집주인도 세입자일 수 있다, 삼각 구도부터 그려 보세요

전세금반환소송에서 이긴 임차인이 가장 먼저 떠올리는 강제집행은 원래 살던 집의 경매입니다. 그런데 그 집에 선순위 근저당이 많거나 이미 다른 사람에게 넘어갔다면 경매를 해도 내 몫이 거의 남지 않을 수 있습니다. 이때 많은 분이 집주인 명의 재산이 없으니 더는 방법이 없다고 생각하지만, 강제집행의 대상은 부동산만이 아닙니다. 집주인이 다른 사람에게서 받을 돈, 즉 채권도 강제집행의 대상입니다.

그중 흔히 놓치는 채권이 집주인이 다른 집에 세입자로 들어가며 맡겨 둔 보증금입니다. 자기 집은 세를 놓고 본인은 직장이나 학군 때문에 다른 동네에서 전세로 사는 임대인은 생각보다 많습니다. 이 경우 집주인은 나에게는 보증금을 돌려줘야 하는 채무자이지만, 동시에 자기 임대인에게는 보증금을 돌려받을 채권자입니다. 집주인 전세보증금 압류는 바로 이 채권을 판결의 힘으로 붙잡는 방법입니다.

법률 용어로 정리하면 세 사람이 등장합니다. 판결을 받은 나는 압류채권자, 돈을 주지 않는 집주인은 채무자, 그리고 집주인에게 보증금을 돌려줄 의무가 있는 집주인의 임대인은 제3채무자입니다. 민사집행법 제223조는 제3자에 대한 채무자의 금전채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시한다고 정하고 있으므로, 이 삼각 구도의 출발점은 언제나 법원의 압류명령입니다.

이 구도에서 꼭 기억해야 할 점은 제3채무자가 나와 아무 계약도 맺지 않은 사람이라는 사실입니다. 제3채무자 입장에서는 어느 날 갑자기 모르는 사람의 사건으로 법원 서류를 받게 되니 당황하거나 연락을 피할 수 있습니다. 그러므로 압류명령 이후 제3채무자와의 관계는 감정적으로 접근하기보다 진술최고, 추심, 필요하면 추심의 소처럼 법이 정한 절차를 순서대로 밟는 방식으로 풀어 가는 것이 안전합니다.

이 방법은 임차인이 자기 보증금을 압류당하는 흔한 사례와 방향이 반대입니다. 누가 채권자이고 누가 제3채무자인지에 따라 당사자 표시가 완전히 달라지므로, 신청 전에 삼각 구도를 종이에 그려 보면 실수를 크게 줄일 수 있습니다.

집주인이 어디에 세 들어 사는지는 어떻게 알아내나요?

압류명령을 신청하려면 제3채무자가 누구인지, 어떤 채권을 압류하려는 것인지 특정해야 합니다. 출발점은 판결문과 소송 기록에 나타난 집주인의 주소입니다. 소송 도중 집주인이 주소를 옮겼다면 송달 과정에서 새 주소가 드러나는 경우가 있고, 그 주소지가 집주인 소유의 집이 아니라면 세입자로 살고 있을 가능성을 의심해 볼 수 있습니다.

주소를 알게 되면 그 집의 등기사항증명서를 떼어 볼 수 있습니다. 소유자가 집주인 본인이 아니라 다른 사람이라면 그 소유자가 곧 제3채무자 후보입니다. 다만 일반적인 임대차는 등기부에 나타나지 않으므로, 임차권등기나 전세권등기가 되어 있지 않은 한 집주인이 보증금을 내고 사는지, 가족 집에 보증금 없이 얹혀 사는지는 등기부만으로 알 수 없다는 한계가 있습니다.

그 빈틈을 메우는 법적 도구가 재산명시입니다. 민사집행법 제61조 제1항은 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자가 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 채무자의 재산명시를 요구하는 신청을 할 수 있다고 정합니다. 다만 같은 항 단서에 따라 가집행의 선고가 붙은 판결 등으로는 재산명시를 신청할 수 없으므로, 판결이 확정되었는지 먼저 확인해야 합니다. 신청에는 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는 데 필요한 문서를 붙여야 합니다(같은 조 제2항).

법원은 신청에 정당한 이유가 있으면 채무자에게 재산목록을 제출하도록 명할 수 있습니다. 채무자가 정당한 사유 없이 명시기일에 나오지 않거나, 재산목록 제출이나 선서를 거부하면 감치의 대상이 될 수 있고, 거짓 재산목록을 내면 형사처벌 규정도 있습니다(제68조). 이런 압박 때문에 자기 명의 부동산이 없는 집주인이 다른 집에 맡겨 둔 임차보증금을 재산목록에 적어 내는 경우가 있습니다. 물론 채무자가 무엇을 어떻게 적어 낼지는 사안마다 달라 결과를 장담할 수는 없습니다.

재산명시만으로 부족하면 재산조회를 이어서 검토할 수 있습니다. 제74조 제1항은 재산명시절차에서 주소보정명령을 받고도 민사소송법 제194조 제1항의 사유로 이를 이행할 수 없었던 것으로 인정되는 경우, 채무자가 제출한 재산목록의 재산만으로는 집행채권의 만족을 얻기에 부족한 경우, 명시기일 불출석이나 재산목록 제출 거부처럼 제68조 제1항 각 호 또는 같은 조 제9항의 사유가 있는 경우에 법원이 채권자의 신청에 따라 공공기관·금융기관·단체 등에 채무자 명의의 재산을 조회할 수 있다고 정합니다. 채권자는 조회할 기관과 단체를 특정하고 조회에 드는 비용을 미리 내야 합니다.

임차보증금처럼 개인 사이 계약에서 생긴 채권은 전산망에 나타나지 않을 수 있으므로 재산조회로 반드시 찾아진다고 기대하기는 어렵습니다. 그래서 주소 추적과 등기부 확인으로 제3채무자 후보를 좁히고, 재산명시로 채무자 본인의 진술을 받아 내는 방식을 함께 쓰는 편이 현실적입니다. 조회 결과가 어디까지 나오는지는 기관과 재산의 종류에 따라 달라지므로 미리 단정하지 않는 것이 좋습니다.

압류명령 신청 전, 서류 세 겹을 먼저 맞추세요

제3채무자를 특정했다면 이제 어느 법원에 낼지 정합니다. 제223조의 집행법원은 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이고(제224조 제1항), 사람의 보통재판적은 원칙적으로 주소에 따라 정합니다(민사소송법 제3조). 집주인이 다른 집에 세 들어 살면서 그곳에 주소를 두고 있다면 그 주소지를 관할하는 지방법원이 집행법원이 되는 것이 보통입니다. 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 없는 경우에는 제3채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 집행법원이 됩니다(민사집행법 제224조 제2항).

두 번째 겹은 집행권원과 집행문입니다. 전세금반환 판결을 받았다면 제1심 법원의 법원사무관등에게 집행문을 신청해 집행력 있는 정본을 받아야 하고, 이 신청은 말로도 할 수 있습니다(제28조). 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있으므로(제39조 제1항), 송달 사실을 확인할 수 있는 자료도 함께 챙겨야 합니다.

세 번째 겹이 가장 많이 놓치는 동시이행 문제입니다. 전세금반환소송 판결은 흔히 원고에게서 주택을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라는 형태로 나옵니다. 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 아직 내가 그 집에 살면서 열쇠를 넘기지 않았다면 채권압류를 곧바로 시작할 수 없다는 뜻입니다.

주택임대차보호법 제3조의2 제1항에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는 특례가 있지만, 이 특례는 임차인이 임차주택에 대하여 경매를 신청하는 경우에 한정됩니다. 집주인이 다른 집에 맡긴 보증금을 압류하는 것은 임차주택 경매가 아니므로 이 특례에 기댈 수 없습니다. 그래서 이 방법을 쓰려면 이미 집을 비워 주고 인도한 사실, 또는 인도할 준비를 갖추어 이행을 제공한 사실을 보여 줄 자료를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

준비 점검: 집행력 있는 판결 정본 / 판결 송달 사실을 확인할 자료 / 동시이행 판결이라면 집 인도나 이행 제공을 증명할 자료(열쇠 반환 기록, 인도 확인 문자, 이행 제공 의사를 밝힌 내용증명 등) / 제3채무자의 성명과 주소 / 압류할 채권의 특정(어느 주소의 어떤 임대차에서 생긴 보증금반환채권인지)

이 가운데 하나라도 빠지면 보정을 요구받거나 신청이 받아들여지지 않을 수 있습니다. 특히 압류할 채권은 제3채무자가 어떤 돈의 지급을 금지당했는지 알 수 있을 정도로 구체적으로 적어야 하므로 임대차 목적물의 주소와 당사자를 분명히 하고, 모르는 부분은 뒤에서 볼 제3채무자 진술로 보완합니다.

압류명령이 송달되면 무엇이 달라지나

아래 흐름은 집주인 전세보증금 압류를 신청했을 때 일반적으로 거치는 순서입니다. 사건마다 단계가 겹칠 수 있지만, 각 단계에서 무엇이 확정되는지 알면 제3채무자의 반응에 흔들리지 않습니다.

1. 압류명령과 추심명령(또는 전부명령) 신청집행법원에 신청서, 집행력 있는 정본, 송달 관련 자료, 동시이행 판결이라면 반대의무 이행이나 제공의 증명 자료를 제출합니다. 실무에서는 압류와 현금화 명령을 한꺼번에 신청하는 경우가 많습니다.
2. 법원의 압류명령법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고, 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 합니다(제227조 제1항).
3. 제3채무자 송달, 압류 효력 발생압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하지만(같은 조 제2항), 효력은 제3채무자에게 송달되는 때에 생깁니다(같은 조 제3항).
4. 제3채무자의 진술압류채권자의 신청이 있으면 제3채무자는 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 서면으로 채권 인정 여부 등을 진술하게 됩니다(제237조 제1항).
5. 추심 또는 전부로 회수집주인의 임대차가 끝나 보증금 반환 시기가 오면 추심명령에 따라 직접 받거나, 확정된 전부명령에 따라 내 채권으로 받습니다.

여기서 가장 중요한 단계는 세 번째입니다. 압류명령은 집주인에게도 송달되지만, 압류의 효력은 제3채무자에게 송달되는 순간 생깁니다. 집주인이 서류를 늦게 받거나 받지 않으려 해도 압류 효력이 그만큼 늦어지는 것이 아니라는 뜻입니다. 반대로 제3채무자에게 송달되기 전에 집주인이 그 보증금반환채권을 다른 사람에게 넘기거나 다른 채권자가 먼저 압류하면 순서 다툼이 생길 수 있으므로, 제3채무자를 특정했다면 가능한 한 서둘러 신청하는 것이 일반적인 전략입니다.

압류는 민법 제168조가 정한 소멸시효 중단 사유이기도 합니다. 판결로 확정된 채권도 시간이 지나면 시효가 문제될 수 있는데, 집주인 전세보증금 압류를 해 두면 회수 시도와 함께 시효 관리 효과도 얻을 수 있습니다.

압류명령만으로는 제3채무자가 실제로 얼마를 돌려줄 의무가 있는지 알 수 없습니다. 그래서 압류채권자는 제3채무자로 하여금 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 서면으로 진술하게 하도록 법원에 신청할 수 있습니다(민사집행법 제237조 제1항). 진술 사항은 채권을 인정하는지와 인정한다면 그 한도, 채권에 대하여 지급할 의사가 있는지와 그 한도, 채권에 대하여 다른 사람으로부터 청구가 있는지와 그 종류, 다른 채권자에게 채권을 압류당한 사실이 있는지와 그 청구의 종류입니다.

법원은 진술을 명하는 서면을 제3채무자에게 송달하여야 하고(같은 조 제2항), 제3채무자가 진술을 게을리하면 법원은 제3채무자에게 위 사항을 심문할 수 있습니다(같은 조 제3항). 제3채무자의 진술서에는 집주인의 임대차가 언제 끝나는지, 밀린 차임이 있는지, 은행이 이미 권리를 잡아 두었는지 같은 정보가 담길 수 있어, 다음 단계에서 추심명령과 전부명령 중 무엇을 택할지 판단하는 결정적인 단서가 됩니다.

추심명령과 전부명령, 무엇을 골라야 하나요?

압류한 금전채권에 대하여 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있습니다(제229조 제1항). 두 명령은 이름이 비슷하지만 효과가 전혀 다릅니다. 추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있고(같은 조 제2항), 전부명령이 있는 때에는 압류된 채권은 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전됩니다(같은 조 제3항).

집주인 전세보증금 압류에서 전부명령을 고민하는 이유는 독점성입니다. 전부명령이 유효하게 확정되면 그 보증금반환채권은 내 채권이 되므로 뒤늦게 들어온 다른 채권자와 나눌 필요가 없습니다. 그러나 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 그 금전채권에 관하여 다른 채권자가 압류·가압류 또는 배당요구를 한 경우에는 전부명령은 효력을 가지지 아니합니다(제229조 제5항). 빚이 많은 집주인일수록 다른 채권자가 이미 같은 보증금을 노리고 있을 가능성이 있으므로, 진술최고 결과를 보고 판단하는 것이 안전합니다.

반대로 제3채무자가 개인 임대인이고 그 역시 사정이 넉넉하지 않아 보인다면 추심명령이 더 나을 수 있습니다. 전부명령은 압류된 채권이 지급에 갈음하여 이전되는 구조라서, 제3채무자에게서 돈을 받지 못하게 되더라도 그 부담을 사실상 내가 떠안게 될 여지가 있기 때문입니다. 또 전부명령은 확정되어야 효력을 가지고(같은 조 제7항), 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다는 점(같은 조 제6항)도 일정에 반영해야 합니다.

표는 일반적인 경향을 정리한 것일 뿐이고, 어느 쪽이 유리한지는 제3채무자의 재정 상태, 다른 채권자의 존재, 집주인 임대차의 종료 시기에 따라 달라집니다. 처음부터 한쪽으로 정해 두기보다 진술 결과를 확인한 뒤 결정하는 것이 바람직합니다.

보증금이 바로 안 나오는 이유, 핑계와 진짜를 가려 보면

압류에 성공해도 돈이 곧바로 들어오지 않는 경우가 많습니다. 제3채무자나 집주인이 흔히 하는 말을 법 기준으로 하나씩 판정해 보면, 무엇이 실제 장애물이고 무엇이 시간을 끌기 위한 말인지 구분할 수 있습니다.

네 가지 말 외에 자주 등장하는 변수가 금융기관입니다. 집주인이 세입자로 들어가면서 전세자금대출을 받았다면, 그 보증금반환채권에 금융기관이 질권을 설정했거나 채권을 양도받아 두었을 수 있습니다. 지명채권을 목적으로 한 질권이나 채권양도는 제3채무자에 대한 통지나 승낙을 갖추어야 대항할 수 있고, 채무자 이외의 제3자에게 대항하려면 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의하여야 합니다(민법 제349조 제1항, 제450조). 금융기관 쪽이 이 요건을 먼저 갖추었다면 압류보다 앞설 가능성이 있어, 그 경우 실제로 기대할 수 있는 몫은 줄어듭니다.

그 우열은 통지나 승낙의 일자와 압류명령이 제3채무자에게 송달된 시점을 비교해 따져야 하므로 미리 단정할 수 없습니다. 제3채무자 진술에서 다른 사람으로부터의 청구 여부를 묻는 항목이 바로 이런 사정을 드러내 주는 통로입니다. 또 집주인이 생활형편을 이유로 압류명령의 취소를 구할 수도 있는데, 법원은 당사자가 신청하면 채권자와 채무자의 생활형편, 그 밖의 사정을 고려하여 압류명령의 전부 또는 일부를 취소할 수 있는 구조입니다(민사집행법 제246조 제3항).

제3채무자가 끝까지 주지 않을 때 남는 길

집주인의 임대차가 끝나고 집주인이 이사까지 마쳤는데도 제3채무자가 보증금을 내주지 않는 경우가 있습니다. 이때 추심명령을 받은 압류채권자는 제3채무자를 상대로 직접 소송을 낼 수 있습니다. 제238조는 채권자가 명령의 취지에 따라 제3채무자를 상대로 소를 제기할 때에는 일반규정에 의한 관할법원에 제기하고 채무자에게 그 소를 고지하여야 한다고 정합니다. 채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 고지할 필요가 없습니다.

제3채무자 쪽에서 공탁을 택하는 경우도 있습니다. 제3채무자는 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있고(제248조 제1항), 금전채권 중 압류되지 아니한 부분을 초과하여 거듭 압류명령 또는 가압류명령이 내려진 경우에는 압류 또는 가압류채권자의 청구가 있으면 그 채권의 전액에 해당하는 금액을 공탁하여야 합니다(같은 조 제3항). 공탁이 이루어지면 이후에는 법원의 배당 절차에서 다른 채권자와 함께 나눠 받는 구조로 넘어갈 수 있습니다.

강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조 제1항). 이런 비용 구조와 예상 회수 시기를 미리 가늠해 두면, 집주인 전세보증금 압류 하나에 기대를 걸지 아니면 예금·급여 압류나 부동산 경매와 병행할지 판단하기 쉬워집니다.

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