이런 상황이라면 이 글이 필요합니다

전세보증금을 돌려받지 못한 채로 살고 있던 집이 경매에 넘어가면, 임차인은 서둘러 법원에 서류를 낸다. 그런데 그 서류가 권리신고서인지 배당요구서인지, 하나만 내면 되는지 둘 다 내야 하는지를 정확히 아는 임차인은 많지 않다. 법원에서 오는 안내문의 서식 이름부터가 흔히 권리신고 겸 배당요구신청서로 되어 있어, 한 장으로 접수한다는 사실 때문에 하나의 절차로 착각하기 쉽다.

그러나 민사집행법은 이 둘을 서로 다른 조문에서, 서로 다른 목적으로 규정하고 있다. 하나는 경매절차에 정식으로 참여할 자격, 곧 이해관계인이 되기 위한 절차이고 다른 하나는 매각대금에서 실제로 돈을 받아 가기 위한 절차다. 서식이 한 장으로 묶여 있다는 사정이 두 절차의 법적 근거까지 하나로 만들어 주지는 않는다. 이 차이를 모르면 서류를 냈다고 안심하고 있다가 정작 필요한 신청을 놓칠 수 있다.

임차인이 이 두 서류를 처음 접하는 계기는 대개 법원이 보내는 경매개시결정 통지다. 통지서에는 사건번호와 함께 배당요구의 종기를 언제까지 정한다는 안내, 그리고 권리를 가진 사람은 법원에 그 권리를 신고하라는 문구가 함께 들어 있는 경우가 많다. 이 안내문 한 장에 권리신고와 배당요구라는 서로 다른 절차가 함께 언급되다 보니, 임차인 입장에서는 둘을 하나의 절차로 여기기 쉽다. 그러나 통지 문구가 하나로 보인다고 해서 법이 요구하는 요건까지 하나로 합쳐지는 것은 아니다.

특히 확정일자만 받아 두고 임차권등기나 전세권등기처럼 등기부에 흔적을 남기지 않은 임차인일수록 이 구분이 중요하다. 등기부만 보고 통지 대상을 추리는 법원 실무의 특성상, 등기부에 이름이 없는 권리자는 스스로 신고하지 않으면 존재가 드러나지 않을 수 있기 때문이다. 반대로 임차권등기를 마친 임차인은 등기부만으로도 존재가 드러나므로 상황이 다소 다르다는 점은 뒤에서 따로 짚는다.

아래 체크리스트로 자신의 상황을 먼저 확인해보자.

• 집이 경매에 넘어갔다는 통지를 받았지만 아직 법원에 아무 서류도 내지 않은 임차인
• 확정일자만 받아두었고 권리신고와 배당요구 중 무엇을 해야 하는지 헷갈리는 임차인
• 임차권등기를 이미 마친 뒤 경매개시결정을 받은 임차인
• 소액임차인에 해당하는지, 배당요구를 별도로 해야 하는지 궁금한 임차인

이 글은 이 네 가지 상황 모두에 답한다. 이해관계인이 되는 요건부터 배당요구를 할 수 있는 주체와 시기, 그리고 두 절차를 함께 챙겨야 하는 이유까지 조문 순서대로 짚는다. 법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 부동산·민사 전문 분야에서 처리 450건 이상, 법원 판결 기준 승소율 95% 이상의 경험을 쌓아 온 곳이다.

전세 경매, 권리신고와 배당요구는 같은 절차인가요?

결론부터 말하면 다르다. 권리신고는 경매절차의 이해관계인이 되기 위해 자신이 그 부동산에 대해 가진 권리를 법원에 증명하는 절차이고, 배당요구는 매각대금이 나뉘는 배당 절차에서 자신의 몫을 받기 위해 법원에 신청하는 절차다. 근거 조문 자체가 다르다.

임차인 상당수는 경매절차에서 법원이 보내는 권리신고 겸 배당요구신청서를 받으면 그 서식을 그대로 작성해 접수하기 때문에 결과적으로 두 가지를 함께 내는 경우가 많다. 그러나 서식이 한 장으로 합쳐져 있다고 해서 법적 성격까지 하나로 합쳐지는 것은 아니다. 아래에서 각각을 조문 순서대로 나눠 설명한다.

두 절차를 나눠 이해해야 하는 실익은 서류를 하나만 받아 본 임차인에게 특히 크다. 법원에서 온 안내문에 배당요구의 종기만 적혀 있고 권리신고에 관한 안내가 눈에 띄지 않는 경우, 또는 그 반대의 경우가 있을 수 있기 때문이다. 안내문의 문구 구성이 사건마다 조금씩 다를 수 있으므로, 문구를 있는 그대로 믿기보다 자신이 이해관계인이 될 요건과 배당요구를 할 요건을 각각 충족하는지 스스로 점검해 두는 편이 안전하다.

경매절차의 이해관계인은 누구인가

민사집행법 제90조는 경매절차의 이해관계인을 법에 정해진 네 부류의 사람으로 한정하고 있다. 1호는 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 2호는 채무자 및 소유자, 3호는 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 4호는 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람이다.

확정일자를 받아 두었지만 임차권등기나 전세권등기처럼 등기부에 이름이 오르지 않은 임차인은 3호에는 해당하지 않는다. 이때 임차인이 이해관계인이 될 수 있는 통로가 4호다. 임차주택에 대해 자신이 가진 권리, 곧 대항요건을 갖춘 임차인이라는 사실을 임대차계약서와 주민등록등본 등 자료로 법원에 증명하면 이해관계인이 될 수 있다. 실무에서 이 절차를 흔히 권리신고라 부른다.

반대로 이미 임차권등기명령에 따라 등기를 마친 임차인이나 전세권을 등기한 임차인은 등기부에 기입된 권리자이므로 3호에 해당해 별도의 권리신고 없이도 이해관계인으로 취급될 여지가 있다. 다만 법원이 통지 대상을 정리하는 실무 방식은 사건마다 다를 수 있으므로, 등기를 마쳤다는 사정만으로 아무 서류도 내지 않아도 되는지는 개별 사안에서 확인해 두는 편이 안전하다.

네 부류 가운데 임차인이 걸쳐 있을 수 있는 자리는 3호 아니면 4호다. 등기 여부가 그 갈림길을 가른다는 점을 기억해 두면 자신이 권리신고를 따로 해야 하는 쪽인지 가늠하는 데 도움이 된다.

법이 이렇게 이해관계인의 범위를 네 부류로 한정해 둔 이유는 경매절차에 아무나 끼어들어 진행을 늦추는 것을 막으면서도, 실제로 이해관계가 있는 사람에게는 통지와 진술의 기회를 빠짐없이 보장하기 위해서다. 임차인이 자신의 자리를 3호와 4호 중 어느 쪽에서 찾아야 하는지 정확히 알아야 하는 이유도 여기에 있다. 자리를 잘못 짚으면 자신에게 필요한 절차를 놓치거나, 반대로 필요하지도 않은 서류를 준비하느라 시간을 쓸 수 있다.

1호와 2호는 임차인이 쉽게 걸치는 자리가 아니다. 1호의 압류채권자는 경매를 신청한 채권자를, 이미 배당을 요구한 채권자는 집행력 있는 정본을 가진 별개의 채권자를 가리키고, 2호의 채무자·소유자는 임대인과 부동산 명의자를 가리킨다. 임차인이 별도로 채권을 집행권원으로 확보해 두지 않았다면 1호에 해당할 일은 많지 않고, 소유권을 가진 것도 아니므로 2호에도 해당하지 않는다. 그래서 실무상 임차인의 이해관계인 지위는 등기 여부에 따라 3호와 4호 사이에서 갈리는 경우가 대부분이라고 이해하면 된다.

4호의 권리 증명은 서면 한 장으로 끝나는 일이 아니다. 임대차계약서 원본이나 사본, 확정일자가 찍힌 서류, 주민등록등본처럼 대항요건을 갖췄다는 사실을 뒷받침하는 자료를 함께 제출해야 법원이 그 권리를 확인할 수 있다. 자료가 부실하면 법원이 이해관계인으로 확인하는 데 시간이 걸리거나 보정을 요구받을 수 있으므로, 계약서와 확정일자 서류, 주민등록 관련 서류를 미리 갖춰 두는 것이 좋다.

이해관계인이 되면 절차상 무엇이 달라지나

이해관계인이라는 지위는 명목상의 호칭이 아니다. 민사집행법은 이해관계인에게 여러 단계에서 통지를 받고 의견을 낼 권리를 구체적으로 규정하고 있다.

첫째, 매각기일과 매각결정기일이 잡히면 법원은 이 사실을 이해관계인에게 통지하여야 한다. 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소로 대법원규칙이 정하는 방법으로 발송할 수 있다.

둘째, 매각결정기일에는 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 한다. 매각허가에 관한 이의는 매각허가가 있을 때까지 신청하여야 한다.

셋째, 이의를 낼 수 있는 사유도 법에 정해져 있다. 그중에는 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 경우가 포함된다. 매각물건명세서에 자신의 점유 사실이 잘못 적혀 있다면 이 사유로 다툴 여지가 생긴다.

넷째, 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여야 한다. 다만 채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 통지하지 아니한다.

다섯째, 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정한다. 배당표원안은 배당기일 3일 전에 작성되어 법원에 비치된다.

이 다섯 단계는 모두 이해관계인이라는 자격을 전제로 한다. 등기부에 이름이 없는 임차인이 권리신고를 해두어야 하는 이유가 여기에 있다. 반대로 말하면 이해관계인이 되지 못한 채로 경매절차가 진행되면, 매각기일이 언제 잡혔는지도 모른 채 매각이 이루어지고 배당기일까지 지나가 버릴 수 있다는 뜻이기도 하다.

통지가 실제로 도달하는지도 중요하다. 법원의 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소로 발송되므로, 경매가 진행되는 중에 이사를 하거나 연락처가 바뀌었다면 그 사실을 법원에 알려 두어야 한다. 주소가 바뀐 사실을 알리지 않아 통지가 옛 주소로 발송되면, 매각결정기일에 의견을 낼 기회나 배당기일 심문 기회를 놓치고 나서야 뒤늦게 알게 되는 상황이 생길 수 있다. 경매가 진행되는 동안에는 법원에 신고해 둔 주소와 연락처를 그대로 유지하거나, 바뀌었다면 곧바로 갱신해 두는 습관이 필요하다.

배당요구는 누가, 언제까지 할 수 있나요

배당요구는 제90조가 아니라 제88조에서 규정한다. 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 그리고 민법·상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다.

확정일자를 갖춘 임차인은 주택임대차보호법에 따른 우선변제권자로서 이 마지막 유형에 해당해 배당요구를 할 수 있다. 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 모두 갖춘 경우에 우선변제권이 인정되므로, 확정일자만으로는 부족하고 대항요건까지 함께 갖췄는지를 먼저 확인해야 한다.

소액임차인 역시 배당요구를 할 수 있는 우선변제청구권자에 해당한다. 다만 소액임차인으로 최우선변제를 받으려면 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다는 시점 조건이 붙는다. 보호받는 금액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정해지며, 그 상한이 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다는 것만 법에 직접 규정되어 있을 뿐 구체적인 금액은 개정 시기에 따라 달라질 수 있다.

배당요구에는 시한이 있다. 법원은 압류의 효력이 생긴 때 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 종기 결정과 공고는 압류의 효력이 발생한 시점부터 1주 이내에 이루어진다. 이 종기를 넘기면 배당요구 자체가 늦어 배당표에 오르지 못할 위험이 생긴다.

종기가 지난 뒤에는 배당요구를 취소하는 것도 조심해야 한다. 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 달라지는 경우, 그 배당요구는 종기가 지난 뒤에는 철회할 수 없다.

실제로 배당을 받는 채권자의 범위도 법에 정해져 있다. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자, 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 그리고 저당권·전세권 등 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되고 매각으로 소멸하는 권리를 가진 채권자가 그 대상이다. 확정일자만 갖추고 등기부에 이름이 없는 임차인이라면 이 가운데 배당요구를 한 채권자에 해당해야 배당을 받을 수 있다는 뜻이다.

두 절차의 근거와 효과가 이렇게 나뉘어 있으므로, 확정일자 있는 임차인이라면 권리신고서와 배당요구서를 함께 작성해 제출하는 것이 안전하다. 법원이 보내는 안내 서식의 제목이 권리신고 겸 배당요구신청서로 한 장에 묶여 있는 것도 이 때문이다.

서류를 접수할 때는 법원이 요구하는 기재 사항을 빠짐없이 채우는 것도 중요하다. 임대인과 임차인의 인적사항, 임대차의 목적물과 기간, 보증금의 액수, 배당을 요구하는 채권의 원인과 액수처럼 사건번호와 함께 확인해야 하는 항목이 여러 가지다. 여기에 임대차계약서 사본과 확정일자 증명서류, 주민등록등본을 첨부해 제출하면 법원이 이해관계인 여부와 배당요구 자격을 함께 확인하는 데 도움이 된다. 배당요구의 종기는 사건마다 다르게 정해지므로, 법원 경매계에 문의하거나 매각 공고문을 통해 정확한 날짜를 확인한 뒤 여유를 두고 접수하는 것이 안전하다.

배당요구를 할 수 있는 채권자의 유형도 서로 성격이 다르다는 점을 알아 두면 자신이 어느 유형에 해당하는지 정리하는 데 도움이 된다. 집행력 있는 정본을 가진 채권자는 이미 확정판결이나 이에 준하는 집행권원을 확보한 사람이고, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자는 경매가 시작된 뒤에야 채권 보전에 나선 사람이다. 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인은 이 두 유형과 달리 법률이 정한 우선변제청구권자로서 배당요구를 하는 것이므로, 집행권원이 없어도 배당요구 자체는 할 수 있다.

권리신고만 하고 배당요구를 빠뜨리면 어떻게 되나

이 지점에서 임차인들이 가장 자주 헷갈린다. 이해관계인이 되었다고 해서 배당요구를 한 것으로 자동 전환되지는 않는다. 이해관계인 지위와 배당받을 채권자 지위는 근거 조문이 다르기 때문이다.

권리신고와 배당요구를 모두 마친 임차인은 앞서 본 통지·의견진술·이의·심문의 기회를 누리는 동시에, 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자로서 배당표에 이름을 올릴 자격을 갖춘다. 두 절차가 만나는 지점이다.

반면 권리신고만 하고 배당요구를 빠뜨렸을 때 임차인이 실제로 어떤 지위에 놓이는지는 사건의 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있어 일률적으로 단정하기는 어렵다. 등기부에 이름이 오른 권리자인지, 법원이 안내문을 통해 배당요구를 함께 유도했는지, 채권신고 최고 대상에 포함되었는지 등에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문이다. 그래서 실무에서는 두 서류를 함께 접수하도록 안내하는 경우가 많다.

법원사무관등은 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 저당권·전세권 등 우선변제청구권으로 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 권리를 가진 채권자, 그리고 조세·공과금을 주관하는 공공기관에 대해서는 배당요구의 종기까지 채권신고를 하도록 최고하여야 한다. 그러나 확정일자만 갖추고 등기부에 이름이 없는 임차인은 이 최고 대상에 들어가지 않을 수 있으므로, 최고를 받지 못했다고 안심하지 말고 스스로 배당요구서를 접수하는 편이 안전하다.

결국 임차인 입장에서 가장 안전한 방법은 권리신고와 배당요구를 각각 별개의 절차로 인식한 뒤, 두 요건을 모두 충족하는지 스스로 점검하고 두 서류를 함께 제출하는 것이다. 법원이 보내는 안내문의 문구만 믿고 하나만 처리했다가 뒤늦게 다른 하나가 빠졌다는 사실을 알게 되면, 이미 배당요구의 종기가 지나 되돌리기 어려운 상황에 놓일 수 있다. 서류를 접수한 뒤에도 사건이 어느 단계에 있는지, 배당요구가 정상적으로 접수되었는지를 법원 경매계에 한 번 더 확인해 두면 뒤늦게 서류 누락을 발견하는 상황을 줄일 수 있다.

임차권등기를 이미 마친 임차인은 다를까

임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마친 임차인은 등기부에 이름이 오른 권리자이므로 제90조 3호에 해당한다. 등기부만 확인하면 법원이 이해관계인으로 파악할 수 있는 자리에 있다는 점에서 미등기 임차인과는 위치가 다르다.

그렇다고 배당요구까지 자동으로 되는 것은 아니다. 배당요구는 제88조가 규정하는 별도의 신청 행위이고, 등기된 권리자라는 사정만으로 배당요구가 갈음되는지는 사건마다 확인이 필요한 영역이다. 등기를 마쳤다는 사실에 안심해 배당요구서 제출을 미루기보다는, 종기 전에 직접 제출해 두는 편이 안전하다.

임차권등기를 마친 뒤 전출한 임차인이라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다. 다만 이 글에서 다루는 것은 대항력·우선변제권의 유지 여부가 아니라 경매절차 안에서 통지를 받고 배당을 받기 위한 절차이므로, 등기와 배당요구는 별개로 챙겨야 한다는 점을 다시 강조해 둔다.

전세권을 등기한 임차인도 마찬가지다. 전세권은 등기된 권리이므로 등기부만 확인하면 제90조 3호에 해당해 이해관계인으로 파악될 수 있는 자리에 있다. 다만 매각으로 전세권이 소멸하는지 매수인이 인수하는지는 그 순위와 배당요구 여부에 따라 달라지는 별개의 문제이고, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하는 경우도 있으므로 자신의 전세권이 어느 쪽에 해당하는지는 등기부와 배당요구 여부를 함께 확인해야 한다. 결국 등기부에 이름이 오른 권리자라 하더라도 배당요구서를 별도로 접수해 두는 것이 자신의 순위와 몫을 분명히 하는 데 도움이 된다.

현황조사에서 말한 내용, 매각물건명세서에 어떻게 남나

법원은 경매개시결정을 한 뒤 곧바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하도록 명하여야 한다. 이때 임차인이 집행관에게 진술한 점유 권원과 기간, 차임 또는 보증금 액수는 매각물건명세서에 관계인의 진술로 기재된다.

매각물건명세서는 매수를 검토하는 사람들이 임차인의 존재와 보증금 규모를 확인하는 자료이기도 하므로, 그 내용이 정확한지는 임차인 자신의 배당 몫과도 무관하지 않다. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 사본은 법원에 비치되어 누구든지 열람할 수 있다. 현황조사 때 자신이 진술한 내용이 명세서에 그대로 옮겨졌는지 확인해 두면, 뒤에 이해관계인으로서 매각허가에 대한 이의를 낼지 판단하는 데도 도움이 된다.

집행관이 현황조사를 나왔을 때 임차인이 점유 권원과 보증금 액수를 정확히 진술해 두는 것은 단순한 협조 이상의 의미를 가진다. 이 진술이 매각물건명세서에 반영되면 매수 희망자를 포함한 이해관계인 모두가 그 내용을 열람하게 되고, 자신의 권리관계가 경매절차 전반에 걸쳐 정확하게 드러나는 출발점이 되기 때문이다. 진술 내용과 실제 계약 내용이 다르게 기재되어 있다면, 뒤늦게 발견하기보다 명세서가 비치된 시점에 미리 확인해 바로잡는 편이 여러 단계를 앞서 대응하는 방법이 된다.

자주 묻는 질문