전세권 설정은 등기를 통해 성립하는 물권으로, 계약서에 동의를 넣고 등기부에 올려야 효력이 발생합니다. 등기만 완료되면 등기 내용에 따른 우선변제를 직접 행사할 수 있어, 경매 상황에서도 권리를 강하게 주장할 수 있습니다. 반면 임차권 설정은 임대차계약에서 발생한 채권을 등기로 공시하는 형태로, 점유·전입신고·확정일자 등과 결합하여 보증금을 보호합니다. 계약이 종료되었는데 보증금이 돌아오지 않아 이사를 해야 하는 시점이라면 법원을 통한 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 등기로 유지하는 선택이 실무적으로 유리합니다.

계약을 체결하는 초기에 보증금 위험을 강하게 관리하고 싶고, 임대인과의 동의가 가능한 주택이라면 전세권 설정을 협의해 등기하는 것이 가장 견고합니다. 다만 등기 과정에서 등록면허세·지방교육세·등기수수료 등 비용 요소가 수반되고, 소유자 입장에서는 담보권 부담으로 여겨 대출·매매에 제약이 생길 수 있어 협의가 필수입니다. 이미 계약이 종료되었는데 보증금 반환이 지연되고 이사를 서둘러야 한다면, 임차권등기명령으로 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 등기로 유지하는 방식을 권합니다. 이 경우 등기 완료 시점부터의 효력이 명확하므로, 등기 완료 사실을 확인하고 거주지를 옮기는 순서를 지키는 것이 안전합니다.

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