"새집 계약이 코앞인데 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있습니다. 그래서 임차권등기부터 해놓고 이사를 계획 중입니다. 한 가지 걱정인 것은 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 임차권등기가 완료될 때까지 기존 집에서 머물러야 하는데 머무르는 동안 월세나 세금 등을 납부해야 하는 건지 궁금 합니다."

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임차권등기명령은 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 때 세입자의 지위를 그대로 유지시켜주는 안전장치와 같습니다. 다만 임차권등기명령이 완료되기까지 어느 정도 기간이 소요되기 때문에 그 사이에 발생한 거주 비용을 두고 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다.

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주택 임대차에서 집주인과 세입자는 동시이행 관계에 놓여있습니다. 비록 세입자가 전세금을 돌려받지 못했더라도 임차권등기명령이 완료되기 전까지는 여전히 집주인과 세입자 관계로 각자의 의무를 지켜야 합니다. 따라서 임차권등기명령이 완료되기 전 발생한 거주비용과 세금에 관해서는 세입자가 부담해야 할 의무가 있는데요.

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다소 억울해 보일 수 있겠지만, 오늘은 해당 사유에 대해 짚어보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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임차권등기는 세입자가 다른 곳으로 이사를 해 전입신고를 하더라도 기존 주택에서 세입자의 지위를 유지시켜주는 법 절차입니다. 즉 세입자가 지켜야 할 명도의무를 지켰다는 뜻입니다. 다만 아직 임차권등기가 완료되지 않았고 아직은 문제의 주택에서 머물고 있다면 전세금을 반환받지 못했더라도 세입자 역시 동시이행 의무를 지키지 않은 것으로 판단됩니다.

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따라서 임차권등기가 완료되기 전까지는 해당 주택에 머무는 동안 발생할 수 있는 주거비용과 세금 등을 납부해야 하는 의무가 있습니다. 비록 세입자가 전세금을 돌려받지 못했다라고 주장할 수 있지만 법률상 동시이행 관계가 지켜졌는냐로 판단되기 때문입니다.

임차권등기는 평균 2~3주 정도의 기간이 소요됩니다. 이후 임차권등기가 완료된다면 세입자는 자유롭게 다른 곳으로 이사를 하더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지시킬 수 있습니다.

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만약 세입자가 임차권등기를 완료 시킨 후 다른 곳으로 이사 및 전출신고를 했다면 그때부터는 기존주택의 주거비나 세금 등을 납부할 의무가 사라지게 됩니다. 종종 임차권등기를 해놓았으니 주거비용을 납부해야 한다고 맞서는 집주인이 맞서는 경우가 있습니다.

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하지만 세입자는 이미 전출한 상태이고 임차권등기는 전세금반환 의무를 지키지 않은 건물주에 대응하는 정당한 법 절차이기 때문에 집주인의 이러한 주장은 법률상 타당하지 않습니다.

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뿐만 아니라 임차권등기가 완료된 후에는 전세금반환 전까지 지연이자를 집주인에게 청구할 수 있어 전세금미반환 문제에서 임차권등기는 선택이 아닌 필수로 여겨지고 있습니다.

반면 전세금을 반환하지 않는 건물주 역시 지켜야 할 사항이 있습니다. 전세기간은 끝났어도 집주인이 전세금반환 의무를 지키지 않았기에 세입자를 내보낼 수 없다는 것입니다.

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만약 집주인이 전세금을 반환하지 않은 채 세입자가 나가지 않는다며 현관 비밀번호를 요구하거나 강제로 문을 개방하게 되면 어떤 일이 벌어질까요?

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세입자에게 자신의 부동산을 임대한 집주인이더라도 소유자는 세입자기 때문에 세입자가 거주하는 동안에는 절대 문을 개방할 수 없습니다. 다시 말해 남의 집에 함부로 침입하는 범죄행위와 같다는 말입니다. 따라서 집주인이 세입자의 집에 함부로 들어가는 건 범죄행위로 간주되어 형사처벌 대상이 될 수 있음을 명심해야 합니다.

한편 세입자가 임차권등기를 완료시켰고 다른 곳으로 전출까지 한 상황에서 집주인이 계속해서 전세금을 돌려주지 않았다면 어떤 대응책이 있을까요?

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임차권등기 완료와 다른곳으로의 전출은 세입자가 지켜야 할 명도의무를 완전히 지켰다는 것을 의미합니다. 따라서 세입자는 집주인을 상대로 한 전세금반환소송을 제기할 수 있는 근거가 마련된 셈입니다.

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만약 전세금반환소송에서 세입자가 승소했음에도 여전히 전세금을 돌려주지 않는다면 집주인이 가진 거의 모든 재산을 상대로 강제집행까지 진행할 수 있습니다.

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전세금 분쟁은 시간이 갈수록 세입자에게 막대한 피해를 입힙니다. 경제적인 피해뿐 아니라 정신적인 피해까지 말입니다. 따라서 개인이 혼자 고민하는 시간을 줄이고 빠르게 법률 전문가를 찾는 것이 피해를 최소화 할 수 있는 방법입니다.

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