전세로 살고 있는데 만기가 한참 남은 시점에 집주인에게서 연락이 옵니다. 집을 팔게 됐다, 아들이 결혼해서 들어와 살아야 한다, 이사비는 챙겨 줄 테니 두 달 안에만 비워 달라는 식입니다. 말투는 부탁이지만 내용은 사실상 통보에 가깝고, 거절하면 만기 때 보증금 돌려받는 데 불이익이 있을까 봐 선뜻 싫다고 말하기도 어렵습니다.

이 글은 전세 계약기간 중 집주인 나가달라는 요구를 받은 임차인을 위해, 먼저 법이 임차인에게 어떤 위치를 주고 있는지 확인하고, 그다음 응하기로 했을 때 보증금을 잃지 않는 합의해지 방법을 순서대로 정리한 글입니다. 기준은 집주인의 사정이 아니라 임대차계약서와 법입니다.

• 계약기간이 1년 넘게 남았는데 집주인이 집을 팔게 됐다며 이사를 부탁하고 있다
• 집주인 본인이나 자녀가 들어와 살아야 한다며 날짜를 정해 나가 달라고 한다
• 이사비를 줄 테니 한두 달 안에 비워 달라는 제안을 받고 고민 중이다
• 거절하면 만기 때 보증금을 늦게 주겠다는 말을 들었다
• 합의해 주려는데 보증금을 언제, 어떤 방식으로 받아야 안전한지 모르겠다

전세 계약기간 중 집주인이 나가달라고 하면 꼭 나가야 하나요?

나가야 할 의무는 원칙적으로 없습니다. 임대차계약은 임대인이 집을 쓰고 살 수 있게 해 주고, 임차인은 그 대가를 치르기로 서로 약속하는 계약입니다. 흔히 말하는 전세, 즉 등기하지 않은 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용되고 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다(주택임대차보호법 제12조). 그러니 보증금만 맡기고 사는 전세라도 이 글에서 설명하는 보호 규정이 그대로 적용됩니다.

민법은 임대인에게 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지웁니다(민법 제623조). 계약서에 적힌 기간이 남아 있는 한, 임차인이 그 집에서 계속 사는 것은 임대인이 지켜 주어야 할 계약 내용 그 자체입니다. 기간 도중에 비워 달라는 요구는 이 의무와 정면으로 부딪히는 말이라서, 임차인이 동의하지 않으면 계약은 그대로 유지됩니다.

계약을 기간 중에 일방적으로 끝내려면 해지권이 있어야 합니다. 민법은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지의 권리가 있는 때에 그 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고(민법 제543조①), 그 의사표시는 철회하지 못한다고 덧붙입니다(같은 조 ②). 뒤집어 말하면, 해지권의 근거가 계약에도 법률에도 없다면 집주인이 "나가 달라", "해지하겠다"고 말하거나 문자를 보내더라도 그 말만으로 계약이 끝났다고 보기 어렵습니다.

기간 자체도 법이 두텁게 보호합니다. 주택임대차보호법은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다(제4조①). 1년짜리 계약서를 썼더라도 임대인은 1년이 지났다는 이유로 나가라고 할 수 없고, 짧은 기간을 선택할 수 있는 쪽은 임차인뿐입니다. 이 보호는 임차인에게 불리한 약정으로 깎을 수 없는데, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다는 강행규정이 있기 때문입니다(제10조).

따라서 첫 대답은 감정이 아니라 사실 확인이어야 합니다. 계약서의 계약기간, 전입신고일과 실제 입주일, 확정일자를 다시 확인하고, 집주인이 드는 이유가 무엇인지 문자로 남겨 두면 이후 어떤 선택을 하든 협상의 기준이 됩니다. 거절하든 응하든, 결정권은 임차인에게 있다는 점부터 분명히 해 두는 것이 좋습니다.

법이 인정하는 임대인의 해지 사유는 무엇이고, 매도·입주는 왜 빠져 있을까

민법 임대차 편에서 임대인에게 기간 중 해지권을 주는 대표적인 경우는 두 가지입니다. 하나는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때로, 이때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 다른 하나는 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대한 경우로, 역시 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조②).

두 경우의 공통점은 임차인이 계약상 약속을 어겼다는 점입니다. 이 두 조문이 임대인에게 기간 도중 계약을 끊을 권리를 주는 것은 임차인 쪽에 계약 위반이 있을 때이고, 임대인이 집을 팔고 싶어졌다거나 직접 들어가 살고 싶어졌다는 사정은 민법 임대차 편 어디에도 임대인의 해지 사유로 정해져 있지 않습니다. 보증금만 맡기고 월 차임이 없는 순수 전세라면 차임 연체 자체가 생길 여지가 적고, 동의 없이 남에게 넘기거나 세를 놓지 않았다면 두 번째 사유에도 해당하지 않습니다.

아래 표는 집주인이 흔히 드는 사유를 법의 해지 구조에 대입해 본 것입니다. 표는 일반적인 구조를 정리한 것이고, 실제 결론은 계약서 문언과 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

표의 마지막 줄은 조금 더 설명이 필요합니다. 민법에는 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 기간 약정 없는 임대차의 해지통고 규정을 준용한다는 조문이 있습니다(민법 제636조). 집주인은 이 조문을 근거로 계약서의 중도해지 특약을 내세울 수 있습니다.

그러나 주택임대차에는 앞서 본 2년 보장(제4조①)과 강행규정(제10조)이 함께 걸려 있습니다. 임대인에게만 기간 중 해지권을 주는 특약이 임차인에게 불리한 약정으로서 효력을 잃는지, 아니면 일정 범위에서 인정되는지는 특약의 문언, 계약 체결 경위, 남은 기간 등에 따라 판단이 갈릴 수 있어 일률적으로 단정할 수 없습니다. 특약이 있다는 이유만으로 곧바로 짐을 쌀 일은 아니고, 계약서 원본을 들고 먼저 상담을 받아 보는 것이 순서입니다.

집주인이 흔히 드는 네 가지 이유, 법으로 판정하면

전세 계약기간 중 집주인 나가달라는 요구는 대개 네 가지 말 가운데 하나로 시작합니다. 말 자체는 그럴듯하게 들리지만, 하나씩 조문에 대어 보면 임차인이 반드시 따라야 하는 이유가 되는 경우는 드뭅니다.

네 가지 모두에서 공통으로 확인할 것은 '지금이 계약기간 중인가, 갱신 국면인가'입니다. 같은 실거주라는 말도 어느 시점에 나왔느냐에 따라 법적 의미가 완전히 달라지기 때문입니다. 다음 비교에서 그 차이를 정리했습니다.

계약기간 중 요구와 만기 무렵 갱신거절은 무엇이 다를까

많은 임차인이 헷갈리는 부분이 바로 이 지점입니다. 집주인이 만기 몇 달 전에 "들어와 살 거라 연장은 어렵다"고 말하는 것과, 만기가 1년 넘게 남았는데 "다음 달에 나가 달라"고 말하는 것은 법적으로 전혀 다른 장면입니다.

갱신 국면에서는 규칙이 다릅니다. 주택임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지 등을 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고(제6조①), 임차인이 그 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 합니다(제6조의3①). 실거주는 이때 쓰이는 거절 사유 가운데 하나입니다.

그러므로 집주인의 연락을 받으면 먼저 날짜를 계산해 보아야 합니다. 만기까지 6개월 넘게 남았는데 지금 당장 나가 달라는 것이라면 이 글에서 다루는 기간 중 퇴거 요구이고, 임차인은 응할 의무가 없습니다. 반대로 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 "갱신하지 않겠다"는 뜻을 밝힌 것이라면 갱신거절 통지의 문제로 넘어가며, 그때는 갱신요구권 행사 여부와 실거주 사유의 진정성이 쟁점이 됩니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 갱신되었더라면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다는 규정도 있습니다(제6조의3⑤). 다만 이것은 갱신 국면의 이야기이고, 계약기간 중 퇴거 요구에 대해서는 애초에 임차인이 거절하면 되는 문제라는 점을 구분해 두세요.

집을 판다는 이유라면, 새 집주인과의 관계는 이렇게 이어집니다

매도를 이유로 한 퇴거 요구에서 가장 먼저 확인할 것은 대항력입니다. 주택임대차보호법은 임대차가 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(제3조①). 입주해서 살면서 전입신고를 해 두었다면 대부분 이 요건을 갖추고 있을 것입니다.

대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 임대차는 새 소유자에게 그대로 이어집니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(제3조④), 새 소유자는 남은 계약기간 동안 임차인이 살 수 있게 해 주어야 하고, 만기에는 보증금을 돌려주어야 하는 사람이 됩니다. 결국 매도는 임차인이 나가야 할 이유가 아니라, 보증금을 돌려받을 상대방이 바뀌는 사건에 가깝습니다.

문제는 매수인이 실제로 들어가 살 목적으로 집을 사면서 빈집으로 넘겨받기로 한 경우입니다. 이때 매도인인 현재 집주인은 매수인과의 약속 때문에 급해지고, 임차인에게 이사를 재촉하게 됩니다. 그러나 그 약속은 매도인과 매수인이 맺은 것이고, 임차인이 그 약속에 따라야 할 이유는 없습니다. 임차인이 협조해 주는 것은 호의이며, 호의에는 조건을 붙일 수 있습니다.

반대로 전입신고를 하지 않았거나 주민등록을 다른 곳으로 옮겨 둔 상태라면 사정이 달라질 수 있습니다. 대항 요건을 갖추지 못한 임차인은 새 소유자에게 임대차를 주장하기 어려워질 수 있으므로, 이런 경우라면 매매가 진행되기 전에 서둘러 상담을 받아 대응 방향을 정하는 것이 좋습니다. 대항 요건은 그 상태를 유지하고 있어야 의미가 있다는 점도 함께 기억해 두세요.

보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 모두 갖추어야 인정됩니다(제3조의2②). 매도 과정에서 새 소유자가 대출을 받아 근저당을 설정하는 일도 있으니, 퇴거 협상과 별개로 등기부를 한 번 떼어 보고 자신의 대항력과 확정일자 순서를 점검해 두면 이후 어떤 결정을 하든 도움이 됩니다.

응하기로 했다면, 합의해지는 이 순서로 진행하세요

거절할 권리가 있다는 것과 실제로 거절하는 것은 다른 문제입니다. 이사할 집이 마침 생겼거나, 집주인이 충분한 조건을 제시해 합의해 주는 편이 낫다고 판단할 수도 있습니다. 이때 명심할 것은 계약기간 중 집주인 나가달라는 요청에 응하는 순간부터는 임차인이 법의 보호를 스스로 내려놓는 셈이 되므로, 그만큼 조건을 문서로 단단히 묶어야 한다는 점입니다.

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   조건부터 협상한다

   보증금 전액 반환일, 반환 방법, 인도일을 먼저 정합니다. 이사비나 중개보수를 누가 부담할지는 법이 정해 둔 금액이 없는 합의 사항이므로, 실제로 드는 비용 항목을 적어 두고 협상하세요.

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   합의해지서를 쓴다

   당사자, 주택 표시, 합의해지일, 보증금 반환일과 계좌, 인도일, 지연 시 조치를 적고 양쪽이 서명합니다. 공동명의 주택이면 소유자 전원의 서명을 받는 것이 안전합니다.

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   반환과 인도를 같은 날로 묶는다

   보증금을 받는 날과 열쇠를 넘기는 날을 일치시키고, "보증금 전액 입금 확인 후 인도"라고 명시합니다. 민법 제536조①의 동시이행 구조를 합의서에 그대로 옮기는 것입니다.

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   입금 확인 후 전출한다

   이사 당일 보증금 입금을 확인한 뒤 짐을 빼고 전출 신고를 합니다. 보증금을 받기 전에 먼저 전출하면 대항 요건이 흔들릴 수 있습니다.

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   늦어지면 등기 후 이사한다

   약속한 날 보증금이 들어오지 않으면 이사와 전출을 미루고 임차권등기명령을 검토합니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하는 것이 원칙입니다.

세 번째 단계가 이 흐름의 핵심입니다. 민법은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다(제536조①). 합의해지로 임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려주고 임차인은 집을 넘겨주어야 하는데, 이 두 의무를 같은 날로 묶어 두면 보증금을 받지 못한 채 집만 비워 주는 최악의 상황을 피할 수 있습니다.

이사비와 중개보수는 가장 자주 부딪히는 부분입니다. 임대인의 요청으로 기간 도중에 나가는 것이므로 임차인이 새 집을 구하는 데 드는 비용을 임대인이 부담해 달라고 요구하는 것은 협상에서 자연스러운 일입니다. 다만 법에 정해진 기준 금액이 있는 것은 아니므로, 구체적인 액수는 당사자 합의로 정하고 반드시 합의서에 적어 두어야 나중에 말이 달라지지 않습니다.

전세보증보험(HUG·SGI)에 가입했거나 전세자금대출을 받았다면, 합의해지 전에 보증기관과 대출기관에 계약이 중도에 끝나는 경우의 처리 기준을 먼저 확인하세요. 기관마다 요구하는 서류와 절차가 다를 수 있어, 합의서 문구를 정하기 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.

계약기간 중 집주인 나가달라는 요청에 응하면서 흔히 빠뜨리는 것이 퇴거 때 정산할 항목입니다. 원상복구 범위, 관리비와 공과금 정산, 열쇠와 출입 카드 반납처럼 이사 당일 다툼이 생기기 쉬운 항목을 합의해지서에 함께 정리해 두면, 보증금에서 이것저것 떼겠다는 말이 나중에 나오는 것을 막을 수 있습니다. 보증금 전액을 돌려받을 때까지는 임차인이 집 인도를 거절할 수 있다는 점도 문구로 분명히 적어 두는 것이 좋습니다. 합의서는 두 부를 만들어 각자 한 부씩 보관하고, 작성 날짜와 서명을 빠뜨리지 마세요.

합의해지 뒤에도 보증금이 안 들어오면 어떻게 하나요?

합의해지서에 서명했다면 그 합의에서 정한 날에 임대차는 끝납니다. 그런데 약속한 날 보증금이 들어오지 않는 일이 생각보다 자주 일어납니다. 매수인의 잔금이 늦어졌다거나 대출이 나오지 않았다는 식의 이유가 대부분이지만, 그것은 임대인 쪽 사정일 뿐 보증금 반환 의무를 미룰 법적 근거가 되지 않습니다.

이 경우 가장 먼저 쓸 수 있는 수단이 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다(제3조의3①). 합의해지로 임대차가 끝났다면 이 요건에 들어가며, 집주인의 동의도 필요하지 않습니다.

임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 그 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제3조의3⑤). 그래서 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하고 전출하는 것이 순서입니다. 등기 전에 먼저 이사하면 대항력을 잃을 위험이 있습니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 ⑧).

그래도 반환이 없으면 내용증명으로 반환을 최고한 뒤 전세금반환소송으로 넘어갑니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월 정도를 예상하고, 판결을 받으면 임대인 소유 부동산 경매, 예금이나 다른 채권의 압류 및 추심 같은 강제집행으로 회수합니다. 앞서 작성한 합의해지서는 반환일과 금액을 다툴 여지를 줄여 주는 핵심 증거가 되므로 원본을 잘 보관해 두세요.

나가라는 압박이 계속될 때, 임차인이 지킬 것과 할 수 있는 것

거절 의사를 밝혔는데도 집주인의 압박이 이어지는 경우가 있습니다. 수시로 집을 보러 오겠다고 하거나, 고장 난 설비를 고쳐 주지 않거나, 반복해서 연락하며 이사 날짜를 재촉하는 식입니다. 임대인은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 이런 행동은 임대인 스스로의 의무와 어긋날 수 있습니다.

임대인의 방해로 실제 손해가 생겼다면 채무불이행에 따른 손해배상을 검토할 수 있습니다. 민법은 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자가 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다(제390조). 다만 어떤 행동이 채무불이행에 해당하는지, 손해가 어디까지 인정되는지는 구체적인 사실관계와 증거에 따라 판단되므로 결과를 미리 단정하기는 어렵습니다.

그래서 압박이 시작되면 기록이 가장 중요합니다. 문자와 메신저 대화는 지우지 말고 보관하고, 전화나 방문이 있었다면 날짜와 시간, 요구 내용을 그때그때 메모해 두세요. 이후 합의 협상을 하든 법적 절차로 가든, 이 기록이 임차인의 주장을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

임차인이 스스로 지켜야 할 것도 있습니다. 전입신고 상태를 유지하고, 월 차임이 있는 계약이라면 연체가 생기지 않도록 하며, 집주인 동의 없이 다른 사람에게 방을 내주는 일은 피해야 합니다. 앞서 본 해지 사유(민법 제640조·제629조②)에 해당할 빌미를 주지 않는 것이 기간을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 압박 속에서 내용을 제대로 읽지 않은 채 '해지 확인서' 같은 서류에 서명하는 것도 금물입니다.

자주 묻는 질문

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