법도 전세금 반환 소송센터입니다. 지난해 7월. 이른바 임대차 3법이 국회를 통과했습니다. 임대차 3법이란 주택임대차보호법의 계약갱신청구권제. 전월세 상한제외 부동산 거래 신고 등에 관한 법률의 전월세 신고제를 말합니다. 이 두 법은 지난해 나란히 국회를 통과했지만, 주택임대차보호법은 바로 시행되었고, 전월세 신고제는 이번 해에 시행됩니다.

오늘 설명드리는 내용은 임대차 3법 중 계약 갱신청구권에 대한 내용입니다.

정확히는 임대차 3법의 계약 갱신청구권만 설명드리는 것이 아닙니다. 주택임대차보호법의 '갱신'에 대한 전반을 설명드리려는 것입니다. 이 안에 임대차 3법의 계약 갱신청구권도 포함되어 있습니다.

법률이 규정하는 갱신에 대한 전반을 알고 있으면 계약 갱신청구권을 이해하기 좋습니다.

저희 홈페이지에서는 이외에도 많은 중요한 정보를 무료로 제공하고 있으니 공지사항 메뉴에서 '실무연구 자료' 글들을 참고하시기 바랍니다. 홈페이지는 네이버에서 법도 전세금 반환 소송센터를 검색하시면 접속할 수 있습니다.

오늘 이야기 시작합니다.

1. 임대차계약의 합의 갱신

가. 합의에 의한 계약 갱신

임대차 기간 만료 전에 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건 등을 변경하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의하여 그 계약을 갱신할 수 있다.

나. 합의 갱신 효과

합의 갱신의 효과는 합의 내용에 따라 정해진다. 즉, 임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경 내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없고, 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후 순위 권리자에게 우선변제권을 확보할 수 있다.

2. 주택임대차보호법에 따른 임대차계약의 묵시적 갱신

가. 묵시적 갱신의 요건(갱신거절 또는 계약조건 변경의 미통지)

임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니 한 경우, 또는 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 같은 내용의 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 임차인이 차임을 2기 이상 연차하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않는다. 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시적 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료하게 된다.

나. 묵시적 갱신의 효과

주택 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 즉, 주택 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 보며, 그 임대차의 존속기간도 2년으로 본다.

다. 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있으며, 2년의 임대차 기간을 주장할 수도 있다. 그러나 임차인이 그 계약을 해지할 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.

3. 주택임대차보호법에 따른 계약 갱신 요구

가. 계약 갱신 요구권

묵시적으로 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임차인은 계약 갱신 요구권을 1회 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다.

임대인의 계약 갱신 거절 사유

1) 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

6) 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

- 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간을 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

- 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

7) 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

8) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우