법도 전세금 반환 소송센터입니다. 오늘은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약의 당사자에 대해 설명드리겠습니다. 오늘 내용은 당사자에 관한 이론적인 내용이고요, 전세금 반환 소송에 대한 실제 내용은 홈페이지의 실무연구 자료에 잘 정리되어 있으니 확인하시기 바랍니다.

주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약은 반드시 임차인과 임차주택의 등기부 상의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정하지 않고, 그 주택의 소유자는 아니지만 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다. 즉 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 대부분이나 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대 권한을 가진 자도 임대인이 될 수 있다는 것이다. 따라서 주택 임대차계약을 체결하려는 임차인은 반드기 계약 상대방이 적법한 임대 권한을 가진 임대인 인지를 확인하여야 한다.

1. 소유자

주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 신분증으로 등기부상 소유자의 인적 사항과 일치하는지를 확인해야 한다.

2. 공동소유자

주택이 공동소유(공유 지분)로 되어 있는 경우 그중 일부 공유자와 임대차계약을 체결하는 경우에는 그 공유자 지분이 과반수 인지를 등기부 '갑'구를 통하여 확인해야 한다. 그 이유는 임차주택이 공동소유로 되어 있는 경우 과반수의 공유자와 체결한 임대차계약은 공동소유자 전원에 대한 관계에서 유효하고, 대항요건과 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권이 인정되기 때문이다.

[참고 조문]

민법 제265조 (공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

3. 명의수탁자

주택의 명의수탁자와 임대차계약을 체결하는 경우에는 명의수탁자가 등기부 상의 소유자와 동일한가를 확인해야 한다. 명의수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 신탁 목적물에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문이다. 그리고 명의신탁자가 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구해도 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없으며, 명의신탁자는 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보므로 임차인은 임차권을 주장할 수 있다.

[참고 용어]

명의신탁이란 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말한다. 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전. 귀속된다.

4. 대리인

주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 한다.

위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름. 주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 하며, 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차 계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않기 때문에 반드시 인감증명서가 첨부되어야 한다.

5. 주택 소유자의 배우자

그 배우자가 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않는다. 즉, 부부에게 일상가사대리권이 있다고 하더라도 주택을 임대하는 것은 일상 가사에 포함된다고 보지 않기 때문이다.

[참고 판례]

민법 제827조 제1항에서 "부부평등의 원칙에 따라 부부 상호 간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다"라고 규정하고 있다. 일상적인 가사란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비, 의료비나 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등이 그 범위에 속한다. 그러나 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용이나 간혹 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않는다.(대법원 1993.9.28. 선고 93다 16369판결)

6. 전대인(임차인)

주택의 소유자나 소유자의 대리인이 아닌 전대인(임차인)과 전대차 계약을 체결하려는 경우에는 임대인의 동의 여부를 확인해야 한다. 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 하였을 때에는 그 계약은 성립하나 전차인은 임차권을 주장할 수 없기 때문에 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두는 것이 안전하다.

따라서 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 체결하였을 때에는 임대인이 주택의 반환을 요구하면 전차인은 주택을 반환하여야 하고, 임대인에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 없다. 다만, 전차인은 전대차 계약을 체결한 전대인(임차인)에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 있다.