01보증금 지급명령 방법은 어떤 순서인가요

보증금 지급명령 방법은 신청, 심사, 발령과 송달, 2주의 이의기간, 확정 또는 소송 이행의 다섯 단계로 진행됩니다. 「민사소송법」 제462조는 금전, 그 밖에 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 법원이 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다고 정하고, 보증금반환청구는 금전 청구이므로 이 절차를 이용할 수 있습니다. 다만 같은 조 단서에 따라 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한합니다.

관할은 같은 법 제463조 제1항이 정합니다. 독촉절차는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이나 같은 법 제7조 내지 제9조, 제12조 또는 제18조의 규정에 의한 관할법원의 전속관할이므로, 임대인 주소지 법원 외에 어느 법원을 고를 수 있는지는 사안마다 따져 봅니다. 지급명령의 신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정이 준용됩니다(제464조).

순서만 보면 간단하지만 결과를 가르는 곳은 1단계에서 청구를 어떻게 짜느냐입니다. 임차인이 지금 어떤 상태인지에 따라 같은 보증금이라도 청구 구성과 서류가 달라지므로, 아래 세 유형 가운데 자신의 위치를 먼저 확인하는 것이 보증금 지급명령 신청방법의 출발점입니다.

02유형1 이사를 마친 경우: 청구 구성과 서류 묶음

이사를 마치고 집을 임대인에게 넘긴 임차인은 보증금 지급명령 방법이 가장 잘 맞을 수 있는 유형입니다. 임차인 쪽 의무인 주택 인도가 이미 끝났으므로 청구 취지를 보증금 반환 하나로 단순하게 적을 수 있고, 임대인이 동시이행을 이유로 다툴 여지도 줄어듭니다.

청구 원인에는 계약 체결, 보증금 지급, 계약 종료, 주택 인도의 네 가지 사실을 순서대로 적습니다. 계약 종료는 갱신하지 않겠다는 통지를 했는지, 합의로 끝냈는지에 따라 보여 줄 자료가 달라지고, 주택 인도는 열쇠 반환과 이사 날짜를 보여 주는 자료로 정리합니다. 지연손해금을 함께 적을지, 기산일을 언제로 잡을지도 청구 구성의 일부입니다.

먼저 이사한 임차인이라면 임차권등기를 해 두었는지도 함께 점검합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있어, 등기 없이 이사했다면 대항력과 우선변제권을 잃었을 위험이 있는지 따로 확인해야 합니다.

03유형2 아직 거주 중인 경우: 동시이행 관계부터 정리하기

아직 집에 살고 있는 임차인은 청구 구성에 가장 주의해야 하는 유형입니다. 임대차가 끝나면 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있다는 것이 대법원 판결의 취지이고, 「민법」 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다.

거주 중인 임차인이 보증금만 단순히 지급하라고 신청하면 임대인이 집을 먼저 비워 달라는 취지로 이의할 여지가 커집니다. 주택 인도와 상환으로 지급하라는 식으로 청구를 짜는 방법이 거론되지만, 「민사집행법」 제58조 제1항 제1호는 지급명령의 집행에 조건을 붙인 경우를 집행문 없이 지급명령 정본으로 집행하는 원칙의 예외로 둡니다. 동시이행 조건을 붙인 지급명령이 어디까지 허용되고 집행 단계에서 어떻게 다뤄지는지는 사안별 판단이 필요한 부분입니다.

거주 중이라면 이사 계획과 맞물린 순서도 정해야 합니다. 새 집 입주일이 다가오는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지키는 방법을 먼저 검토하고, 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 다음에 이사와 전출을 하는 것이 안전합니다.

04유형3 월세보증금 공제 다툼이 있는 경우: 이의를 전제로 판단하기

연체 차임이나 원상복구비를 얼마나 공제할지 임대인과 다투는 임차인은 월세보증금 지급명령을 내더라도 이의가 들어올 가능성을 전제로 판단해야 합니다. 임대인이 다툴 이유가 분명한 사건에서 지급명령은 시간을 아껴 주기보다 소송으로 가는 길에 한 단계를 더 얹을 수 있습니다.

「민사소송법」 제470조 제1항은 채무자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 한 때에는 지급명령은 "그 범위안에서 효력을 잃는다"고 정합니다. 같은 법 제472조 제2항도 적법한 이의신청이 있으면 지급명령을 신청한 때에 이의신청된 청구목적의 값에 관하여 소가 제기된 것으로 봅니다. 공제액만 다투는 이의라면 다툼이 없는 금액과 다툼이 있는 금액이 어떻게 나뉘는지가 이후 절차의 쟁점이 됩니다.

공제 다툼 유형에서 준비할 것은 금액을 가르는 증거입니다. 입주 때와 퇴거 때의 집 상태 사진, 차임 이체 내역, 임대인이 공제 사유를 밝힌 문자를 시간순으로 묶어 두면 지급명령이든 소송이든 같은 자료를 그대로 쓸 수 있습니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 '아니오'나 '애매함'이 나오면 계약서와 문자를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

05전세보증금 지급명령 서류는 유형별로 무엇이 달라지나요

전세보증금 지급명령 서류는 세 유형 모두 공통 서류에 유형별 서류를 더하는 방식으로 묶는 것이 효율적입니다. 공통 서류는 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 계약 종료를 보여 주는 통지 자료, 임대인 주소를 확인할 자료입니다.

표에서 유형2와 유형3 칸이 길어지는 이유는 임대인이 다툴 거리가 그만큼 많기 때문입니다. 서류를 많이 모아야 하는 유형일수록 지급명령에 이의가 들어올 가능성도 커진다는 점을 서류를 모으는 단계에서 함께 판단합니다.

신청서에는 당사자, 청구 취지, 청구 원인을 정확히 적습니다. 「민사소송법」 제468조는 지급명령에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적고 채무자가 지급명령이 송달된 날부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있다는 것을 덧붙여 적도록 정하고 있어, 신청서에 적은 청구 취지와 원인이 지급명령에 담길 내용의 바탕이 됩니다.

06송달이 안 되거나 임대인이 이의신청하면 어떻게 되나요

송달이 막히면 주소를 보정하거나 소제기신청·직권 소송절차 회부로 소송에 들어갈 수 있고, 적법한 이의신청이 들어오면 소가 제기된 것으로 봅니다. 보증금 지급명령 방법을 고를 때 이 두 갈래를 미리 알아 두어야 하는 이유입니다. 법원으로부터 채무자의 주소를 보정하라는 명령을 받은 채권자는 소제기신청을 할 수 있습니다(「민사소송법」 제466조 제1항). 지급명령을 공시송달에 의하지 아니하고는 송달할 수 없거나 외국으로 송달하여야 할 때에는 법원이 직권에 의한 결정으로 사건을 소송절차에 부칠 수 있고, 그 결정에는 불복할 수 없습니다(같은 조 제2항·제3항). 두 경우 모두 지급명령을 신청한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(제472조 제1항).

이의신청이 들어오면 지급명령을 발령한 법원은 채권자에게 상당한 기간을 정하여, 소장에 붙여야 할 인지액에서 지급명령신청 때 붙인 인지액을 뺀 액수의 인지를 보정하도록 명하여야 합니다(제473조 제1항). 채권자가 그 기간 안에 보정하지 아니하면 법원은 결정으로 지급명령신청서를 각하하여야 하고, 이 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(같은 조 제2항). 독촉절차의 비용은 소송비용의 일부로 합니다(같은 조 제4항).

07확정된 지급명령은 판결과 같은가요

확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있지만 확정판결 그 자체는 아닙니다. 「민사소송법」 제474조는 지급명령에 대하여 이의신청이 없거나, 이의신청을 취하하거나, 각하결정이 확정된 때에는 지급명령은 "확정판결과 같은 효력이 있다"고 정합니다.

집행 면에서 확정된 지급명령은 「민사집행법」 제56조 제3호의 집행권원이 되고, 같은 법 제58조 제1항에 따라 원칙적으로 집행문을 부여받을 필요 없이 지급명령 정본에 의하여 강제집행을 합니다. 다만 지급명령의 집행에 조건을 붙인 경우, 당사자의 승계인을 위하여 강제집행을 하는 경우, 당사자의 승계인에 대하여 강제집행을 하는 경우는 예외입니다.

확정된 지급명령에 판결과 같은 기판력이 있는지는 단정하기 어려운 부분이므로, 확정 이후 임대인이 다른 방법으로 다툴 여지가 남는지는 사안별로 확인합니다. 확정 뒤에도 보증금을 받지 못하면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행으로 이어진다는 점은 판결을 받은 경우와 흐름이 같습니다.

08임차보증금 지급명령 대신 소송이 맞는 경우

임차보증금 지급명령보다 처음부터 전세금반환소송이 맞는 경우는 임대인이 다툴 이유가 하나라도 있는 사건입니다. 이의가 들어오면 어차피 소송으로 넘어가고, 인지 보정과 기록 송부에 드는 시간만큼 해결이 늦어질 수 있기 때문입니다.

전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 대체로 4~6개월이 걸리고, 「주택임대차보호법」 제13조에 따라 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2가 준용됩니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 공인중개사로, 지급명령과 소송 가운데 어느 쪽이 맞는지를 서류를 기준으로 먼저 가려 드립니다.

임대인이 새 세입자가 들어오면 주겠다고만 말하는 경우도 판단이 필요합니다. 그 말은 임대인 사정일 뿐 보증금 반환을 미룰 법적 근거가 아니지만, 금액과 시기를 확정해 주지 않는다는 신호이기도 해서 지급명령에 이의가 들어올지 미리 가늠해 보는 것이 좋습니다.