사건번호 대법원 2017다224630,224647 판결

선고일 2017.10.12

원,피고 원고 : 임대인 / 피고 : 임차인

주요권리 동시이행항변권

관련조문 민법 제536조, 제618조, 제750조

결 과 임차인승소

임대차관계에서 동시이행항변권은 중요합니다. 동시이행항변권이란 쉽게말해 건물주인(임대인)이 전세금을 돌려줌과 동시에 세입자(임차인)는 건물을 인도해 주는 것을 말합니다. 만약 전세금반환 받지 못한 상태에서 부동산을 인도하라 한다면 이를 거부해도 된다는 설명입니다. 지금 말씀드린 예는 너무나 당연한 이야기 인것처럼 들리지만, 현실에서는 훨신 복잡한 형태로 나타나기 때문에 세입자들이 자신의 권리를 찾지 못하는 경우가 많습니다. 대법원 2017다224630,224647 판결이 대표적인 사례이기 때문에 이를 소개합니다.

사실관계

이 사건에서 건물주인은 2015.11.16일에 건물을 매수합니다. 세입자는 건물을 매수하기 전부터 해당 건물에서 영업을 하고 있었는데, 그 만료일은 2015.12.31. 이었습니다. 법률적으로 건물을 매수하는 매수인은 임대차계약을 승계하게 됩니다. 즉, 이 사건 건물주인은 건물을 사는 순간 임대차계약서 상의 임대인이 된 것이죠.

건물주인은 세입자를 빨리 내보내고 싶었습니다. 500만원의 이사비용을 주고 빨리 내보내기로 결정했습니다.

건물주인과 세입자는 합의서를 작성합니다. 합의서 내용은 다음과 같습니다.

'이 사건 부동산의 매매로 인한 명도에 대해 임차인은 임대보증금 전액(이납임차료,원상복구비,수도광열비,기타 미납금 제외)을 반환받을 시 이전하며, 이전기한은 2015.12.31. 까지로 한다. 임대인이 명도에 따른 이사비용 5백만원을 임차인에게 선지급하되, 임차인이 이전을 하지 않을 시 이사비용의 10배에 따른 배상을 청구함에 합의한다'

이런 내용의 합의서를 작성하고 건물주인은 이사비용 500만원을 입금했습니다. 하지만 어찌된 일인지 세입자는 합의 후에 마음이 바뀌었습니다. '합의서에 있는 날자에 나가지 않고 500만원은 반환하겠다'는 의사를 밝혔습니다. 건물주인은 건물을 인도해 줄것은 요구하며 '인도해 주지 않을 시 합의서에서 정한 위약금 5천만원을 청구하겠다'고 통지했습니다. 결국 임대차계약기간 만료일인 12.31. 세입자는 건물을 인도해 주지 않았습니다.

건물주인은 세입자를 내보내달라는 명도소송을 제기했습니다. 소송이 제기된 후 세입자는 건물을 비워 주었습니다.

한편 건물주인은 '위약금 5천만원을 지급 받아야 하므로 보증금은 공제되고 없다'고 주장 할 뿐 합의서에서 정한 임차보증금을 지급하지 않았습니다.

법원의 판단

법원은 전세금 반환이 안된 세입자의 손을 들어줬습니다. 세입자의 건물점유가 불법점유가 아니기 때문에 위약금을 줄 필요가 없다고 판단 했습니다. 세입자의 건물 인도의무와 건물주의 보증금반환의무는 동시이행 관계에 있는데, 건물주가 합의서에 기재된 보증금반환을 하지 않았기 때문에 세입자의 점유가 불법이 아니라는 설명입니다.

판례의 내용은 다음과 같습니다.

가. 피고의 이 사건 점포 인도의무와 원고의 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 이 사건 합의 중 피고가 2015.12.31.까지 이전하지 않을 경우 지급받은 이사비용의 10배를 지급하기로 한 약정은 원고가 피고에게 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적인 이행의 제공을 하는 등의 사유로 피고가 동시이행의 항변권을 상실하여 피고의 이 사건 점포에 대한 점유가 불법점유에 해당함을 전제로 발생하는 의무라고 보아야 한다.

나. 그런데 이 사건에서 원고가 피고에게 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환하였다거나 현실적인 이행의 제공을 한 바 없으므로 , 피고가 이 사건 합의에서 정한 2015.12.31.까지 원고에게 이 사건 점포를 인도하지 않았다고 하더라도 피고의 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 따라서 피고는 이 사건 합의에서 정한 위약금을 지급할 의무가 없다. 이는 피고가 2015.12.31. 이전에 이 사건 합의에 따른 점포 인도의무의 이행을 거절하는 의사를 표시하였다고 하더라도 달리 볼 수 없다.

사건핵심요약

판례는 동시이행항변권을 엄격히 보고 있습니다. 이 사건에서 건물주가 위약금인 5천만원을 받으려면 세입자의 동시이행항변권이 상실되어야 합니다. 즉, 합의서에 적힌대로 건물주의 의무인 보증금을 모두 돌려주어 세입자의 동시이행항변권을 상실시켜야 한다는 설명입니다. 그 후 위약금 5천만원을 청구했다면 사정이 달라졌을 것입니다.

의무를 다하지 않은 권리는 보호되지 않습니다. 임대차 관계 분쟁에서 임대인이든 임차인이든 자신의 의무가 무엇인진 먼저 알고 이행할 때 권리를 찾을 수 있을 것입니다.