STEP 01 · 시점 판정전세금 안줄때 대처방법, 지금 내 시점은 어디인가요?

전세금 안줄때 대처방법을 고를 때 가장 먼저 볼 것은 임대차계약서의 만기일과 오늘 날짜 사이의 거리입니다. 같은 '안 준다'는 말이라도 만기 전이면 통지의 문제이고, 만기 당일이면 인도와 반환의 순서 문제이며, 만기 뒤라면 법원 절차의 문제로 성격이 바뀝니다. 아래 판정표에서 내 칸을 먼저 찾고, 칸마다 적힌 '오늘 할 일' 한 줄부터 실행하는 것이 순서입니다.

두 칸에 걸쳐 있다고 느껴진다면 앞 칸의 조치를 먼저 끝내는 편이 안전합니다. 예를 들어 만기를 3주 앞두고 아직 종료 통지를 하지 않았다면, 만기 당일 대응보다 '계약이 언제 끝나는지'를 정리하는 일이 먼저입니다.

STEP 02 · 만기 2개월 이전만기 2개월 이전: 낌새가 보일 때 할 일

만기 2개월 이전 구간에서 임차인이 할 일은 갱신하지 않겠다는 뜻을 기한 안에 임대인에게 도달시키는 것입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항은 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지 등을 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, "임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"고 정합니다. 같은 조 제2항은 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다.

통지는 보낸 날이 아니라 도달한 날이 기준입니다. 민법 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하므로, 기한 마지막 날에 우편을 보내면 도달이 늦어질 위험이 있습니다. 문자로 먼저 알리고 내용증명 우편을 함께 보내 두면 도달을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

통지 기한이 지났다고 2년을 그대로 기다려야 하는 것은 아닙니다. 주임법 제6조의2는 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다.

STEP 03 · 만기 당일만기 당일: 돈을 못 받았는데 열쇠를 줘야 하나요?

만기 당일 보증금 입금이 확인되지 않았다면, 임차인은 열쇠 인도를 보증금 반환과 맞바꾸자고 요구할 수 있습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 임대차가 끝났을 때 임차인의 주택 인도와 임대인의 보증금 반환은 동시이행 관계라는 것이 대법원 판결의 취지입니다.

주임법 제4조 제2항도 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 만기일이 지났다고 곧바로 집을 비워야 하는 구조가 아닙니다. 오히려 입금 전에 열쇠를 넘기고 주민등록까지 옮기면, 주택의 인도와 주민등록으로 유지되던 대항력(주임법 제3조 제1항)이 흔들려 이후 회수가 어려워질 수 있습니다.

이행 제공의 증빙은 남기되, 입금이 확인되기 전까지 점유와 주민등록은 유지하는 것이 만기 당일의 기본 원칙입니다. 이사 날짜가 이미 정해져 있다면 더 까다롭습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에야 신청할 수 있어 만기 당일에 등기까지 마치기 어렵고, 등기 전에 전출하면 대항력 문제가 생길 수 있으므로 새 집 입주일을 서류를 보며 정해야 합니다.

STEP 04 · 만기 뒤 첫 달만기 뒤 첫 달: 임차권등기와 소송 착수

만기가 지났는데도 보증금이 반환되지 않으면, 첫 달에 할 일은 임차권등기명령 신청과 전세금반환소송 준비를 함께 시작하는 것입니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 전세권 설정과 달리 임대인의 동의가 필요하지 않습니다.

임차권등기의 효과는 같은 조 제5항에 있습니다. 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 따라서 이사와 전출은 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤로 미루는 것이 안전합니다. 등기 전부터 갖고 있던 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정되는 권리이므로(주임법 제3조의2 제2항) 확정일자도 이 단계에서 점검합니다.

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   임차권등기명령 신청

   임대차 종료 후 임차주택 소재지 관할 법원에 신청합니다. 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다(주임법 제3조의3 제2항).

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   등기부 기입 확인

   걸리는 기간은 법원 사정에 따라 달라 단정하기 어렵습니다. 기입 전에는 이사·전출을 미룹니다.

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   이사·전출

   기입을 확인한 뒤 움직입니다. 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제4항).

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   소장 접수

   계약서, 종료 통지 기록, 보증금 지급 내역을 증거로 냅니다.

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   판결

   소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월이 걸리며, 임대인이 다투는 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

임차권등기 신청과 소장 준비는 서로를 기다릴 필요가 없는 별개 절차라, 첫 달 안에 나란히 진행하면 전체 일정을 앞당길 수 있습니다.

STEP 05 · 장기화장기화 구간: 판결 뒤 집행 수단과 재산명시

판결을 받고도 지급이 없으면 장기화 구간에서는 강제집행으로 넘어갑니다. 민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정하고, 민사집행법 제24조는 강제집행이 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다. 가집행이 붙은 1심 판결이라면 확정 전에도 집행을 시작할 수 있는 구조입니다.

재산명시는 조건이 다릅니다. 민사집행법 제61조 제1항은 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자가 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 신청할 수 있다고 정하면서, 단서에서 가집행의 선고가 붙은 판결 등은 제외합니다. 가집행만 붙은 판결로는 재산명시를 신청할 수 없고 판결이 확정된 뒤에 신청할 수 있으며, 신청서에는 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는 데 필요한 문서를 붙여야 합니다(같은 조 제2항).

어느 수단을 먼저 쓸지는 임대인의 재산 구성에 달려 있습니다. 임대인의 다른 재산을 모른다면 판결 확정 뒤 재산명시를 신청하고, 그래도 재산이 드러나지 않으면 재산조회 같은 후속 절차를 검토하는 순서가 됩니다.

STEP 06 · 미루면 닫히는 문시점마다 미루면 닫히는 문 3가지

전세금 안줄때 대처방법에서 시간이 중요한 이유는 기다리는 동안 선택지가 하나씩 줄어들기 때문입니다. 아래 세 가지 문은 한번 닫히면 되돌리는 데 시간과 비용이 더 듭니다.

민사집행법 제276조 제1항은 가압류를 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정하고, 제277조는 가압류를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다고 정합니다. 실무에서는 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 필요한 수단으로 검토하며, 받아들여질지는 사안마다 다릅니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 '잘 모르겠다'가 나온다면 계약서와 문자 기록을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

STEP 07 · 핑계와 판정임대인의 흔한 말 3가지와 답

임대인이 보증금 반환을 미루며 하는 말은 대개 비슷합니다. 사정은 이해할 수 있어도, 보증금 반환의 기준은 임대차계약서와 법이지 임대인의 자금 사정이 아닙니다.

말로 한 약속은 날짜와 금액을 문자로 다시 확인받아 두세요.

FAQ전세금 안줄때 자주 묻는 질문