"전세 계약 기간이 끝나면 계약 연장 없이 이사할 계획입니다. 문제는 집주인이 돈이 없다면 전세금 중 80%만 먼저 돌려주고 20%를 추후에 돌려주겠다는 겁니다. 이사가기 전까지 3주 정도 남은 시점에서 신규 세입자도 들어오지 않은 상황에 집주인의 제안을 받아들여야 하는건지 모르겠습니다. 80%만 받아도 이사는 할 수 있지만 나머지 20%를 안전하게 받을 수 있는 방법은 없을까요?"

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집주인의 전세금 반환을 두고 전전긍긍하는 세입자들이 종종 있습니다. 계약 기간이 끝나는날 깔끔하게 전세금을 돌려받아 이사하는 경우와 달리 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 된다면 누구나 마음졸이게 될텐데요. 차라리 전세금을 전부 돌려받지 못한다면 소송을 제기해야 겠지만, 일부만 받았다면 소송을 제기해야 하는건지 혼란스럽기만 합니다.

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그래서 오늘은 전세금을 일부 돌려받지 못한 경우 세입자가 전세금을 돌려받기 위한 안전한 방법에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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전세금을 일부만 돌려받은 상태에서 안전하게 잔금까지 받으려면 여러 방면으로 법적인 절차를 모색해야 합니다. 그 중에서도 전세금반환소송이 가장 확실한 방법이라고 할 수 있는데요.

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기본적으로 전세금반환소송은 전세금을 전부 돌려받지 못한 상황에서 제기하는 소송이라고 알고 있지만, 원리를 살펴보면 그렇지 않습니다. 집주인에게는 계약 만료 기간에 전세금을 돌려줘 하는 의무가 있는데, 이를 완벽히 지키 않았음으로 소송을 제기할 법적 근거가 됩니다.

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다만 전세금반환소송은 판결까지 수개월이 소모되고 변호사를 선임하는 등 기간과 경제적인 부담이 따르기 마련인데요. 전세금을 일부만 못받은 상황에서는 세입자가 소송을 선택하기 꺼려하는 경우가 많습니다. 따라서 소송을 진행하지 않고 잔금을 돌려받을 수 있는 방법을 모색하는 게 더 현명할 수 있습니다.

전세금을 일부만 못받았기 때문에 소송이 부담스러운 세입자라면 근저당이나 공증 방법을 고려하는 것도 좋은 선택이 될 수 있습니다.

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먼저 근저당이란 채권(집주인의 부동산)을 담보로 제공된 목적물에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 약정 담보물을 뜻합니다. 즉 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제가 발생 시 다른 채권자보다 우선적으로 채무를 변제받을 수 있는 절차라고 보시면 됩니다.

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추가로 근저당권은 일반적인 저당권과 달리 경매신청권이 있어 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 담보로 부동산을 경매로 넘길 수 있습니다. 또한 전세금반환 지연에 따른 이자가 늘어나거나 부동산 시세가 달라지더라도 다시 저당권을 설정하지 않아도 된다는 특징이 있습니다.

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집주인이 동의하는 경우 가까운 등기신청을 할 수 있으며, 집주인과 세입자가 합의한 날짜까지 반환되지 않는 경우 앞서 설명한 바와 같이 바로 경매를 진행시킬 수 있습니다.

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다음으로 공증은 판결과 같은 효력을 있어 소송 대비 기간과 비용면에서 유리한 측면이 있는데요. 이마저도 부담을 느낀다면 통화녹취나 카카오톡 메시지, 문자 메시지 등으로 집주인의 약속을 증거로 남겨두는 것이 좋습니다.

반면 법적인 절차 대신 동시이행을 이용하는 방법도 있습니다. 동시이행이란 동시에 의무를 이행한다는 뜻으로 주택 임대차에서는 세입자는 집을 집주인에게 반환해야 할 의무와 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무를 의미합니다.

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전세금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 법률상 집주인은 동시이행을 지키지 않은 것으로 간주합니다. 따라서 세입자도 전세금 일부를 돌려받을 때까지 해당 주택에 거주할 권리가 있습니다. 다만 이사를 꼭 해야 하는 상황이라면 가족 중 일부의 주민등록을 유지시켜 놓으면 이사간 집과 기존 집 모두 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 해당 방법도 고려해볼만 합니다.

한편 전세금 일부를 돌려받기 위해 어떤 방법을 선택하더라도 임차권등기는 꼭 해두는 것이 좋습니다. 임차권등기는 전입신고가 빠지더라도 기존 세입자로서의 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도입니다.

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다만 몇가지 전제조건이 따릅니다. 임차권등기는 계약 기간이 끝나기 전까지는 신청할 수 없고 완료까지 2~3주 가량 기간이 소요됩니다. 그럼에도 임차권등기를 해야 하는 이유는 임차권등기는 법률상 세입자의 명도의무를 지킨 것으로 보기 때문에 전세금반환소송이나 지연이자를 청구할 명분이 된기 때문입니다.

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따라서 임차권등기가 완료되기 전까지 가족 중 일부의 주민등록을 유지시킨 후 임차권등기가 완료되면 남아있는 가족의 주민등록을 이사한 곳으로 이전하는 방법이 현명합니다.

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전세금반환 분쟁은 세입자에게 크나 큰 정신적, 경제적 고통을 줍니다. 따라서 분쟁 초기부터 법률전문가의 도움을 받는 것이 빠르고 확실한 문제 해결일텐데요.

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저희 법도 전세금반환소송센터는 몸과 마음이 지친 세입자분들을 위해 전화 상담 비용을 받지 않고 있습니다. 또한 변호사 선임 시 전세금반환소송에 한해 비용을 선불이 아닌 후불로 받고 있어 여러분의 편의와 부담을 고려했습니다.

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또한 홈페이지를 통해 전세금 관련 법률 콘텐츠를 제작/ 배포하고 있으니 참고하시기 바라며, 홈페이지 내에 온라인 상담 메뉴를 이용하시면 유선 전화 답변 또는 이메일로 상세한 자료를 보내드리고 있으니 많은 이용바랍니다.