경매개시결정 후 근저당 처리와 순위·배당 체크리스트
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경매개시결정 후 근저당 처리와 순위·배당 핵심 정리
집행법원의 경매개시결정 기입등기가 되면 해당 부동산에는 압류의 처분금지효가 미칩니다. 그 이후 설정되는 근저당은 통상 후순위로 분류되어 매각으로 소멸 대상이 되고, 배당은 잔여금이 있을 때에만 가능합니다. 실무에서 자주 묻는 순위 판단과 배당요구 종기 대응을 한 페이지에 모았습니다.
1. 말소기준권리와 경매개시결정 이후 권리의 위치
말소의 기준이 되는 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 기입등기 중 가장 먼저 등기된 권리입니다. 이 기준보다 늦게 설정된 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 따라서 경매개시결정 이후에 새로 설정된 근저당은 후순위로서 소멸이 예상되고, 배당은 선순위 채권 변제 후 잔액이 있을 때에만 가능합니다. 반대로 기준보다 앞선 권리는 매수인이 인수할 여지가 있으므로, 등기부의 선·후순을 정확히 확인해야 합니다.
2. 배당요구 종기와 근저당의 배당 참가
경매개시결정 이후에 설정된 근저당은 법원이 존재를 인지하지 못할 수 있어 배당요구 종기 고지 대상에 자동 포함되지 않는 경우가 많습니다. 따라서 해당 권리자는 종기 내에 스스로 배당요구를 해야 하며, 종기 경과 후에는 배당참가가 제한될 수 있습니다. 임차인 입장에서도 종기 이전에 배당요구를 마쳐야 보증금 회수 동선이 깔끔해집니다.
3. 상황별 실무 체크리스트
임차인
- 등기부에서 기준권리 일자 확인 → 내 대항력·확정일자와 비교
- 법원 사건정보로 배당요구 종기 확인 후 기한 내 신청
- 보증금 미회수 시 임차권등기명령 및 이사 일정 연동 검토
근저당권자(경매 이후 설정)
- 종기를 반드시 확인하고 배당요구 제출
- 선순위 채권 규모에 따라 배당 가능성 사전 계산
- 별도 집행전략(압류·추심 등)과의 병행 필요성 검토
4. 자주 생기는 오해와 주의점
- 경매개시결정 이후의 근저당이더라도 자동 배당이 보장되지 않습니다. 배당요구가 기본입니다.
- 기준권리가 근저당인지, 경매개시결정인지에 따라 인수·말소 구조가 달라질 수 있습니다.
- 임차인은 대항력·확정일자와 배당요구 시기를 동시에 보아야 안전합니다.
- 등기부에 없는 점유만으로는 후순위 권리를 앞설 수 없습니다. 압류의 처분금지효를 유념하세요.
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