임대인이 구속됐다는 소식, 전세금 소송은 멈추는 걸까요

전세사기 의혹으로 임대인이 경찰에 체포되거나 검찰 수사 끝에 구속됐다는 소식을 듣는 임차인이 늘고 있습니다. 이미 내용증명을 보내고 임차권등기명령까지 마친 상태에서 임대인의 신병이 구속됐다는 사실은 임차인에게 또 다른 혼란을 줍니다. 형사 사건이 진행되는 동안 내 보증금 소송은 어떻게 되는지, 지금 당장 무엇을 해야 하는지부터 막막해지는 경우가 많습니다.

가장 흔한 오해는 형사 절차가 끝나야 민사소송을 시작할 수 있다거나, 임대인이 구속되어 있으면 서류조차 보낼 수 없다고 생각하는 것입니다. 그러나 형사 절차와 민사 절차는 서로 다른 법적 근거와 목적을 가진 별개의 절차이고, 임대인의 신병 상태가 임차인이 보증금을 청구할 권리 자체를 없애지 않습니다.

이 글에서는 임대인이 이미 구속·수감된 상태를 전제로, 형사와 민사가 왜 별개로 움직이는지, 구속된 임대인에게 소장을 어떻게 보내는지, 임대인이 재판에 전혀 응하지 않을 때 재판이 어떻게 흘러가는지, 그리고 형사 절차가 진행되는 동안 재산을 지키기 위해 임차인이 서둘러야 할 조치가 무엇인지 순서대로 정리합니다.

특히 구속 소식을 들은 직후에는 감정적으로 동요하기 쉽지만, 실제로 임차인이 챙겨야 할 절차는 평소 전세금반환소송과 크게 다르지 않습니다. 다만 송달 방법과 재산 보전의 긴급성이라는 두 지점에서 유의할 부분이 생기므로, 이 두 가지를 중심으로 살펴보겠습니다.

또한 형사 사건이 수사 단계에 머물러 있는지, 이미 기소되어 재판이 진행 중인지, 아니면 1심 판결까지 나온 상태인지에 따라 임차인이 마주하는 상황도 조금씩 달라질 수 있습니다. 다만 어느 단계에 있든 임차인이 별도로 전세금반환소송을 준비하고 진행할 수 있다는 원칙 자체는 달라지지 않으므로, 형사 사건의 진행 단계를 지켜보는 데만 시간을 쓰기보다 민사 절차를 함께 준비하는 편이 실제 회수 시점을 앞당기는 방법이 됩니다.

사기죄 성립과 무관하게 보증금반환채권은 그대로 남습니다

형법은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 사람을 사기죄로 처벌하도록 정하고 있고, 같은 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 경우에도 마찬가지로 처벌 대상이 된다고 정하고 있습니다. 임대인이 이 사기죄 혐의로 구속됐다면, 수사기관과 법원은 임대인에게 기망행위와 고의가 있었는지를 심리해 유죄나 무죄를 가리게 됩니다.

그런데 임차인이 돌려받아야 할 보증금반환채권은 이 형사 절차의 결과와 직접 연결되어 있지 않습니다. 보증금반환채권은 임대차계약이라는 별도의 법률관계에서 생기는 권리이고, 임대인에게 사기의 고의가 있었는지와 무관하게 임대차가 끝나고 보증금을 돌려받지 못했다는 사실관계만으로도 청구할 수 있는 권리입니다.

민법은 채무자가 채무의 내용대로 이행하지 않으면 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정하면서, 다만 채무자에게 고의나 과실이 없어 이행할 수 없게 된 경우에는 그렇지 않다고 정해두고 있습니다. 임대인이 형사 재판에서 무죄를 받는다 하더라도 이 조항에 따른 채무불이행 책임까지 함께 사라지는 것은 아니며, 두 판단은 서로 다른 기준으로 이루어집니다.

다만 형사재판 안에서 피해자가 손해배상을 함께 받을 수 있도록 하는 별도의 제도가 있다고 알려져 있는데, 이 제도가 실제로 어떤 요건에서 인정되고 어느 범위까지 인정되는지는 형사 절차를 진행하는 쪽에 확인하는 것이 정확합니다. 이런 제도가 있다고 해서 임차인이 별도로 전세금반환소송을 준비할 필요가 없어지는 것은 아니며, 오히려 두 절차를 함께 챙기는 편이 회수 가능성을 넓히는 방법이 됩니다.

형사 사건은 수사와 기소, 1심과 상소심을 거치면서 확정까지 상당한 시간이 걸리는 경우가 많습니다. 그 기간 동안 임차인이 민사 절차를 따로 진행하지 않고 형사 확정만 기다린다면, 그사이 임대인의 재산 상황이 바뀌거나 다른 채권자가 먼저 집행에 나서는 상황을 맞을 수 있습니다. 형사 사건의 결론을 기다리는 것과 임차인 스스로 보증금반환채권을 확정·확보해 나가는 것은 전혀 다른 차원의 일이라는 점을 분명히 해두어야 합니다.

구속 중인 임대인에게도 소장은 정상적으로 송달됩니다

임차인이 전세금반환소송을 제기하려면 법원이 임대인에게 소장 부본을 보내는 송달 절차가 이루어져야 합니다. 임대인이 교도소나 구치소에 수감되어 있거나 경찰서 유치장에 유치되어 있다는 사정이 이 송달을 가로막는 것은 아닙니다.

민사소송법은 교도소, 구치소 또는 국가경찰관서의 유치장에 체포·구속되거나 유치된 사람에게 할 송달은 그 교도소·구치소 또는 국가경찰관서의 장에게 하도록 정하고 있습니다. 즉 임대인 개인에게 직접 서류를 전달하는 방식이 아니라, 임대인이 수용되어 있는 시설의 장을 통해 송달이 이루어지는 구조입니다.

이 규정 덕분에 임차인은 임대인이 잠적하거나 주소가 불명확한 경우처럼 공시송달을 고민할 필요 없이, 임대인이 현재 수용된 시설만 정확히 확인하면 정상적인 방식으로 송달을 진행할 수 있습니다. 다만 구속된 임대인이 이후 다른 시설로 이송되거나 석방되는 경우에는 송달 주소가 달라질 수 있으므로, 사건이 진행되는 중간에도 임대인의 수용 상태 변화를 확인해두는 것이 도움이 됩니다.

임대인의 수용 시설을 확인하는 방법은 사안에 따라 다를 수 있고, 형사 사건 기록이나 가족을 통해 확인되는 경우도 있어 일률적으로 말하기는 어렵습니다. 확인이 어렵다면 무료 전화상담(02-591-5662)에서 사안에 맞춰 안내받는 편이 절차를 지연시키지 않는 방법입니다.

임대인이 답변하지 않으면 재판은 이렇게 흘러갑니다

소장이 송달되면 법원은 통상 피고인 임대인에게 일정 기간 안에 답변서를 제출하도록 안내합니다. 임대인이 구속된 상태이거나 형사 절차 대응에 집중하느라 답변서를 내지 않는 경우도 실무에서 드물지 않게 나타납니다.

민사소송법은 법원이 피고가 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 이 무변론판결 규정이 적용되지 않습니다.

임대인이 답변서를 아예 내지 않는다면, 임차인 입장에서는 오히려 재판이 지연 없이 빠르게 진행될 수 있는 구조입니다. 그리고 판결은 당사자가 출석하지 아니하여도 선고할 수 있다고 정해져 있어, 임대인이 구속으로 인해 법정에 나올 수 없는 상태라 하더라도 판결 선고 자체가 미뤄지지 않습니다.

다만 임대인이 형사 사건에 대응하는 중에도 별도로 소송대리인인 변호사를 선임해 답변서와 준비서면을 제출하며 다투는 경우도 있습니다. 이 경우에는 통상적인 소송 절차와 마찬가지로 변론이 진행되므로, 임대인 측 대응 여부를 확인하며 절차를 준비하는 것이 필요합니다.

임대인 측이 뒤늦게 대응에 나서더라도 임차인 입장에서는 그동안 준비해온 자료와 주장을 그대로 이어갈 수 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 내용증명 발송 기록 같은 자료를 미리 정리해두면, 임대인이 답변서를 내든 내지 않든 어느 쪽으로 진행되더라도 흔들림 없이 대응할 수 있습니다.

"구속됐으니 소송도 멈춘다"는 말, 사실일까요

판결만 기다리다가 재산이 사라지면 안 됩니다 — 가압류부터 챙기세요

형사 절차가 진행되는 동안 임대인의 재산이 처분되거나 다른 채권자에게 먼저 넘어갈 가능성을 걱정하는 임차인이 많습니다. 특히 여러 피해자가 함께 얽힌 사건이라면 임대인의 재산을 놓고 회수 경쟁이 생길 수 있어, 판결을 받기 전에 재산을 미리 확보해두는 절차를 함께 고려할 필요가 있습니다.

민사집행법은 가압류를 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있는 절차로 정하고 있습니다. 보증금반환채권처럼 금전으로 확정되는 채권은 이 가압류의 대상이 될 수 있습니다.

다만 가압류는 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라, 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는 경우에 할 수 있다고 정해져 있습니다. 임대인이 형사 절차로 신병이 구속된 상황, 재산을 처분할 정황이 보이는 상황 등은 이런 보전의 필요성을 뒷받침하는 사정으로 소명될 수 있습니다.

가압류를 먼저 해두면 이후 본안 소송에서 승소해 확정판결을 받았을 때, 그사이 임대인이 재산을 처분해 집행이 어려워지는 상황을 예방하는 효과가 있습니다. 다만 가압류 신청을 위한 소명자료를 어떻게 준비해야 하는지는 임대인의 재산 상황과 사건 경위에 따라 달라지므로, 무료 전화상담(02-591-5662)에서 사안에 맞춰 안내받는 것이 정확합니다.

가압류만으로는 부족합니다 — 본안소송과 함께 가야 하는 이유

가압류는 어디까지나 임대인의 재산을 임시로 묶어 나중의 집행을 대비해두는 보전 절차일 뿐, 그 자체로 임차인에게 보증금을 지급하라고 명하는 절차는 아닙니다. 가압류 결정을 받았다는 사실만으로 곧바로 그 재산에서 보증금을 회수할 수 있는 것은 아니라는 점을 분명히 알아두어야 합니다.

실제로 보증금을 회수하려면 별도로 전세금반환소송, 즉 본안소송을 제기해 확정판결이라는 집행권원을 갖추어야 합니다. 앞서 살펴본 것처럼 임대인이 구속된 상태에서도 소송은 정상적으로 진행될 수 있고, 답변서를 내지 않으면 오히려 절차가 빠르게 진행될 수 있으므로, 가압류와 본안소송을 함께 준비하는 것이 회수까지 이르는 가장 안전한 경로가 됩니다.

가압류만 해두고 본안소송 제기를 미루면, 시간이 지나 재판 절차가 불필요하게 늘어질 수 있습니다. 가압류로 재산을 묶어둔 다음에는 곧바로 소장을 준비해 본안소송으로 이어가는 순서를 지키는 것이 임차인에게 유리합니다.

가압류와 본안소송을 함께 준비하다 보면 서류가 겹치는 부분도 있고 각각 챙겨야 할 소명자료가 조금씩 다르기도 합니다. 어느 순서로, 어떤 서류를 먼저 준비해야 하는지 혼자 정리하기 어렵다면 무료 전화상담(02-591-5662)에서 사안에 맞춰 안내받아 두 절차를 놓치지 않고 함께 진행하는 편이 안전합니다.

임대차가 이미 끝났다면 임차권등기명령도 함께 챙기세요

임대인의 형사 사건과 별개로, 임차인이 이미 이사를 계획하고 있거나 임대차가 끝난 상태라면 대항력과 우선변제권을 지키는 절차도 함께 고려해야 합니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임대인이 구속된 상태라 하더라도 이 신청 자체는 임차인이 독자적으로 진행할 수 있는 절차이고, 임대인의 협조나 대응 여부와 무관하게 요건만 갖추면 신청할 수 있습니다. 형사 절차의 진행 상황을 지켜보느라 등기 신청을 미루다가 이사 시점을 놓치는 일이 없도록, 두 절차를 함께 준비하는 편이 안전합니다.

임차권등기명령과 전세금반환소송은 서로 다른 절차이므로 각각 별도로 신청·제기해야 합니다. 임차권등기를 마쳤다고 해서 보증금이 자동으로 지급되는 것은 아니며, 등기는 대항력과 우선변제권을 지키는 보전 성격의 절차이고 실제 지급을 구하는 절차는 별도의 소송이라는 점을 함께 기억해두어야 합니다.

몰수·추징 이야기가 나온다면 어떻게 되나요

전세사기 관련 형사 사건에서는 임대인의 범죄수익에 대한 몰수나 추징 절차가 함께 논의되는 경우가 있습니다. 이 절차는 형사 사건 안에서 국가가 범죄수익을 회수하는 별도의 제도로, 임차인의 보증금반환채권과 자동으로 연결되는 구조는 아닙니다.

몰수나 추징이 임차인의 채권 회수에 구체적으로 어떤 영향을 주는지는 사건마다 사정이 달라 이 자리에서 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 다만 이런 절차가 진행 중이라는 소식을 들었다면, 그 진행 상황을 기다리기만 하기보다 앞서 살펴본 가압류 등 임차인 스스로 취할 수 있는 보전조치부터 서두르는 편이 안전합니다.

수사기관이나 형사 법원에서 진행되는 몰수·추징 관련 절차의 세부 내용을 임차인이 직접 확인하기는 쉽지 않습니다. 궁금한 부분이 있다면 해당 형사 사건을 담당하는 수사기관이나 법원에 문의하는 것이 정확하고, 그와 별개로 임차인 자신의 보증금반환채권을 확보하는 일은 임차인 스스로 준비해야 하는 몫이라는 점을 함께 기억해두어야 합니다.

구속 중 가족이나 변호인이 합의를 제안한다면

임대인이 구속된 이후 가족이나 선임한 변호사를 통해 합의나 일부 변제를 제안하는 경우가 있습니다. 형사 절차에서 피해 회복 정도가 유리한 정상으로 고려될 수 있다는 점 때문에, 이런 제안이 나오는 경우가 실제로 적지 않습니다.

이런 제안을 받았을 때는 구두 약속이나 문자만으로 넘어가지 말고, 합의 내용을 문서로 남겨두는 것이 중요합니다. 지급 금액과 시기, 나머지 금액의 처리 방법까지 문서에 구체적으로 담아두어야 나중에 이행되지 않았을 때 그 문서를 근거로 다시 절차를 진행할 수 있습니다.

합의서에 서명하기 전에는 그 내용이 진행 중인 전세금반환소송이나 가압류 절차에 어떤 영향을 미치는지 먼저 확인하는 것이 안전합니다. 특히 합의를 이유로 소송을 취하하거나 가압류를 해제하는 조건이 포함되어 있다면, 실제 지급이 이루어진 뒤에 그런 절차를 진행하는 순서를 지키는 것이 좋습니다.

합의 금액이 원래 보증금 전액에 미치지 못하는 경우라면, 나머지 금액에 대한 청구권까지 포기한다는 문구가 들어 있는지 특히 꼼꼼히 살펴야 합니다. 서둘러 서명하기보다는 문구 하나하나를 확인한 뒤 결정해도 늦지 않으며, 판단이 서지 않는 부분이 있다면 서명 전에 상담을 받아보는 편이 이후 분쟁을 줄이는 방법이 됩니다.

형사와 민사, 무엇이 다른지 한눈에 보기

지금까지 살펴본 내용을 형사 절차와 민사 절차로 나누어 정리하면 다음과 같습니다. 두 절차는 시작하는 계기도, 진행되는 근거 조문도, 그리고 도달하는 결과도 서로 다릅니다. 임차인 입장에서는 이 두 절차가 각각 어떤 흐름으로 진행되는지 미리 파악해두는 것만으로도, 임대인의 구속이라는 갑작스러운 소식 앞에서 불필요하게 절차를 미루지 않고 침착하게 다음 단계를 준비할 수 있습니다.

표로 정리하면 두 절차가 서로 다른 시작점과 결과를 향해 진행된다는 점이 더 뚜렷하게 드러납니다. 어느 한쪽 절차의 진행 상황이 다른 쪽 절차를 대신하지 않는다는 점을 기억해두면, 두 절차를 헷갈리지 않고 함께 준비할 수 있습니다.

형사 절차와 별개로, 민사 절차는 이 순서로 진행하세요

형사 사건의 진행 상황과 관계없이, 임차인이 실제로 챙겨야 할 민사 절차는 대략 다음과 같은 순서로 이어집니다.

자주 묻는 질문

임대인이 구속되거나 수감된 상황은 임차인에게 심리적으로 큰 부담을 주지만, 법적으로는 형사와 민사가 각각의 근거 조문에 따라 독립적으로 움직인다는 점을 기억해야 합니다. 보증금반환채권은 임대차계약에서 생긴 별개의 권리이므로, 형사 사건의 결과를 기다리지 않고도 소송을 준비하고 진행할 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 쓴 부동산·민사 전문 변호사로, 처리 건수 450건이 넘는 경험을 바탕으로 임대인의 신병 상태와 무관하게 진행해야 할 송달, 무변론판결, 가압류 절차를 안내하고 있으며 전국 어디서든 전화로 상담과 선임이 가능합니다.

임대인이 구속됐다는 소식에 당장 무엇부터 손대야 할지 막막하다면, 오늘 살펴본 순서대로 하나씩 확인해보는 것으로 충분합니다. 임대차가 끝났는지와 보증금이 반환되지 않았는지부터 다시 확인하고, 재산이 위태롭다면 가압류를, 이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령을 함께 챙기면서, 소장은 임대인이 수용된 시설을 통해 정상적으로 송달할 수 있다는 점을 기억해두면 절차를 진행하는 데 큰 어려움이 없을 것입니다.