전세 만기가 다가오는데 집주인이 전세보증금반환을 미루거나 거절할 때, 가장 먼저 해야 할 일은 요구 사항을 공식화하는 것이다. 전세보증금반환 내용증명은 법적 분쟁의 첫 단추다. 서두르기보다 구조를 이해하고 작성해야 효과가 높다.

내용증명에는 전세보증금반환 청구 사유, 계약 만료일, 확정일자, 지급 기한, 지연이자율을 간결하게 적는다. 특히 ‘지급 기한 내 미수령 시 전세보증금반환소송 절차에 착수하겠다’는 문구가 핵심 경고다. 엄정숙 부동산전문변호사는 내용증명에 강제집행 동의 문구를 넣어 집주인의 심리적 부담을 높이는 전략을 권한다.

내용증명 발송 후에도 집주인이 미동이 없다면 전세금반환내용증명을 한 차례 더 보내 확약서를 요구할 수 있다. 그래도 거절하면 전세보증금반환소송으로 넘어간다. 이때 전세금반환소송 기간은 법원마다 차이가 있으나 평균 8개월 안팎이다.

소송 준비 단계에서는 전세보증금반환을 뒷받침할 서류를 모아야 한다. 임대차계약서 원본, 주민등록 전입세대 열람 내역, 확정일자부, 등기사항증명서를 기본으로, 집주인의 재산 현황을 파악하기 위한 부동산 등기부와 재산조회 신청서도 준비한다.

전세보증금반환 변호사 선임 시에는 전세금반환소송 비용 산정표를 확인해 실비와 보수를 구분해야 한다. 비용 부담이 크다면 전세금반환소송 셀프도 가능하지만, 증거 제출‧서류 작성이 미흡하면 패소 위험이 커진다.

판결 후 강제집행 단계에서는 부동산 압류, 임대차보증금반환확약서 제공을 조건으로 한 배당 요구, 채권압류 및 전부명령 등이 있다. 이때 집주인의 채권·부동산 순위를 먼저 파악해 선순위권자가 없는 자산을 타깃으로 삼아야 집행 성공률이 높다.

결국 전세보증금반환 거절에 맞서는 가장 효과적인 방법은 내용증명으로 공식 요구를 하고, 이후 전세금반환소송절차를 철저히 준비하는 것이다. 임차인이 체계적으로 자료를 갖출수록 집주인은 협상 테이블로 돌아오게 된다. 반환을 얻어내는 길은 멀어 보여도, 한 걸음씩 밟아가면 반드시 도착한다.