법도 전세금 반환 소송센터입니다.

오늘은 임대인의 지위승계에 대해 알아보겠습니다.

이론을 설명드리지만 실제는 상황에 따라 달리 해석되어야 할 경우가 많습니다. 이론을 모르면 상황에 따른 해석을 할 수 없기 때문에 오늘 내용은 중요하다 할 수 있겠습니다.

자신의 상황에서 궁금한 사항이 있으신 분은 법도 전세금 반환 소송센터 홈페이지의 무료상담을 이용하시거나 전화 주셔서 도움 받으시기 바랍니다. 모두 무료입니다.

오늘 내용 시작합니다.

임차주택의 매매, 증여, 교환, 대물변제 등으로 인한 양수인, 그 밖에 상속, 경매, 공매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 자는 임대인의 지위를 승계 받습니다. 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 대해 임차인의 동의를 받을 필요가 없으며 통지할 필요도 없습니다. 따라서 임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸하게 되고, 차임 지급 청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금 반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전되는 것입니다.

한편, 양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다.

[참고 조문]

주택임대차보호법 제3조 제4항(대항력 등)

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

1. 임대차의 종료 후 임차주택을 양도한 경우 임대인 승계 여부

대항력 있는 주택 임대차의 경우 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되는 경우라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 이 경우에는 임차보증금 반환채무도 임차주택의 소유권과 결합하여 당연히 양수인에게 이전합니다.

2. 임대인의 지위승계되면 임대차계약의 해지 여부

임차주택이 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차주택을 계속하여 사용 수익할 수 있습니다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권 자라도 스스로 임대차 관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차 기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않습니다.

[참고 판례]

대항력 있는 주택 임대차에 있어 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제 되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에 게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차 보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 냉에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.(대법원 2002.9.4. 선고 2001다 64615 판결)