• 새 집 입주일이 만기보다 몇 달 늦어 그 사이만 더 살고 싶다
• 집주인이 몇 달만 연장해 주겠으니 그 뒤엔 꼭 나가라고 한다
• 연장 이야기를 문자로만 주고받았고 계약서는 새로 쓰지 않았다
• 연장하는 김에 보증금을 올려 달라는 요구를 받았다
• 단기 기간이 끝나 가는데 보증금을 언제 받을지 정해지지 않았다

전세 만기 연장 세 갈래, 무엇으로 연장됐는지가 먼저입니다

전세 만기 연장은 어떤 방식으로 성립했느냐에 따라 기간과 나가는 방법이 달라집니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그리고 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이른바 묵시적 갱신(법정갱신)이고, 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조제2항).

임차인이 같은 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고(제6조의3제1항), 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간도 2년으로 봅니다(제6조의3제2항). 세 번째는 법정 갱신이 아니라 임대인과 임차인이 종료일을 새로 정하는 합의 연장이며, 전세만기후 단기연장은 주로 이 갈래에서 생깁니다.

표에서 보듯 묵시적 갱신과 갱신요구권은 법이 기간을 2년으로 정해 두고 해지 방법도 조문에 있지만, 합의 연장은 당사자가 적은 문구가 출발점입니다. 같은 6개월 연장이라도 집주인이 아무 통지 없이 만기를 넘긴 것인지, 임차인이 갱신을 요구해 받아들여진 것인지, 둘이 날짜를 새로 정한 것인지부터 문자와 통화 기록으로 확인해야 합니다.

전세만기후 단기연장은 법적으로 몇 년인가요?

전세만기후 단기연장을 2년 미만으로 합의했다면 주임법 제4조제1항 본문에 따라 그 임대차는 2년으로 보는 것이 원칙입니다. 조문은 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 정하고, 단서에서 "임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고 덧붙입니다.

단서의 주장 주체는 임차인뿐입니다. 임대인은 이 조문을 근거로 2년 미만 기간이 유효하다고 내세우기 어렵고, 임차인은 자기 사정에 맞춰 합의한 짧은 기간대로 나가는 길과 2년 보호를 주장하는 길 가운데 고를 수 있습니다. 합의 연장은 기간을 새로 정한 임대차로 볼 수 있어 같은 원리가 적용된다고 보는 것이 일반적인 해석이지만, 연장 경위와 문구에 따라 달리 다퉈질 여지가 있어 사안별 확인이 필요합니다.

가상의 예로, 만기 직전에 새 아파트 입주가 넉 달 뒤로 밀려 집주인과 넉 달만 더 살기로 합의한 임차인을 떠올려 보겠습니다. 입주가 예정대로 되면 넉 달 뒤 나가면서 보증금을 받는 쪽을, 입주가 다시 늦어지면 2년 보호를 주장하는 쪽을 검토할 수 있습니다. 어느 쪽이든 그 선택을 언제, 어떤 방법으로 알릴지가 다음 분쟁을 줄이는 열쇠입니다.

집주인이 '몇 개월만, 그 뒤엔 나가라'고 할 때 임차인 선택지

집주인이 몇 개월만 연장해 주고 그 뒤엔 반드시 나가라고 해도, 주임법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 것이 제10조의 원칙입니다. 따라서 2년 보호를 주장하지 않겠다는 식으로 제4조제1항이 임차인에게 준 선택을 미리 없애는 문구는 효력을 인정받기 어려울 여지가 큽니다.

임대인의 요청이 모두 무의미한 것은 아닙니다. 임차인 스스로 단기 종료일에 나가겠다고 정하는 것은 제4조제1항 단서가 허용하는 선택이므로, 실제로 그날 이사할 계획이라면 종료일과 보증금 반환일을 같은 날로 맞춰 적는 편이 임차인에게도 도움이 됩니다.

단기연장 합의서에 넣을 문구 5줄과 연장 확인 문자

단기연장 합의서는 길 필요가 없지만 다섯 가지는 빠지면 안 됩니다. 기존 계약서는 그대로 두고 아래 다섯 줄을 덧붙인 확인서 형식으로 써도 되고, 양쪽이 서명하거나 같은 내용을 문자로 주고받아도 기록이 됩니다. 다만 문구의 법률 효과는 사안에 따라 평가가 달라질 수 있으므로 서명 전 검토를 권합니다.

1. 종료일본 임대차의 종료일은 ○○○○년 ○월 ○일로 한다.달력 날짜로 적고 '몇 개월 뒤' 같은 표현은 피합니다.
2. 보증금 반환일·방법임대인은 종료일에 임차인이 주택을 인도하는 것과 동시에 보증금 전액을 임차인 명의 계좌로 반환한다.계좌번호까지 적어 두면 반환 방법 다툼이 줄어듭니다.
3. 조기 퇴거 시 통지 방법임차인이 종료일 전에 이사하는 경우 미리 문자로 알리고, 임대인은 인도일에 보증금을 반환한다.통지 시기와 수단(문자·내용증명)을 구체적으로 정해 둡니다.
4. 보증금 증감 여부연장 기간의 보증금과 차임은 기존 계약과 같다(변경한다면 변경 내용을 적는다).증액이 있다면 이 확인서에 확정일자를 받아 둡니다.
5. 갱신요구권 사용 여부이번 연장은 당사자 합의에 따른 것으로 임차인의 계약갱신요구권 행사가 아님을 확인한다.법률 효과를 단정할 수는 없지만 연장 경위를 보여 주는 자료가 됩니다.

문자는 답장이 와야 합의의 증거로서 힘이 생깁니다. 집주인이 답을 하지 않거나 다른 내용으로 답하면 그 차이를 바로 짚어 다시 확인해 두고, 그래도 정리되지 않으면 내용증명으로 합의 내용을 남기는 방법이 있습니다.

보증금이 바뀌면 확정일자와 순위를 다시 봐야 하는 이유

단기연장을 하면서 보증금을 올렸다면 늘어난 금액의 순위는 기존 보증금과 달라질 수 있어 사안별 확인이 필요합니다. 주임법 제3조의2제2항의 우선변제권은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되므로, 증액 내용을 적은 계약서나 확인서에 확정일자를 받아 두는 것이 기본입니다.

증액 전에는 등기부를 떼어 처음 계약 뒤 새로 설정된 근저당 같은 권리가 있는지 확인하는 편이 안전합니다. 또 갱신요구권으로 갱신되는 임대차라면 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다는 제한이 있으므로(제6조의3제3항), 연장 방식이 무엇인지에 따라 증액 요구에 답하는 방법도 달라집니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기간이 원래 만기에 맞춰져 있는지, 연장하면 보증기관에 따로 알리거나 절차를 밟아야 하는지 확인해야 합니다. 연장 처리 기준과 기간은 보증기관과 상품마다 다를 수 있어 가입한 기관에 먼저 문의하는 것이 순서입니다.

단기 기간이 끝났는데 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?

단기연장 종료일이 지났는데 보증금을 받지 못했다면 임차인은 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 이어지는 것으로 보호받습니다. 주임법 제4조제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다.

이사를 꼭 해야 한다면 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(제3조의3제1항), 집주인의 동의는 필요하지 않습니다. 임차권등기 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 상실되지 않으므로(제3조의3제5항), 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 합니다.

전세 만기 연장 뒤 종료일에 이사하지 않고 반환을 기다리는 경우에도 종료일 전후로 주고받은 문자, 이사 준비 상황, 열쇠 반환을 제안한 기록을 남겨 두면 나중에 소송에서 생길 수 있는 다툼에 대비할 수 있습니다.

묵시적 갱신이었다면 언제든 해지 통지, 3개월 뒤 효력

연장이 합의가 아니라 묵시적 갱신으로 이뤄졌다면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2제1항·제2항). 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차의 해지에도 제6조의2가 준용됩니다(제6조의3제4항).

기산점은 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날입니다. 묵시적 갱신 기간 중 새 집 일정이 잡혔다면 이사 예정일보다 3개월 이상 앞서 통지가 도달하도록 문자와 내용증명을 함께 쓰는 방식이 흔히 쓰입니다.

합의 연장은 제6조의2가 전제로 하는 제6조제1항의 갱신과 성립 경로가 달라서, 같은 3개월 규칙이 곧바로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 합의 연장이라면 합의서의 조기 퇴거 통지 조항이 사실상 기준이 되므로 앞의 3번 문구를 꼭 넣어 두는 것이 좋습니다.

전세 만기 연장, 자주 묻는 질문 3가지

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 부동산·민사 전문 변호사로, 전세 만기 연장처럼 문자 한 줄과 통지 날짜로 결론이 갈리는 사안을 계약서와 대화 기록을 기준으로 검토합니다.