이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 만기가 지났는데 임대인이 새 세입자가 들어오면 주겠다는 말만 반복한다.
• 임차권등기명령 결정문을 받았는데 이제 이사해도 되는지 모르겠다.
• 새 집 잔금일은 다가오는데 판결은 아직 멀었다.
• 판결을 받았지만 임대인이 돈을 주지 않아 경매를 넣을지 고민이다.

전세금 못받을때 절차는 어떤 순서인가요

전세금 못받을때 절차는 계약 종료 통지, 임차권등기, 판결, 집행의 네 칸으로 나뉩니다. 각 칸은 임차인이 서류를 내는 행동, 그 결과로 돌아오는 것, 그리고 그 칸이 끝났음을 보여 주는 완료 표시로 이루어집니다. 아래 표의 맨 오른쪽 열이 이 글의 핵심입니다.

신청서를 냈다는 사실은 절차가 시작됐다는 뜻일 뿐, 법적 효과가 생겼다는 뜻이 아닙니다. 임차권등기는 결정이 아니라 등기를 마쳐야 효과가 생기고, 판결은 가집행 선고나 확정이 있어야 집행의 기초가 됩니다.

오늘 만들어 둘 완료 표시 체크표

• 내용증명 원본 사본과 배달증명, 같은 내용을 보낸 문자·메신저 캡처
• 임차권등기 기입이 보이는 등기사항전부증명서(발급일이 찍힌 것)
• 판결정본, 판결서 송달일, 주문의 가집행 문구, 집행문 부여 여부
• 신청·등기·소송에 쓴 비용 영수증 묶음

1단계 완료 표시: 통지가 임대인에게 도달했는가

1단계는 통지가 임대인에게 도달했다는 증빙이 남았을 때 끝납니다. 「민법」 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정합니다. 보낸 날이 아니라 도달한 날이 기준입니다.

주택 임대차에서는 통지 시점이 특히 중요합니다. 「주택임대차보호법」(주임법) 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 갱신하지 않겠다는 뜻이 이 기간 안에 도달했는지가 계약 종료의 출발점이므로, 내용증명은 배달증명까지 받아 두는 편이 안전합니다.

임대인이 우편 수령을 피하는 경우도 있습니다. 수취 거절이나 장기 부재의 효과는 사안마다 달리 판단될 수 있어, 같은 내용을 문자·메신저로도 보내고 읽음 표시나 답장을 캡처해 두면 도달을 뒷받침하는 자료가 늘어납니다. 통지문에는 계약 만료일, 갱신하지 않겠다는 뜻, 보증금 반환 요구, 반환받을 계좌를 담으면 충분합니다.

주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 전세금 못받을때 집을 비우는 시점은 2단계 완료 표시를 기준으로 정하면 됩니다.

2단계 완료 표시: 결정문이 아니라 등기부에 임차권등기가 기입됐는가

2단계는 임차권등기명령 결정문을 받은 때가 아니라 등기부에 임차권등기가 기입된 때 끝납니다. 주임법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 전세권 설정과 달리 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

효과가 생기는 시점은 같은 조 제5항이 정합니다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 결정, 법원의 등기 촉탁, 등기관의 기입 순서로 진행되므로 결정문과 기입 사이에는 시간 차이가 생길 수 있습니다.

등기부 확인 방법은 간단합니다. 대법원 인터넷등기소나 가까운 등기소에서 임차주택의 등기사항전부증명서를 열람하고, 을구에 주택임차권 등기가 올라 있는지 봅니다. 실무상 임차보증금, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 같은 항목이 함께 적히므로 내 계약 내용과 같은지 대조해 두세요.

신청과 등기에 든 비용은 임차인이 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항). 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있습니다(같은 조 제4항).

3단계 완료 표시: 판결 선고·송달·항소기간 2주와 가집행

3단계는 집행의 기초가 되는 판결을 손에 쥐었을 때 끝납니다. 「민사집행법」 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다. 판결이 선고됐다는 사실만으로는 부족하고, 확정 또는 가집행 선고 중 하나가 있어야 합니다.

보증금 반환 청구는 재산권의 청구라 가집행 선고와 직결됩니다. 「민사소송법」 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정합니다. 판결을 받으면 주문에 가집행 문구가 있는지부터 보세요.

확정은 항소기간으로 따집니다. 같은 법 제396조에 따라 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고, 이 기간은 불변기간입니다. 임대인이 이 기간 안에 항소하지 않으면 판결이 확정되고, 항소하더라도 가집행 선고가 있다면 그 판결로 집행에 나설 수 있습니다. 이때 임대인이 집행정지를 신청하는 경우도 있어 진행 상황을 함께 봐야 합니다.

판결까지의 시간은 임대인의 태도에 따라 달라집니다. 같은 법 제256조 제1항과 제257조 제1항에 따라 임대인이 답변서를 내지 않으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있지만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고 전까지 다투는 답변서를 내면 그렇지 않습니다. 사건마다 기간이 달라지는 이유이며, 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸립니다.

집행에 쓰려면 판결정본에 집행문을 받아야 합니다. 「민사집행법」 제28조 제1항은 강제집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있다고 정하고, 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(같은 조 제2항).

전세금 못받을때 경매는 어떻게 진행되나요

전세금 못받을때 경매는 판결 같은 집행권원을 가진 임차인이 임차주택에 강제경매를 신청하고 매각대금에서 배당을 받아 마무리하는 절차입니다. 강제경매신청서에는 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 합니다(「민사집행법」 제80조).

임차인을 위한 특례가 있습니다. 주임법 제3조의2 제1항에 따라 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다. 집을 먼저 비워 주지 않고도 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다. 이 특례는 임차주택 경매에 한정되므로, 판결이 주택 인도와 동시이행 형태라면 예금 같은 다른 재산을 압류할 때는 반대의무의 이행이나 이행 제공을 증명해야 합니다.

돈을 받는 순간에는 집을 넘겨야 합니다. 주임법 제3조의2 제3항은 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 제2항의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되고, 임차권등기로 취득하거나 유지한 경우도 있습니다. 다른 채권자가 먼저 경매를 신청했다면 집행력 있는 정본을 가진 채권자나 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구를 할 수 있습니다(「민사집행법」 제88조 제1항).

임대인에게 예금 같은 금전채권이 있다면 채권압류 뒤 추심명령을 받는 길도 있습니다. 압류한 금전채권에 대하여 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있고, 추심명령이 있는 때에는 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있습니다(같은 법 제229조 제1항·제2항). 4단계의 완료 표시는 배당금 수령이나 추심금 입금입니다.

내 위치를 가르는 갈림길 3가지

전세금 못 받을때 잔금이 급하면 어느 표시까지 기다려야 하나요

새 집 잔금일이 먼저 오더라도 기다려야 하는 최소한의 표시는 2단계, 등기부의 임차권등기 기입입니다. 기입 전에 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 대항요건이 사라져 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 판결이나 배당까지 기다릴 필요는 없지만 기입 확인은 건너뛰면 안 됩니다.

전세금 못받을때 절차와 잔금 일정을 맞추려면 날짜를 거꾸로 계산하세요. 잔금일에서 기입까지 걸릴 기간을 빼면 임차권등기명령을 신청해야 할 늦은 시점이 나옵니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에야 신청할 수 있으므로 만기일이 출발점이고, 기입까지의 기간은 법원 사정에 따라 달라 여유를 두는 편이 안전합니다.

기입 전에 이사해야 한다면 짐·열쇠·전입 중 무엇을 먼저 옮기느냐에 따라 위험이 달라지므로 순서를 확인받는 것이 좋습니다.

건너뛰어도 되는 단계와 안 되는 단계

전세금 못받을때 절차에서 건너뛸 수 없는 것은 집행권원입니다. 임대인이 스스로 돈을 주지 않는 한 임차주택 강제경매나 예금 압류 같은 강제집행은 판결 같은 집행권원 없이 시작할 수 없습니다. 가압류 같은 보전처분은 이와 별개입니다. 반대로 내용증명은 법이 강제하는 단계가 아니어서, 문자나 이메일로 도달이 분명히 남아 있다면 생략하는 경우도 있습니다.

지급명령으로 소송을 대신하려는 경우도 있지만, 임대인이 이의신청을 하면 소송 절차로 넘어가 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 임대인이 보증금 액수와 반환 의무를 전혀 다투지 않는 경우가 아니라면 처음부터 소송으로 일정을 잡는 편이 관리하기 쉽습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 부동산·민사 전문 변호사, 공인중개사로 전국 사건을 전화 선임으로 진행합니다. 처리한 사건은 450건을 넘고 승소율은 법원 판결 기준 95% 이상입니다.

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