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[실무연구자료] 조기 계약해지 위반한 집주인, 세입자는 전세금반환소송으로 대응해야
"전세 기간이 6개월 정도 남은 시점에서 집주인이 실거주를 목적으로 집을 빼달라고 요구했습니다. 이사금까지 지급하겠다며, 사정을 하여 저도 동의 하에 집을 빼주기로 했습니다. 문제는 이후 새로 이사갈 집에 계약까지 맺었는데 이제와 실거주를 하지 않겠다며 본래 계약기간을 지키라는 겁니다. 이미 이사갈 집에 계약금까지 치른 상황에서 황당하기만 합니다. 저는 집주인이 말한데로 계약기간을 지켜야 하나요?"
주택 임대차에서 조기 계약해지를 두고 집주인과 세입자 간 눈치싸움이 치열합니다. 원만하게 합의가 되어 세입자가 이사를 하는 경우와 달리 집주인이 뒤늦게 합의 사항을 파기하고 본래 계약 기간을 지키라고 한다면 상황은 간단치 않습니다. 이렇듯 조기 계약에서 말이 바뀐 집주인의 상황에 세입자는 어떻게 대처해야 하는지 이번 시간을 통해 살펴보도록 하겠습니다. 본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
주택 임대차에서 계약이 끝난 때는 계약 기간이 만료된 때를 뜻합니다. 하지만 기간 만료가 아님에도 법률상 계약해지가 된 경우가 있는데요. 대표적으로 세입자의 잘못으로 건물주가 임대차 계약 해지를 통보했을 때입니다. 그렇다면 계약기간이 만료되지는 않았지만 서로 간 합의에 의해 조기 해지가 됐다면 어떨까요? 계약 당사자인 집주인과 세입자가 서로 동의 하에 임대차 계약을 조기 해지했다면 법률상 해지가 된 것으로 봅니다. 즉 나머지 계약기간과 상관없이 두 사람이 합의하에 정한 기간이 임대차 해지일이 되는것입니다. 따라서 집주인의 사정이든 세입자의 사정이든 먼저 조기 해지를 요구했고 상대방이 동의하여 조기 계약해지를 했다면 법률상 계약해지로 봐야 합니다.
채권 계약에서는 의사협치가 법적인 효력을 갖습니다. 다시 말해 한 사람이 어떤 조건을 제시했고 상대방이 거기에 동의를 했다면 의사협치가 됩니다. 법률상 이 같은 관계를 청약과 승낙이라고 합니다. 집주인이 먼저 조기계약 해지에 대한 청약(조건)을 제시했고 세입자가 동의(승낙)한 청약과 승낙이 된 의사합치입니다. 즉 조기 계약해지가 서로간 합의로 의사협치가 되었으니 법적인 효력을 갖는다는 것입니다. 그런데 뒤늦게 본래 계약을 지키라는 집주인의 주장은 새로운 청약(조건)을 제시한 것이고 이에 대해서는 세입자가 거부를 하더라도 법적인 문제는 없습니다. 법률상 마지막으로 의사협치가 된 부분이 먼저이기 때문입니다.
만약 조기 계약해지 합의를 어기고 본래 계약 기간을 지키라는 집주인에게 세입자는 어떻게 대응해야 할까요? 조기 계약해지에서 서로간 의사협치는 법률상 효력을 갖습니다. 다시 말해 뒤늦게 집주인이 말을 바꿔 본래 계약기간을 지키라고 했지만, 세입자가 이를 거부한다면 집주인의 주장은 법률적 효력이 인정되지 않습니다. 법률상으로 마지막에 의사협치가 된 조기계약 해지 기간을 지켜야 한다는 말입니다. 따라서 조기 계약해지 기간이 지나서도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 집주인을 상대로 세입자가 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.
주택 임대차에서 아직 계약 기간이 남았는데도 조기 계약해지 요구를 하는 집주인들이 종종이 있습니다. 하지만 앞서 언급한 바와 같이 채권 계약은 의사합치가 중요합니다. 또 주택 임대차는 최초 2년 계약동안 누구든 조기계약해지를 언급할 수 없습니다. 물론 서로 간 합의에 의해 조기에 계약을 해지할 수 있지만 세입자가 이를 거부한다면 합의가 성립되지 않았기 때문에 집주인이더라도 세입자를 내쫓을 수 없습니다.
한편 조기계약해지 합의를 위반한 집주인에게 맞서기 위해서는 세입자가 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 현실에서는 증거를 남겨두는 일을 깜빡하기가 쉽습니다. 하지만 법원에서는 마지막으로 계약에 대한 의사합치 부분을 중요하게 여기기 때문에 반드시 증거를 확보하도록 노력해야 합니다. 증거라고 하면 부담부터 앞서기 마련인데요. 조기 계약해지 합의 당시 나눴던 카톡이나 문자 메시지는 물론 통화녹취도 증거가 될 수 있습니다. 또한 조기 계햑 합의 당시 서로 간 계약서에 계약 기간을 명시하도록 수정하는 것도 추후 분쟁을 예방하는 대비책이 됩니다.
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