경매개시결정 후 실무 절차

① 임대차 종료 사실과 보증금 미반환을 정리합니다. 계약기간 만료, 합의해지, 해지통고 등 종료 사유가 문서로 남아 있으면 좋습니다. ② 임차권등기명령을 관할 법원에 신청합니다. 임대차계약서, 주민등록 등·초본, 확정일자, 점유·전입 내역, 보증금 잔액을 준비합니다. ③ 등기가 완료되면 진행 중인 사건의 법원에 등기사실을 알리고, 배당요구 종기 공고를 확인한 뒤 필요한 경우 배당요구서를 제출합니다. ④ 첫 매각 전까지 변경된 주소지에서 우편송달을 수령할 수 있도록 ‘주소보정’ 등 통지 수단을 점검합니다.

권리 보전의 기준선

우선변제권과 배당 순위의 판단 기준은 기존에 갖춘 대항력과 확정일자입니다. 임차권등기는 이사 후에도 권리를 이어주지만, 이미 상실된 요건을 과거로 되돌리지는 않습니다. 따라서 점유와 전입, 확정일자 취득 시점, 경매개시결정 등기일, 임차권등기 완료일을 시간 순으로 나열하고 빠진 고리를 점검하는 것이 안전합니다. 소액임차인 범위에 해당한다면 법에서 정한 일정액을 우선하여 배당받을 수 있으니, 관할 구역과 공고 기준을 함께 확인하세요.

이럴 때 바로 상담이 필요합니다

① 배당요구 종기 공고를 놓쳤거나, 종기 임박으로 무엇을 먼저 제출해야 할지 혼란스러운 경우. ② 전입·점유를 이전에 상실했는데 임차권등기로 회복되는지 판단이 애매한 경우. ③ 근저당, 전세권 등 기존 권리관계와의 우선순위가 겹쳐 배당 가능액 예측이 어려운 경우. ④ 상가 임대차로, 확정일자·보증금 범위·사업자 등록 등 요건 확인이 필요한 경우. 상황별로 선택지가 달라지므로 사건 기록과 등기부를 함께 보고 결론을 내리는 것이 안전합니다.

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