임대차 계약 종료 후 보증금반환 문제가 생기면 임차인과 임대인이 먼저 선택해야 할 길은 협상인가, 소송인가다. 보증금반환 요구가 지연될 때 가장 먼저 확인할 것은 계약서 특약과 확정일자다. 확정일자가 없다면 순위에서 밀릴 수 있어 협상력이 약해진다.

협상 단계에서는 보증금반환 시기와 방법을 구체적으로 문서화해야 한다. 단순히 “곧 드리겠습니다” 같은 구두 약속만 믿었다가 낭패를 보는 사례가 많다. 보증금반환 분쟁을 다뤄 온 엄정숙 부동산전문변호사는 이때 지급 일정, 지연이자, 강제집행 동의를 포함한 합의서를 권한다.

집주인이 잔금 마련을 이유로 시간을 끈다면 전세금반환내용증명과 동일한 방식으로 보증금반환 내용증명을 보내 경고 메시지를 던질 수 있다. 협상이 장기화되면 임대차보증금반환소송이나 전세금반환소송절차를 고려해야 한다. 실제로 보증금 반환청구소송을 예고만 해도 상당수 집주인이 자금을 우선 확보하는 경향이 있다.

소송으로 넘어가면 보증금반환 변호사 선임 여부가 쟁점이다. 비용이 부담되지만, 전세금반환소송 비용 대비 소송 전략과 증거 수집에서 유리하다. 소송 준비 단계에서는 전세금반환소송 기간과 예상 지연이자, 판결 후 강제집행 절차까지 시뮬레이션해야 한다.

법정에서는 임차인의 계약 이행 의무와 집주인의 반환 의무를 중심으로 판단하므로, 월세 연체나 계약 위반 사실이 있으면 불리할 수 있다. 반면 임대인의 연체 이자는 인정받기 쉬우므로 집주인이 반환을 지연할수록 부담이 커진다. 이는 협상에서 임차인이 활용할 수 있는 중요한 무기다.

판결이 확정되면 재산조회 신청으로 집주인의 예금, 부동산, 전세보증금반환확약서 등을 파악한 뒤 압류·추심에 들어간다. 이때 집주인이 다른 채권자에게 선순위로 잡혀 있다면, 가압류나 채권압류 및 전부명령으로 우선권을 확보해야 한다.

결론적으로 보증금반환 분쟁 해결은 협상과 소송 사이에서 균형을 잡는 일이 핵심이다. 협상안을 마련할 때는 법적 절차를 염두에 둔 문서화가 필수이고, 소송을 택할 때는 판결 집행 가능성을 먼저 검토해야 한다. 준비가 단단할 때 협상도 부드러워진다.