"집주인이 돈이 없다며 전세금을 일부만 돌려줬습니다. 앞으로 돌려 받아야 할 금액이 훨씬 적지만 그래도 이사할 때 임차권등기를 신청하려고 합니다. 문제는 임차권등기를 하면 새로운 세입자를 구하기 힘들다며 계약파기 위험이 있다는 겁니다. 임차권등기를 하지 않으면 전세금 일부를 돌려받지 못할까 걱정됩니다"

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전세금을 일부만 돌려받은 세입자의 임차권등기를 놓고 집주인과 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 집주인으로부터 전세금을 일부만 돌려받았을 경우 임찬권등기가 오히려 단점이 될 수 있다고 조언합니다.

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주택 임대차에서 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 해야 한다면 임차권등기 절차가 필수로 여겨지고 있습니다. 다만 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받았고 나머지를 신규 세입자가 들어와 변제하는 상황이라면 임차권등기 설정이 악영향을 끼칠 수 있습니다. 만약 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받았고 남은 전세금이 현저히 적다면 임차권등기가 아닌 근저당 설정이 더 현명할 수 있습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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임차권등기는 세입자가 다른 곳으로 이사해 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 세입자에게는 전세금을 방어하는데 유용한 수단이되기 되기도 하지만 반대로 임차권등기 사실이 등기부에 남기 때문에 집주인에게는 세입자에게 전세금을 변제하지 않았다는 낙인이 되기도 합니다.

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따라서 신규 세입자가 등기부에 임차권등기가 있다는 사실을 알게된다면 계약을 꺼리기 마련인데요. 만약 신규 세입자를 구해 나머지 전세금을 돌려받아야 하는 세입자 입장에서는 임차권등기 사실이 오히려 악영향을 끼칠 수 있습니다.

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물론 임차권등기 설정은 법으로 규정된 세입자의 권리고 법적인 대응 수단입니다. 하지만 전세금을 모두 돌려받지 못했거나 돌려받아야 할 전세금이 비율이 크지 않다면 임차권등기 대신 다른 방법을 강구해볼 필요가 있습니다.

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반면 전세금을 일부만 돌려받았고 그 금액이 돌려받은 전세금보다 크지 않았다면 어떤 방법을 선택해볼 수 있을까요?

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가령 신규 세입자가 계약하려는 주택에 임차권등기가 설정돼 있다면 신규 세입자 입장에서는 자신의 권리가 확보되지 못하여 신규 계약이 파기될 가능성이 높습니다. 임차권등기가 설정된 상태에서 추후 집이 경매로 넘어간다면 신규 세입자의 대항력이 선순위 세입자에 밀려 무력화될 수 있기 때문입니다.

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이 경우 세입자는 임차권등기보다 근저당 설정을 고려해볼 필요가 있습니다. 주택 임대차에서 근저당이란 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자보다 우선적으로 채무를 변제받을 수 있는 절차입니다. 아울러 근저당권은 경매신청권이 있어 집주인이 약속을 어겼을 경우 담보로 잡은 부동산을 경매로 넘을 수 있습니다.

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즉 돌려받야할 나머지 전세금이 5000만원이라고 할 때 근저당권이 설정돼 있다면 5000만원 범위에서만 기존 세입자가 선순위로 보호받게 되고 나머지 금액은 신규 세입자가 보호받게 되어 임차권등기가 설정된 경우보다 부담이 적다고 할 수 있습니다.

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한편 집주인으로부터 전세금을 일부 돌려받은 경우에도 세입자가 법 절차에 대해 고민할 필요는 없습니다. 지금 당장 돌려줄 전세금이 없는 것, 신규 세입자를 구해야 하는 것 모두 집주인의 사정일 뿐 세입자가 꼭 배려해야 할 사항은 아니기 때문입니다.

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따라서 전세금을 일부만 돌려받은 경우에도 전세금반환소송을 제기할 충분한 근거가 됩니다. 또한 돌려받은 전세금이 이사를 하기엔 부족하다면 대항력을 행사해 해당 주택에서 계속 거주할 수도 있습니다. 계약이 종료됐음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않았다면 세입자가 대응할 방법이 다양하고 훨씬 유리하기에 상황에 따라 적절히 대응해 볼 수 있습니다.

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전세금 분쟁은 세입자의 삶을 망가트릴 수 있는 중대한 문제입니다. 때문에 혼자 고민하는 것보다는 법률 전문가를 찾아 도움을 청하는 것이 모든 면에서 더 나은 선택이라고 말씀드리고 싶습니다.

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