임대차계약 기간 중 건물의 소유자가 바뀌면 제일 먼저 어떠한 생각을 하게 될까요? 바로, '전세보증금 반환은 누구한테 받아야 하지?'라는 생각을 먼저 하게 될 것입니다. 오늘 법도전세금반환소송센터에서는 계약기간 중 임대인이 바뀌면 전세보증금 반환은 누구에게 청구해야하는지에 대해 판례를 통해서 살펴보겠습니다. 그리고 판례 속에 언급되어있는 대항력이라는 것에 대해 설명을 드리도록 할건데요 판례를 먼저 볼까요?

C[원고, 임차인]는 A[소외 전 소유자]와 임대차 계약을 체결 후 살고 있었습니다. 어느 날 A{소외, 전 소유자]는 소유하고 있었던 주택과 토지를 팔기 위하여 B[피고, 현 소유자]와 매매계약을 체결하였고 소유권이전까지 마쳤습니다. 그리고 이 사실을 C[원고, 임차인]가 알고 있었으며 임대차 계약기간 만료가 되자 B[피고, 현 소유자]에게 보증금을 반환해달라고 요청하였습니다. 그런데 B[피고, 현소유자]는 C[원고, 임차인]에게 계속해서 보증금을 돌려주지 않고 있었고 결국 두 사람은 소송까지 이어지게 되었습니다.(대법원2003다12717)

받을 수 있을까, 없을까

앞에서 소개해드린 사건은 C[원고, 임차인]가 승소한 것으로 판결이 나왔습니다. 그 이유를 구체적으로 설명을 하자면, 첫째, C[원고, 임차인]는 A[소외, 전 소유자]와 임대차계약 체결 후 주민등록 전입신고 혹은 등기 촉탁 신청으로 인하여 대항력을 가지게 되었습니다. 그리고 둘째, 소송 중 B[피고, 현 소유자]는 단독주택과 그 부지인 토지 중에서 토지가 주거목적으로 사용된 것이 아니라고 주장했었습니다. 하지만 대법원에서는 주거목적으로 사용된 것으로 판단을 하였고 B[피고, 현 소유자]의 주장을 인정하지 않았습니다.

결국 이러한 이유로 인하여 B[피고, 현 소유자]는 C[원고, 임차인]에게 전세보증금 반환해야 한다는 판결을 받았고 실제로 이 판례를 통해서 임대인이 바뀌면 전 소유자가 아닌 현 소유자에게 보증금을 청구하는 것이 맞다는 것을 알 수 있는 계기가 되었습니다.

판례때문이 아니라, 새로운 임대인에게 전세 보증금반환을 받아야 한다는 내용은 법조문에도 규정되어 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의 4항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다고 규정하고 있습니다. 쉽게 말해, 새로운 건물주인은 기존건물주인이 기지고 있던 임대인의 지위를 이어받는다는 설명입니다.

그런데, 대항력이 뭘까요?

대항력이란 제3자가 권리관계를 부인해도 그 의견과 상관없이 제3자에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 전세 임대차계약 체결 후 대항력을 갖추게 되면 우선변제권이 생기게 되는데 후에 부동산이 경매로 넘어가도 후순위권리자 혹은 일반채권자보다 먼저 변제를 받을 수 있습니다 이처럼 대항력을 갖추기 위해서 조건이 있는데요.

① 임차인은 임대차계약을 체결하여 적법하게 취득하여야 합니다.

② 임차인은 임대인으로부터 주택을 인도받아야 합니다.

③ 임대차는 등기가 없는 경우 임차인이 전입신고를 해야 합니다.[주임법 제3조 제1항 참조]

이처럼 위의 조건을 갖추고 대항력을 가진 임차인이라면 부동산이 경매에 넘어가도 반환받는데에는 문제가 없겠죠? 하지만 대항력을 갖추지 못한 임차인은 어떠할까요? 이러한 임차인은 부동산이 경매로 넘어가게 되면 모두 변제받기 힘듭니다. 법도 전세금반환소송센터 홈페이지의 공지사항에는 실무연구자료들이 많은데요, 이곳에서 고급정보들을 찾아보시면 도움되는 자료들이 많이 있습니다.

핵심포인트

마지막으로 다시 한 번 더 중요한 부분을 언급 하면,

먼저, 임대인이 바뀌면 전 소유자가 아니라 현 소유자에게 전세보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 그리고 대항력을 갖춘 임차인은 부동산이 경매로 넘어가도 보증금 전부를 반환 받을 수 있습니다

지금까지 임대인이 바뀌면 전세보증금 반환을 누구에게 청구 해야하는지에 대해서 판례와 법조문을 통하여 설명을 드렸고요. 판례 속에 언급되었던 대항력에 대한 것도 함께 설명을 해드렸습니다. 이 글을 읽어보다가 '대항력을 갖추지 않은 상황에서 임대인이 바뀌면 어떻게 해야 할까?' 등의 궁금증을 가지고 계신 분이 있을 것입니다. 저희 법도전세금반환소송센터로 전화주시면 이러한 궁금증을 풀어드리고 더불어 가지고 계신 문제도 해결해 드리도록 도와드리겠습니다.