대항력 있는 임차인이란?
보증금 매수인 인수의 의미

대항력 있는 임차인이란, 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 완료하여 제3자에 대해 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 법적 지위를 갖춘 임차인을 말합니다. 이 대항력은 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 발생하며, 임차주택이 다른 사람에게 매매되거나 경매로 넘어가더라도 새로운 소유자(매수인)에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 가집니다.

대항력을 갖춘 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이것은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하기 때문입니다. 즉, 집을 매수한 새로운 소유자는 기존 임대인의 보증금 반환 의무도 함께 떠안게 됩니다. 보증금 전액이 매수인에게 인수되었다면, 임차인은 매수인을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

보증금 전액을 매수인이 인수하는
구체적인 상황

임차인이 대항력을 보유한 상태에서 임차주택의 소유권이 매매, 증여, 상속 등으로 이전되면, 새로운 소유자인 매수인은 자동으로 임대인의 지위를 승계합니다. 이때 보증금 반환 의무도 함께 이전됩니다. 경매의 경우에도 대항력이 말소기준권리보다 먼저 갖춰져 있다면, 배당절차에서 보증금 전액을 받지 못한 부분은 매수인이 인수하게 됩니다.

여기서 중요한 것은, 대항력 있는 임차인으로서 보증금 전액을 매수인이 인수했음에도 매수인이 반환을 거부하는 상황이 실제로 빈번하게 발생한다는 점입니다. "새로운 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다", "지금은 자금 사정이 어렵다"는 식의 핑계로 보증금 반환을 미루는 매수인이 적지 않습니다.

대항력을 잃지 않으려면
반드시 알아야 할 점

대항력 있는 임차인이 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가면서 전입신고를 옮기면 대항력을 상실할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 대항력을 취득한 임차인이 가족과 함께 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로 주민등록을 이탈한 것으로 보아 대항력이 소멸하고, 이후 다시 전입신고를 하더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 대항력이 발생하는 것으로 봅니다.

따라서 보증금을 받기 전에 이사를 해야 한다면, 반드시 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있는 제도로, 임차권등기가 완료되면 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입되어 있다면, 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해보시는 것도 좋습니다.

대항력 있는 임차인의
전세금반환소송 절차

매수인이 보증금 반환을 거부하거나 계속 미루고 있다면 전세금반환소송을 통해 법적으로 해결해야 합니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 다음의 모든 절차를 변호사 비용 0원으로 진행합니다.

전세보증금 지연이자와
소송비용 청구

매수인이 보증금 반환을 지체하면 임차인은 지연이자(지연손해금)를 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%의 지연손해금이 발생하고, 소송을 제기한 후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다. 보증금이 1억 원이라면, 1년 지연 시 소송 접수 후 기준으로 약 1,200만 원의 지연이자를 추가로 받을 수 있는 셈입니다.

법도 전세금반환소송센터의 0원제가 가능한 이유는, 승소 시 패소한 매수인(또는 임대인)이 지불하는 소송비용이 변호사 수입원이 되는 구조이기 때문입니다. 95% 이상의 높은 승소율과 450건 이상의 사건 처리 경험, 명확한 법적 근거를 기반으로 한 전문성이 이 시스템을 뒷받침합니다.

대항력 있는 임차인이
자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터
변호사 비용 0원 서비스 범위

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면, 전세금반환소송만 0원이 아니라 보증금을 완전히 회수할 때까지의 모든 법적 절차가 변호사 비용 0원으로 진행됩니다. 대항력 있는 임차인으로서 매수인에게 보증금 전액을 반환받아야 하는 상황이라면, 내용증명부터 강제집행까지 한 번에 해결할 수 있습니다.

승소 후에는 소송비용액확정신청을 통해 의뢰인이 부담했던 법원 실비용(인지대, 송달료)과 변호사 비용 모두 매수인(또는 임대인)에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 결과적으로 임차인이 부담하는 금액은 0원이 됩니다.

더 많은 피해자에게 실질적인 도움을 드리고자 0원제를 운영하고 있습니다. 무료 승소자료가 필요하신 분은 사이트(www.jeonse.com) 상단메뉴의 "무료 승소자료"를 이용해 주세요.