소액 임대차 보증금 범위란 무엇인가

소액 임대차 보증금 범위란 주택임대차보호법에서 규정하는 소액임차인의 보증금 기준을 말합니다. 이 범위에 해당하는 임차인은 경매나 공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 최우선변제권을 갖게 됩니다.

쉽게 말해, 전세보증금이 일정 금액 이하인 세입자라면 임대인의 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 우선적으로 보호받을 수 있다는 뜻입니다. 이 제도는 소액 보증금으로 거주하는 서민 임차인을 보호하기 위해 마련되었습니다.

다만, 소액 임대차 보증금 범위에 해당한다고 해서 전세금 전액을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선변제 금액은 지역별로 정해져 있으며, 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다.

지역별 소액임차인 기준 및 최우선변제금

소액 임대차 보증금 범위와 최우선변제금은 지역에 따라 다릅니다. 2023년 2월 21일 이후 적용되는 현행 기준은 다음과 같습니다.

예를 들어 서울에서 전세보증금 1억 5,000만원으로 거주 중인 임차인이라면 소액임차인 기준인 1억 6,500만원 이하에 해당하므로, 경매 시 최대 5,500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 단, 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없다는 제한이 있으므로 이 점도 함께 확인해야 합니다.

소액임차인 최우선변제권의 핵심 요건

소액 임대차 보증금 범위 안에 들어간다고 해서 자동으로 보호받는 것은 아닙니다. 최우선변제권을 행사하려면 반드시 갖추어야 할 요건이 있습니다.

소액 임대차 보증금 범위 판단 시 주의할 점

소액 임대차 보증금 범위를 판단할 때 가장 많이 실수하는 부분이 기준 시점입니다. 소액임차인 해당 여부는 현재 시행되는 법령이 아닌, 최선순위 담보물권 설정일 당시 적용되는 법령을 기준으로 판단합니다.

예를 들어, 2021년에 근저당권이 설정된 주택이라면 2021년 당시 소액임차인 기준(서울 1억 5,000만원 이하)이 적용됩니다. 이후 법이 개정되어 기준이 올라갔더라도, 해당 근저당권에 대해서는 종전 기준이 적용되는 것입니다.

또한 임차권등기명령이 완료된 주택을 이후에 새로 임차한 임차인은 소액임차인에 해당하더라도 최우선변제권을 행사할 수 없다는 점도 알아두어야 합니다. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋겠습니다.

소액 보증금이든 아니든, 전세금을 못 받고 있다면

소액 임대차 보증금 범위에 해당하는 임차인이든, 해당하지 않는 임차인이든 공통적으로 겪는 문제가 있습니다. 바로 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 상황입니다.

"새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다", "지금 돈이 없어서 못 준다"는 말을 듣고 몇 달째 기다리고 계시지는 않으신가요? 이러한 말들은 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다.

임대차계약서에 명시된 반환 날짜가 지났다면 임대인은 전세금을 돌려줄 의무가 있습니다. 돌려주지 않는 임대인이 계약을 위반하고 있는 것입니다. "임대차계약대로, 법대로" 해결하는 것이 올바른 방법입니다.

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의뢰인이 부담하는 것은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료 등)뿐입니다. 이 실비용 역시 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있기 때문에, 결과적으로 임차인의 부담은 0원이 됩니다.

전세보증금 반환이 늦어지면 지연이자도 청구 가능

전세금반환소송에서 승소하면 전세보증금 원금뿐 아니라 지연이자도 함께 받을 수 있습니다. 지연이자율은 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다.

임대인이 전세금 반환을 미루면 미룰수록 지연이자가 쌓이게 됩니다. 그렇기 때문에 전세금을 돌려받지 못하고 있다면 빠르게 법적 대응을 시작하는 것이 유리합니다.

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