"전세로 살고 있던 집에 어느날 부동산 경매가 들어왔습니다. 문제는 계약 기간 종료도 다가오고 있다는 겁니다. 이곳으로 이사올 당시 저는 전입신고를 해둔 상황인데 전세금을 돌려받을 수 있을까요? 부동산경매가 들어오면 전세금도 못 받은 채 쫓겨나는 경우가 있어 걱정이 앞섭니다"

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세입자가 거주 중인 주택에 부동산 경매가 들어오면서 하루 아침에 집을 빼줘야 하는 사례가 등장하면서 세입자들이 공포에 떨고 있습니다. 전문가들은 선순위 세입자 여부를 반드시 따져봐야 한다고 조언합니다.

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전세금 분쟁에서 세입자는 자신이 전세금을 돌려받을 수 있는 선순위 세입자인지 확인하는 절차가 무엇보다 중요합니다. 그래서 계약 당시부터 전입신고와 확정일자가 필수라고 볼 수 있는데요. 하지만 전입신고를 한 세입자라도 부동산 경매에서 대항력과 우선변제권을 행사하지 못해 전세금반환이 어려운 경우가 있어 계약 당시부터 주의가 필요합니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 통해 살펴보시기 바랍니다.

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주택 임대차에서 선순위와 후순위의 중요성을 알기 위해선 말소기준권리 개념을 먼저 파악해야 합니다. 말소기준권리란 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우 해당 부동산에 존재했던 권리가 소멸하는가, 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 나타내는 기준 권리를 말합니다.

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즉 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어올 경우 그 부동산이 경매에 넘어간다면 세입자의 전입신고가 근저당권보다 나중으로 판단되기 때문에 부동산의 낙찰자가 세입자를 쫓아낼 수 있습니다. 이 상황에서 세입자의 권리는 소멸되는 것이고 말소기준권리는 근저당권으로 판단되는 것입니다.

그렇다면 선순위와 후순위의 세입자가 왜 중요한 것일까요. 세입자의 전입신고 즉 대항력을 위협하는 말소기준권리는 크게 세가지로 볼 수 있습니다. ▲저당권 ▲근저당권 ▲압류/가입류가 있는데요. 세입자가 주의해야 하는 점은 이 세가지 말소기준권리가 전입신고일보다 빠르다면 대항력을 행사할 수 없다는 점입니다.

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다시 말해 말소기준권리가 있는 상태에서 집이 부동산 경매에 넘어간다면 낙찰자가 나타난 후 세입자는 집을 빼줘야 한다는 것입니다. 따라서 말소기준권리가 있는 상태에서는 세입자는 전입신고를 하더라도 문제 발생 시 세입자의 권리를 행사할 수 없습니다. 낙찰자의 낙찰대금이 대부분 말소기준권리에 배당되기 때문입니다.

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반면 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르다면 대항력을 갖추고 있기 때문에 상황은 완전히 달라집니다. 경매에서 낙찰자가 나타나더라도 세입자는 가지고 있는 대항력을 행사하여 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에서 머물 수 있으며, 계약이 해지 됐음에도 전세금을 돌려받지 못한다면 낙찰자를 상대로 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.

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다만 세가지 말소기준권리보다 세입자의 전입신고가 빠르더라도 다가구 주택에 집주인이 한 명일 경우 나보다 빠른 세입자가 있다면 선순위 전세권에 의해 후순위 세입자의 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있으니 주의가 필요합니다.

한편 안전한 선순위 세입자로서의 계약을 위해 해야 할 일들에는 어떤 것들이 있을까요? 우선 계약 전 세입자는 반드시 등기부를 확인해야 합니다. 등기부에는 말소기준권리에 해당할 수 있는 여러 항목들을 확인할 수 있는데요. 다만 집주인의 세금채납 역시 세입자의 우선변제권을 위협할 수 있는 요소가 될 수 있는 만큼 계약 후 틈틈히 세금채납에 대해 확인할 필요가 있습니다.

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아울러 여러 세입자를 거느린 다세대 주택의 집주인과 계약할 때는 등기부와 함께 전입세대열람내역을 확인해야 합니다. 전입세대열람내역을 통해 나보다 전입일이 빠른 세입자가 어느정도 되는지 꼼꼼히 따져본 후 계약을 진행해야 합니다.

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전세금분쟁은 세입자들을 피말리게 하는 문제입니다. 자신의 거의 모든 재산이나 다름 없기 때문입니다. 그래서 혼자서 고민하는 것보다는 법률 전문가를 찾아 도움을 청하는 것이 더 큰 문제를 방지하는 방법이라는 사실을 말씀드리고 싶습니다.

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저희 법도 전세금반환소송센터는 여러분들의 고민과 문제 해결을 돕기 위해 무료 전화상담 제도를 운영하고 있습니다. 또한 홈페이지를 통해서도 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있으며, 다양한 법률 콘텐츠를 제공해 드리고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.

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