임차권등기명령 전자소송 다음 단계는 무엇인가요?

임차권등기명령 전자소송 다음 단계는 등기부 기입 확인, 이사, 보증금반환소송, 판결, 강제집행의 다섯 칸입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 신청의 목적은 돈을 받는 것이 아니라 이사할 수 있는 상태를 만드는 데 있습니다.

임차권등기의 효과는 주임법 제3조의3 제5항에 있습니다. 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 그래서 임차권등기는 이사해도 권리가 남게 하는 장치이고, 집주인에게 실제로 돈을 내게 만드는 수단은 판결과 그에 따른 강제집행입니다.

등기가 집주인에게 주는 압박도 있습니다. 주임법 제3조의3 제6항에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없으므로, 집주인이 새 세입자를 구하기가 쉽지 않아질 수 있습니다. 다만 압박만으로 보증금이 나온다는 보장은 없으니 다음 칸을 함께 준비해야 합니다.

아래 사건 흐름표는 오늘 바로 쓸 수 있는 1차 조치입니다. 칸마다 날짜를 적어 두면 다음 할 일이 보이고, 상담 때도 사건 상태를 한 번에 설명할 수 있습니다.

결정 뒤 이사는 언제 해도 되나요? 기준은 등기부 기입입니다

임차권등기명령 결정이 났더라도 이사는 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 하는 것이 안전합니다. 주임법 제3조의3 제5항은 효과의 출발점을 임차권등기를 마친 때로 정하고 있어서, 결정문을 받은 날과 등기부에 실제로 올라간 날 사이에 시간 차가 생길 수 있기 때문입니다. 임차권등기의 촉탁과 등기관의 기입 등 시행에 필요한 사항은 같은 조 제7항에 따라 대법원규칙이 정합니다.

등기 전에 전출하면 위험합니다. 주임법 제3조 제1항의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기는 권리이므로, 임차인이 등기 전에 짐을 빼고 주민등록을 옮기면 그때까지 쌓아 둔 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다. 결정 알림을 받은 날 바로 이삿날을 잡기보다 등기 확인일을 기준으로 일정을 짜는 편이 낫습니다.

집주인이 아직 결정문을 받지 못했다는 사정은 등기를 막지 않습니다. 주임법 제3조의3 제3항은 민사집행법 제292조 제3항을 준용하므로, 임차권등기명령은 임대인에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있습니다. 확인은 인터넷으로 등기사항증명서를 열람해 을구에 임차권등기 줄이 생겼는지 보고 화면을 저장해 두면 됩니다.

기각되거나 임대인이 이의신청하면 등기는 어떻게 되나요?

임차권등기명령 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제4항). 조문은 항고라고만 정하고 있으므로 즉시항고로 착각하지 않도록 주의해야 합니다. 기각 이유가 소명 부족이라면 자료를 보완해 다시 신청하는 길과 항고를 비교해 볼 수 있습니다.

임대인은 결정에 대해 이의신청이나 취소신청을 할 수 있습니다. 주임법 제3조의3 제3항은 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청, 취소신청과 그 재판에 민사집행법 제283조, 제288조 제1항 등을 준용하고, 이때 가압류는 임차권등기로, 채권자는 임차인으로, 채무자는 임대인으로 봅니다. 민사집행법 제283조 제3항은 "이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다"고 정하므로, 이의신청이 들어왔다는 사실만으로 임차권등기가 곧바로 사라지지는 않습니다.

다만 이의신청이나 취소신청의 결과가 어떻게 나올지는 재판에 따라 달라집니다. 임대인이 이미 계약이 끝나지 않았다거나 보증금을 돌려줬다고 다투는 경우에는 계약 종료와 미반환을 보여 주는 자료를 다시 정리해 법원이 정한 기일과 기한에 맞춰 대응해야 합니다. 임차권등기명령 전자소송 사건 기록에 임대인 서면이 올라오면 그날 바로 확인해 두세요.

같은 전자소송으로 보증금반환소송을 이어 갈 수 있나요?

임차권등기명령 전자소송을 마친 임차인은 같은 전자소송으로 보증금반환소송 소장도 제출할 수 있습니다. 주임법 제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의2를 준용한다고 정합니다. 준용 목록에 이행권고결정 조문은 들어 있지 않으므로, 제13조를 근거로 보증금반환소송이 이행권고결정으로 끝난다고 생각하면 안 됩니다. 이행권고결정은 청구 금액이 소액사건 범위에 해당할 때의 절차입니다.

준용되는 내용을 보면 절차의 방향이 보입니다. 소액사건심판법 제6조는 소장 부본을 지체 없이 피고에게 송달하도록 하고, 제7조는 판사가 바로 변론기일을 정할 수 있게 하면서 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 한다고 정합니다. 제10조는 판사가 필요하면 직권으로 증거조사를 할 수 있게 하고, 제11조의2는 변론종결 후 즉시 판결을 선고할 수 있게 합니다.

그래서 보증금반환소송은 첫 변론기일 전에 증거를 다 갖춰 두는 것이 중요합니다. 소장에는 임대차계약서, 보증금 이체내역, 계약 종료 통지와 그 도달 자료, 임차권등기명령 결정문, 임차권등기가 기재된 등기사항증명서를 첨부하는 것이 기본입니다.

임대차관계가 아직 남아 있다는 점도 소송에서 의미가 있습니다. 주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 집주인이 기간이 끝났으니 관계도 끝났다고 말하더라도, 보증금 반환 전까지 임차인의 지위가 유지된다는 점을 소장에서 분명히 해 둘 수 있습니다.

임차권등기 비용은 임대인에게 어떻게 청구하나요?

임차권등기 비용은 법이 임대인에게 청구할 수 있다고 정한 돈입니다. 주임법 제3조의3 제8항은 "임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다"고 규정합니다. 보증금과 별개로 생긴 지출이지만 그냥 떠안을 필요는 없다는 뜻입니다.

청구 방법은 보증금반환소송을 낼 때 보증금과 함께 청구 금액에 넣는 방식을 먼저 검토할 수 있습니다. 어느 범위까지 등기와 관련하여 든 비용으로 인정될지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있으므로, 납부 내역을 항목별로 남겨 두는 것이 출발점입니다.

보증금반환소송 자체의 비용은 별도의 구조를 따릅니다. 「민사소송법」 제98조는 소송비용을 패소한 당사자가 부담한다고 정하고, 판결에서 그 액수가 정해지지 않았다면 그 재판이 확정되거나 집행력을 갖게 된 뒤에 제1심 법원이 당사자의 신청을 받아 결정으로 확정합니다(제110조 제1항). 등기 비용은 이 소송비용과 별개로 제3조의3 제8항에 따라 청구하는 돈이므로, 청구 금액에 포함할지를 소장을 쓰기 전에 정해 두는 것이 좋습니다.

판결 뒤 강제경매는 어떻게 신청하나요?

보증금반환 판결을 받은 임차인은 임차주택에 대해 강제경매를 신청할 수 있고, 이때는 집을 먼저 넘겨주지 않아도 경매를 개시할 수 있는 특례가 있습니다. 주임법 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다.

이 특례는 임차주택 경매 신청에 한정됩니다. 집주인의 예금이나 다른 채권을 압류하는 집행이라면 민사집행법 제41조 제1항에 따라 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다. 판결 주문에 집 인도와 상환하는 조건이 붙었다면 어떤 집행을 먼저 고르느냐에 따라 준비할 서류가 달라집니다.

강제경매신청서에 적을 사항은 민사집행법 제80조가 정합니다. 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원 세 가지입니다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있으므로(민사집행법 제28조 제1항) 집행문을 받은 판결정본과 등기사항증명서를 갖춰 두면 신청서의 뼈대는 대부분 채워집니다.

배당을 받는 단계에서는 인도가 필요합니다. 주임법 제3조의2 제3항은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다"고 정하므로, 경매로 매수인이 정해지면 그 사람에게 집을 넘겨야 배당금을 받을 수 있습니다. 경매의 실익은 앞 순위 근저당 등 선순위 권리와 시세에 따라 달라지므로, 그 집 말고 다른 재산이 있다면 채권압류 등 다른 집행을 함께 비교해야 합니다.

임차권등기명령 전자소송 이후 자주 묻는 질문