임대차기간이 만료 되었는데 전세금을 돌려받지 못해 애를 먹는 경우가 허다합니다. 이유는 새로운 임차인을 구해야 전세금을 돌려준다는 임대인도 있고, 현재 자금 사정이 넉넉치 못해 나중에 준다는 임대인도 있고 가지각색의 이유를 들며 전세금을 돌려주기를 거부합니다.

이렇게 전세금 돌려받기가 힘든 임차인은 어떻게 해야 할까요? 전세금반환청구소송이라는 민사소송으로 돈을 돌려받으시면 됩니다. 경매나 지급명령등의 법률적 절차를 진행하셔도 되지만, 오늘은 민사소송을 설명드리도록 하겠습니다. 가장 확실한 방법이기 때문입니다. 임차권등기나 가압류등의 내용은 나중에 다루기로 하고 오늘은 핵심인 소송부분만 다루기로 하겠습니다. 법률을 잘 모르는 일반인의 입장에서 설명드리는 글이기 때문에 내용이 어렵지는 않을 것입니다.

전세금반환청구소송에 앞서 먼저 체크해야 하는 내용은 임대차계약의 '해지' 입니다. 계약이 해지 되지 않으면 전세금을 돌려달라 하지 못하기 때문입니다. 임대차계약이 해지 되려면 묵시적갱신(자동연장)이 되지 않아야 하는데요, 최소 계약만료일 1개월 전까지 '갱신하지 않는다'는 뜻으로 임대인에게 통지를 해야 합니다. 여기서 중요한 것은 계약만료 전 1개월입니다. 이 기간이 지난 다음에 갱신거절 의사를 말해도 법적으로는 갱신(자동연장)이 되어버리므로 반드시 1개월 전에 통지를 해 주어야 합니다.

여기서 잠깐...

1개월 전에 통지를 하지 못하면 자동연장되어 2년을 다시 기다려야 하는것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의2 에서는 묵시적갱신의 경우 계약의 해지에 대해 정의하고 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의2

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

보시다시피 임차인은 묵시적갱신이 되어버린 경우 언제든지 해지통지를 하여 전세금 돌려받기기가 가능하도록 하고 있습니다. 하지만 해지의 효력은 바로 발생하지 않고 임대인이 해지통지를 받은 후 3개월 뒤에 발생하게 됩니다. 따라서 계약만료 1개월 전에 해지통지를 하지 못했다면 지금이라도 빨리 내용증명으로 해지통지를 하시기 바랍니다. 임대인이 내용증명을 받은 때로부터 3개월 뒤에 임대차계약이 해지됩니다.

해지통지의 방법은 다양합니다. 전세금반환청구소송이 예상된다면 반드시 내용증명으로 통지를 해야 합니다. 소송에서는 증거가 중요하기 때문입니다. 물론, 내용증명이 아니라 문자나 통화통화를 녹음한 파일이어도 가능합니다.

계약만료 1개월 전에 갱신거절 통지를 하여 임대차계약이 해지되었다면 민사소송을 진행하기 위해 전문가와 상담 해야 합니다. 법적인 부분을 공부하는거야 스스로 하면 되겠지만 실제로 절차를 진행하는 것은 단순한 지식으로 되는 것이 아니기 때문입니다. 상황마다 법률적인 해석이 필요하기 때문이기도 합니다. 전문가와 상담이 필요할 때는 가급적이면 경험이 많은 변호사와 상담을 하는 것이 좋습니다. 법을 공부한 전문가라면 전세금반환청구소송이야 당연히 진행가능하겠지만 상황별로 디테일한 부분이 나오면 경험많은 전문가가 유리하기 때문입니다.

전문가와 상담이 끝났다면 전세금 돌려받기 위해 이제 실제적인 소장접수를 해서 재판을 진행해야 합니다. 2천건 이상의 부동산관련 소송을 진행해온 저희 경험에 의하면 전세금반환청구소송의 기간은 대략 3개월~6개월의 기간이 소요됩니다. 소장이 접수되면 법원은 임대인에에게 소장부분(접수장한 소장의 복사본)을 발송해서 임대인이 소장내용을 확인할 수 있도록 합니다.

소장접수를 할 때 본인이 직접 작성해서 접수를 할 것인지 아니면 법률전문가를 선임하여 진행할 것인지를 선택해서 진행하면됩니다. 참고로, 변호사를 선임한다면 재판에 변호사가 출석하여 재판의 처음부터 끝까지 대리권을 가지고 사건을 진행합니다. 법무사를 선임하면 소장작성은 가능하지만 법무사는 대리권이 없기 때문에 재판출석은 본인이 직접 해야 합니다.

소장을 받아본 임대임은 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 수많은 부동산 관련 소송을 진행해본 경험에 의하면, 이 때 임대인은 심리적으로 많은 피로감을 느낍니다. 소장을 받았으니 자신의 권리를 지키기 위해 여러방면으로 알아보기 시작합니다. 전세금반환청구소송에서는 피보전권리가 워낙 명확하기 때문에 임대인 스스로는 권리가 없음을 깨닫는 시기이기도 합니다. 그러나 첨예한 대립이 있는 경우 임대인은 적극적으로 답변서를 제출하게 됩니다.

소장부본을 받아 본 임대인이 30일 이내에 답변서를 제출하게 되면 법원은 변론기일을 잡습니다. 변호사를 선임한 경우라면 변호사가 출석하여 사건을 진행합니다. 법무사를 선임한 경우라면 본인이 직접 법원에 출석해야 합니다. 전문가를 선임하지 않은 경우라면 변론기일에 직접 출석하면 됩니다. 대립이 클수록 변론기일은 많이 잡힙니다. 직접적인 증거들을 준비하고 제출해야 하기 때문입니다.

수차례의 변론기일이 끝나면 선고기일이 잡히고 선고기일에 판결합니다. 앞서도 말씀드린것 처럼 전세금반환청구소송에서는 특별한 이유가 없다면 임차인이 승소합니다. 2천건이 넘는 부동산관련소송을 진행해 온 법도 전세금반환소송센터의 데이터에 의하면 98%의 승소율을 나타내고 있습니다.

판결이 임차인 승소로 끝났다고 해서 전세금 돌려받기가 끝난것이 아닙니다. 판결은 판결일 뿐이고 전세금을 돌려받는 것은 임대인으로 부터 돈을 받아야 하는 문제이기 때문입니다. 판결문을 근거로 강제집행을 해야 합니다. 채권강제집행을 해야 하는데요... 경험을 많이 가지고 있는 전문가 일수록 이 때를 위해 소송전에 가압류등의 절차를 진행했을 것입니다. 하지만 아무리 경험많은 전문가라 하더라도 실제로 임대인의 재산이 없으면 불가능한 일입니다. 없는 재산을 가압류 할 수 는 없는 일이니까요. 어쨋든 이 시점은 판결문이 나온 집행의 단계이기 때문에 임대인의 발견되는 재산은 어떤 것이든 강제집행 가능하다 생각하시면 됩니다.

전세금 돌려받기에서 중요한것은 판결문을 가지고 강제집행을 하는 것입니다. 실제로 돈을 받기 위해 소송을 한 것이니까요. 다음에 기회가 될 때 강제집행에 관해 구체적으로 작성해 드리도록 하겠습니다.

자신의 권리는 자신이 지켜야 합니다. 오늘 작성해 드린 내용은 소송의 절차 부분이었지만, 가만히 살펴보면 자신이 처한 상황에서 어떻게 원만히 해결할 수 있을지 아이디어가 떠오르기도 할 것입니다. 부디 소송까지 가지 않고 원만히 해결되어 전세금을 모두 돌려받으시길 바라며 글을 마칩니다.