• 만기가 지났는데 집주인이 "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 말만 되풀이한다
• 소송을 결심했지만 청구취지에 무엇을 어떻게 적어야 할지 막막하다
• 전세가 아니라 월세 보증금이나 상가 보증금인데 같은 방법이 통하는지 궁금하다

STEP 01전세보증금반환소송, 판결 주문 4줄부터 정하는 이유는?

판결 주문은 법원이 피고에게 무엇을 하라고 명령하는지 적은 결론 부분이고, 강제집행은 이 주문에 적힌 범위 안에서만 진행됩니다. 「민사소송법」 제249조 제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적도록 정하고 있는데, 청구취지는 결국 "이런 주문을 내려 달라"는 요청문입니다. 그래서 소장을 쓰기 전에 원하는 주문을 먼저 적어 보는 편이 순서상 맞습니다.

전세보증금반환소송의 주문은 보통 아래 네 줄로 나눠 생각하면 정리가 쉽습니다. 실제 판결문에서는 원금과 지연손해금이 한 항에 함께 적히는 경우가 많지만, 설계 단계에서는 줄마다 필요한 증거와 쟁점이 달라 따로 떼어 보는 것이 좋습니다.

주문을 정하면 그다음 순서가 자동으로 따라옵니다. 원하는 주문 → 그 주문을 요청하는 청구취지 → 청구취지를 뒷받침할 증거 → 판결 뒤 어떤 재산부터 집행할지의 흐름을 거꾸로 짜는 것이 이 글의 방식입니다.

LINE 1보증금 원금 줄: 집주인의 공제 주장은 어떻게 다룰까

보증금 원금 줄의 숫자는 계약서상 보증금에서 집주인이 공제를 주장하는 금액을 어떻게 처리하느냐로 정해집니다. 「민법」 제654조는 사용대차의 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 빌린 물건을 반환할 때 원상에 회복하여야 한다고 정합니다. 집주인이 원상복구 비용이나 밀린 월세를 빼겠다고 주장하는 근거가 대개 여기에 있습니다.

보증금이 임대차 관계에서 생긴 임차인의 채무를 담보한다는 것이 판례 취지여서, 연체 차임처럼 다툼 없는 항목은 공제된 금액으로 청구하는 편이 일부 패소를 줄이는 길일 수 있습니다. 반대로 통상 사용으로 생긴 마모까지 원상복구라며 공제하는 주장은 다툴 여지가 있고, 입주·퇴거 사진과 수리 내역이 증거가 됩니다. 「민사소송법」 제101조는 일부패소의 경우 당사자들이 부담할 소송비용을 법원이 정하도록 하므로, 원금 줄의 숫자를 어디에 맞추느냐가 소송비용 줄에도 영향을 줍니다.

LINE 2지연손해금 줄: 연 5%와 '대통령령으로 정하는 이율'은 언제 갈리나

지연손해금 줄은 기산일과 이율 구간 두 가지를 정하는 줄입니다. 「민법」 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정하고, 제379조는 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 이율을 연 5푼, 곧 연 5%로 정합니다.

「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율을 적용하도록 합니다. 다만 같은 조 제2항은 채무자가 사실심 판결 선고 전까지 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 제1항을 "적용하지 아니한다"고 정합니다. 공제 다툼이 진지하게 벌어진 사건이라면 이 예외가 쟁점이 될 수 있습니다.

지체 시작일은 가장 조심해서 적어야 하는 칸입니다. 「민법」 제387조 제1항은 확정기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다고 정하지만, 보증금 반환은 집 인도와 맞물려 있어 임차인이 집을 비워 주거나 그 이행을 제공했는지에 따라 지체 시작일이 달라질 여지가 있다는 것이 판례 취지입니다. 그래서 만기일을 곧바로 기산일로 못 박기보다 이사일·열쇠 반환일·이행 제공 기록을 함께 정리해 두는 것이 안전합니다.

LINE 1 + 집행집을 아직 안 비웠다면 판결은 어떤 모양이 될까요?

집에 계속 살면서 전세보증금반환소송을 내는 것도 가능합니다. 「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정하고 있어, 보증금을 받기 전까지 거주하는 것 자체가 문제 되지는 않습니다.

다만 임차인의 집 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계라는 것이 판례 취지여서, 임차인이 아직 점유 중이면 "원고로부터 주택을 인도받음과 동시에 지급하라"는 상환이행 판결이 나올 가능성이 있습니다. 어떤 주문이 나올지는 인도 시점과 당사자 주장에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다. 상환이행 판결이 나오면 집행 단계에서 차이가 생깁니다.

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LINE 3 · 4소송비용·가집행 줄: 보증금 반환 소송 비용은 누가 부담하나요?

보증금 반환 소송 비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담합니다. 「민사소송법」 제98조가 이 원칙을 정하고, 제109조 제1항은 변호사에게 지급하였거나 지급할 보수를 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정합니다. 그래서 임차인이 낸 변호사 보수 전부가 아니라 규칙이 정한 범위 안의 금액만 집주인에게 넘길 수 있다는 점을 미리 알아 둬야 합니다.

판결문에 "소송비용은 피고가 부담한다"고만 적혀 있으면 금액은 아직 정해지지 않은 상태입니다. 제110조 제1항에 따라 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 뒤 당사자가 신청하면 제1심 법원이 결정으로 액수를 확정하고, 신청할 때에는 비용계산서와 그 등본, 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출해야 합니다(같은 조 제2항).

가집행 줄은 확정 전에도 집행을 시작할 수 있게 해 주는 줄입니다. 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 할 수 있다는 것을 "선고하여야 한다"고 정하고, 「민사집행법」 제24조는 강제집행이 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다.

VARIATION월세 보증금 반환 소송·상가보증금반환소송·임대보증금반환소송, 같은 점과 다른 점

임대보증금반환소송은 전세·월세·상가 보증금 반환 청구를 묶어 부르는 말이고, 법이 쓰는 표현은 보증금반환청구소송입니다. 주문 4줄의 뼈대는 모두 같지만, 적용 법률과 절차 특례에서 차이가 납니다. 「주택임대차보호법」 제13조와 「상가건물 임대차보호법」 제18조는 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 「소액사건심판법」 제6조·제7조·제10조·제11조의2를 준용합니다.

준용되는 조문에는 판사가 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 한다는 제7조 제2항, 판결을 선고할 때 주문을 읽어 주고 그 주문의 정당성이 인정될 수 있는 범위에서 이유의 요지를 구술로 설명하도록 한 제11조의2 제2항이 들어 있습니다. 또 제7조 제3항은 판사가 제2항의 목적을 위하여 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 할 수 있다고 정하므로, 첫 기일 전에 증거를 갖춰 두는 것이 중요합니다. 반면 이행권고결정 절차는 준용 대상에 들어 있지 않습니다.

월세 보증금 반환 소송은 보증금이 상대적으로 작고 연체 차임 공제가 함께 다퉈지는 경우가 많아, 원금 줄 계산표를 꼼꼼히 만드는 것이 핵심입니다. 상가보증금반환소송은 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 원칙적으로 이 법이 적용되지 않고, 같은 조 제3항이 열거한 조문에 제5조와 제18조가 없어 초과 상가에는 두 조문이 적용되지 않습니다. 환산보증금 계산 방식은 제2조 제2항에 정해져 있으니 계약서의 보증금과 차임으로 먼저 확인해야 합니다.

CHECK보증금 반환 소송 셀프에서 주문이 틀어지는 실수 3가지

보증금 반환 소송 셀프 진행도 가능하지만, 혼자 소장을 쓸 때 주문이 원하는 모양과 달라지는 지점은 대체로 정해져 있습니다. 아래 세 가지는 판결문을 받아 든 뒤에야 알게 되는 경우가 많아 소장 단계에서 미리 막아야 합니다.

전세보증금 반환 절차를 처음부터 다시 정리하면 흔히 내용증명 → 임차권등기명령 → 전세보증금반환소송 → 강제집행 순서로 진행됩니다. 위 메모표가 있으면 어느 단계에서 상담을 받더라도 같은 자료로 이어서 진행할 수 있습니다.

FAQ보증금 반환소송, 자주 묻는 질문 3가지