전세금 반환소송에서 일부패소하는 경우가 있습니다. 전세금 반환소송에서는 지연이자까지 청구해야 하는데, 임차인의 의무를 다하지 않은 경우 지연이자의 일정부분을 받을 수 없게됩니다. 권리를 주장할 때는 의무를 다하여야 하는데요, 임대차관계에서는 임차인의 의무를 다 할 때 자신의 권리를 확실히 찾게 되는 것입니다.

오늘 설명해 드릴 판례는 임차인의 일부패소 판례입니다. 전세금반환소송에서 지연이자까지 청구하려면 임대인이 이행지체에 빠져야 합니다. 즉, 임대인은 보증금을 내주어야 하고, 임차인은 건물을 인도해 주어야 하는데, 이 둘의 의무는 동시에 이루어 져야 하는게 법입니다.

임차인이 지연이자를 받으려면 자신의 의무인 건물인도를 명확히 해주어야 합니다. 건물인도를 할 때는 건물 열쇠를 임대인에게 정확히 인도해 주어야 하는데, 경비실에만 맡겨두고 이를 임대인에게 알리지 않았다면 건물인도가 완료되었다고 볼 수 없습니다. 대법원 2001다77697 판결은 이를 명확히 조명하는 판례입니다.

사실관계를 살피기 전에 먼저 설명드리는 것이 있습니다. 이 판례의 요지는 '지연이자를 청구할 수 없음'이 요지이지, '전세금을 받을 수 없다'는 것이 요지가 아니라는 것입니다. 판례의 내용에 몰입해서 '전세금 반환소송' 자체가 패소한다는 것으로 잘못 인지하지 마시기 바랍니다. 즉, 전세금은 당연히 내가 받아야 할 돈이기 때문에 이 부분에 대해서는 승소합니다. 다만, 건물열쇠를 집주인에게 정확히 넘겨주지 않는등의 임차인 의무를 다하지 않으면 지연이자를 받을 수 없다는 것이 이번 판례의 요지인 것입니다.

사실관계

임차인 A 와 임대인 B는 1993년2월에 보증금 5500만원 짜리 전세계약을 체결했습니다. 94년 10월에 6000만원으로 증액하여 계약을 1차 갱신했고, 97년 10월에 7500만원으로 증액하여 2차 계약갱신했습니다.

임차인 A는 2000년 5월 28일에 건물에서 퇴거했습니다. 퇴거하며 열쇠를 아파트 경비원에게 맡겼을 뿐 임대인에게 알리지는 않았습니다.

원심은 임차인 A가 청구하는 2000년 5월 31일 부터 완제일까지 연 25%의 지연이자를 지급하라고 판결했으나, 임대인 B는 이에 불북하여 대법원에 상고했습니다. 임대인이 받아들을 수 없었던 것은 보증금 지연이자 부분이었습니다.

임대인이 주장하는 바는 다음과 같습니다.

임대인 B의 보증금 반환의무와 임차인 A의 건물인도 의무는 동시이행 해야 합니다. 임차인이 임대인에게 지연이자를 청구하려면 건물이 완전히 임대인에게 인도되어야 하는데 인도되지 않았다는 것입니다. 열쇠를 경비원에게 맡겼을 뿐 임대인본인은 임차인이 나갔다는 사실을 알지 못했다는 것입니다.

대법원의 판단

대법원은 지연이자 기산점을 임차인이 경비원에게 열쇠를 맡긴날(2000.5.31)이 아닌 부대항소장이 임대인에게 도착한 날(2001.5.15)로 보았습니다. 건물 열쇠를 경비원에게 맡겼기 때문에 임대인이 이를 알지 못했다는 것입니다. 임대차계약이 끝나면 임대인은 보증금을 주어야 하고, 임차인은 건물을 인도해 주어야 합니다. 이 둘은 동시에 이행해야 하는데, 만약 임차인만 건물을 인도해 주고 임대인은 보증금을 주지 않았다면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 임차인은 '열쇠까지 경비원에게 주었으니 의무를 다했다'며 '열쇠를 준 날자부터 지연이자를 받아야 한다'고 주장했지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 열쇠는 정확히 임대인이 알 수 있는 방법으로 주지 않았기 때문에 지연이자를 청구할 수 없다는 것입니다.

객관적으로 임대인이 알 수 있었던 때는 부대항소장을 받은 날(2001.5.15) 이었습니다. 따라서 대법원은 다음과 같이 판결했습니다.

" 임대인은 임차인에게 금 7500만원에 대한 2001.5.15. 부터 2002.2.26까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라 "

풀어 설명드리면 다음과 같습니다. 원심은 2000.5.31 부터 완제일까지 지연이자 25%를 지급하라고 판결했는데, 대법원은 이를 파기하고, 소송기간 중(2001.5.15~2002.2.26)에는 연 5%를, 소송이 끝난 다음날(2002.2.27)부터는 연 25%의 지연이자를 지급하라고 판결한 것입니다.

참고로 이때는 2002년도 였기 때문에 지연이자가 연 25% 였습니다. 2019.7.25일 현재는 연12% 입니다.

이 판결의 핵심은 동시이행의 완전성입니다. 판결문은 다음과 같이 설명하고 있습니다.

임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도의 이행제공을 하여야만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼수는 없다 할 것이다.

도움 받을 수 있나요?

오늘은 임차인의 의무이행이 완전하지 않을 때 지연이자를 청구하기 힘들다는 판례를 살펴보았습니다. 이처럼 실생활에서는 다양한 사건이 일어납니다. 열쇠까지 넘겨주었음에도 지연이자를 받을 수 없는 상황이 생긴다는 설명입니다. 법률적인 해석은 상황마다 달라지는 경우가 많은데, 이글을 읽고 계신 분 중 자신의 상황을 법률적으로 해석 해 보시고자 하시는 분은 저희 법도 전세금반환소송센터에 전화주셔서 도움 받으시기 바랍니다.