 조정과 조정을 갈음하는 결정, 조서에 적혀야 성립합니다

전세금반환소송 도중에 사건이 조정 절차로 넘어가 조정기일이 열리기도 하고, 소송 전에 처음부터 민사조정을 신청하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 조정은 당사자 사이에 합의된 사항을 조서에 기재함으로써 성립하고(민사조정법 제28조), 성립한 조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있습니다(제29조). 조정실에서 말로 오간 양보는 조서에 적히기 전까지는 조정이 아니라는 뜻입니다.

양쪽이 끝내 합의하지 못했거나 합의 내용이 적당하지 않다고 인정되는 사건에서는 조정담당판사가 직권으로, 당사자의 이익 등 모든 사정을 고려하여 신청인의 신청 취지에 반하지 않는 한도에서 공평한 해결을 위한 결정을 할 수 있습니다(제30조). 이것이 조정을 갈음하는 결정입니다. 피신청인인 집주인이 조정기일에 출석하지 않은 경우에도 조정담당판사가 상당하다고 인정하는 때에는 직권으로 이 결정을 할 수 있습니다(제32조).

조정을 갈음하는 결정에 대해서는 조서의 정본이 송달된 날부터 2주일 이내에 이의를 신청할 수 있고, 정본이 송달되기 전에도 이의할 수 있습니다(제34조 제1항). 이 기간도 불변기간입니다(같은 조 제5항). 기간 내 이의신청이 없는 경우, 이의신청이 취하된 경우, 이의신청이 적법하지 아니하여 각하결정이 확정된 경우에는 결정이 재판상의 화해와 동일한 효력을 가집니다(같은 조 제4항). 이의신청을 한 당사자는 해당 심급의 판결이 선고될 때까지 상대방의 동의를 받아 이의신청을 취하할 수도 있습니다(같은 조 제3항).

화해권고결정과 구조가 비슷하지만 근거 법률이 다르고, 조문 문언도 민사소송법은 '재판상 화해와 같은 효력', 민사조정법은 '재판상의 화해와 동일한 효력'으로 조금 다릅니다. 임차인이 실제로 챙길 것은 같습니다. 정본을 받은 날짜, 2주의 마지막 날, 상대방의 이의 여부 세 가지입니다.

④ '돈 줄 테니 소 취하해 달라', 취하 합의는 왜 위험할까요?

네 경로 가운데 유일하게 집행 근거를 남기지 않는 것이 소 취하 합의입니다. 소는 판결이 확정될 때까지 그 전부나 일부를 취하할 수 있지만(민사소송법 제266조 제1항), 취하된 부분에 대하여는 소가 처음부터 계속되지 아니한 것으로 봅니다(제267조 제1항). 조서도, 결정도, 판결도 남지 않습니다. 집주인과 주고받은 합의서가 있더라도 그것은 곧바로 강제집행을 할 수 있는 문서가 아니라, 새 소송에서 쓸 증거일 뿐입니다.

절차 면에서도 제약이 있습니다. 상대방인 집주인이 본안에 관하여 준비서면을 제출하거나 변론준비기일에서 진술하거나 변론을 한 뒤에는 집주인의 동의를 받아야 취하가 효력을 가집니다(제266조 제2항). 취하는 서면으로 하는 것이 원칙이고 변론이나 변론준비기일에서는 말로 할 수 있으며(같은 조 제3항), 취하의 서면이 송달된 날부터 2주 이내에 상대방이 이의를 제기하지 않으면 취하에 동의한 것으로 봅니다(같은 조 제6항).

더 큰 위험은 시점입니다. 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못합니다(제267조 제2항). 1심에서 승소 판결을 받았는데 집주인이 항소한 뒤 취하해 주면 바로 입금하겠다고 제안하는 장면을 떠올려 보십시오. 이때 소를 취하하면 1심 판결도 처음부터 없던 것이 되고, 집주인이 약속을 어겨도 같은 소를 다시 낼 수 있는지부터 다투어야 하는 어려운 상황이 될 수 있습니다. 판결 전 취하라면 다시 소를 제기하는 길은 열려 있지만, 그 경우에도 비용과 시간을 처음부터 다시 들여야 합니다.

소멸시효도 함께 보아야 합니다. 재판상의 청구는 소송이 취하된 경우 시효중단의 효력이 없고(민법 제170조 제1항), 취하 후 6개월 안에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 한 때에 비로소 시효는 최초의 재판상 청구로 중단된 것으로 봅니다(같은 조 제2항). 오래 끌어 온 전세금 분쟁이라면 취하 한 번으로 시효 계산이 흔들릴 수 있습니다. 아래는 취하 합의 장면에서 자주 듣는 말과 그에 대한 판단입니다.

정리하면, 합의 금액을 받기로 했다면 돈이 계좌에 들어온 것을 확인한 뒤 취하서를 내거나, 처음부터 화해조서로 합의 내용을 남기는 방법을 우선 검토하는 것이 안전합니다.

조서·결정문에 꼭 넣어야 할 조항 체크리스트

합의로 끝내기로 했다면 조서에 들어갈 문장이 곧 판결 주문의 역할을 합니다. 기일에 재판부가 조항을 확인할 때 아래 항목이 빠지지 않았는지 하나씩 점검하십시오. 화해권고결정이나 조정을 갈음하는 결정은 법원이 조항을 쓰지만, 결정문을 받은 뒤 2주 안에 같은 기준으로 읽어 보고 이의 여부를 판단하면 됩니다.

• 지급 금액보증금 원금에서 이미 받은 돈을 뺀 잔액을 숫자로 특정합니다. '나머지 보증금' 같은 표현은 집행 단계에서 다툼의 씨앗이 됩니다.
• 지급기일날짜를 확정해 적으면 그 시일이 지난 뒤 집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제40조 제1항). '새 임차인이 들어오면' 같은 불확정 표현은 피합니다.
• 지연손해금지급기일을 넘기면 다 갚는 날까지 어떤 비율로 지연손해금을 더하는지 적습니다. 민법상 법정이율은 연 5%이고(민법 제379조), 당사자가 정한 비율을 쓸 수도 있습니다.
• 불이행 시 조항분할 지급이라면 한 번이라도 지체하면 남은 금액 전부를 즉시 지급한다는 조항을 넣어 두어야 남은 금액 전체를 한꺼번에 집행하는 길이 열립니다.
• 인도와의 순서동시이행으로 적으면 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 원칙적으로 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조 제1항). 이미 이사했다면 지급을 먼저 하는 구조가 유리한지 따져 봅니다.
• 소송비용 부담따로 정하지 않으면 화해비용과 소송비용은 각자 부담합니다(민사소송법 제106조). 이미 낸 비용을 누가 부담할지 명시합니다.
• 포기 범위'원고는 나머지 청구를 포기한다'는 문구가 지연손해금까지 포기하는 뜻으로 읽히지 않는지 확인합니다.

이 체크리스트는 합의 금액을 깎자는 것이 아니라, 합의한 금액이 실제로 들어오게 만드는 장치입니다. 특히 지급기일과 불이행 조항은 집주인이 약속을 지킬 때에는 아무 일도 하지 않지만, 약속이 깨지는 순간 임차인이 바로 다음 단계로 넘어갈 수 있게 해 줍니다. 임차권등기를 해 두었다면 등기 말소를 언제 할지도 지급 시점과 맞춰 정하는 것이 좋습니다.

합의했는데 돈이 안 들어오면, 다음 순서는 무엇일까요?

조서나 확정된 결정이 있다면 소송을 다시 할 필요 없이 강제집행으로 넘어갑니다. 민사집행법 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에는 제58조·제59조가 정한 것을 제외하고 제28조부터 제55조까지의 규정이 준용되므로(제57조), 조서 정본에 집행문을 받는 것부터 시작합니다. 집행문은 제57조에 따라 준용되는 제28조 제2항에 따라 신청을 받아 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주고, 그 뒤 임대인 소유 부동산 경매, 임대인이 제3자에게서 받을 돈에 대한 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 집주인의 재산 상황에 맞는 방법을 고릅니다.

집행을 시작할 수 있는 요건은 조서 문장을 그대로 따릅니다. 날짜가 정해진 조항은 그 시일이 지나야 하고(제40조 제1항), 동시이행 조항은 임차인이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 했다는 증명이 필요합니다(제41조 제1항). 임차주택 경매 신청은 이 요건의 예외입니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조 제1항).

반대로 소를 취하한 뒤 약속이 깨졌다면 선택지는 새 소송입니다. 판결 전 취하였다면 같은 청구로 다시 소를 제기할 수 있지만, 앞에서 본 취하 후 6개월의 시효 관련 기간(민법 제170조 제2항)과 처음부터 다시 걸리는 재판 기간을 감수해야 합니다. 임차권등기명령은 소송과 별개의 절차로 받은 것이므로 등기가 그대로 남아 있는지 확인하고, 등기부에 기입된 것을 확인하기 전에는 이사하지 않는다는 원칙도 그대로 지킵니다.

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전세금반환소송 후기 속 합의 종결, 자주 묻는 질문