월세 계약이 끝나면 남는 숙제가 월세보증금반환이다. 월세보증금반환이 순조롭지 않으면 이사 일정부터 흔들린다. 첫 단계는 임대차계약서를 다시 읽는 것이다. 보증금 반환 기한, 원상복구 조건, 관리비 정산 조항이 명시돼 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다.

다음으로 준비할 서류는 현장 사진과 동영상이다. 월세보증금반환 분쟁에서 원상복구 상태는 핵심 쟁점이 된다. 벽지, 바닥, 가구 훼손 여부를 날짜가 표시된 사진으로 남겨 두면 임대인이 과도한 수리를 요구하기 어렵다.

월세보증금반환 과정에서는 전세금반환내용증명과 달리 관리비·공과금 정산서를 추가로 제출하는 경우가 많다. 임대인이 ‘미납 관리비가 있다’며 반환을 미루는 일이 흔하기 때문이다. 관리비 영수증을 모아 두면 협상에 힘이 실린다.

집주인이 끝내 반환을 거부하면 전세보증금소송과 유사한 임대보증금 반환소송으로 넘어간다. 이때 월세보증금반환이란 용어를 소장에 명시하며, 임차보증금반환소송과 같은 절차를 거친다. 소송 전에는 전세금반환소송 비용 수준과 비슷한 인지대·송달료가 발생하니 예산을 고려해야 한다.

소송 중에는 월세보증금반환을 주장하는 근거로 확정일자, 입주 일자, 계약서, 관리비 정산표, 주택임대차보호법 규정 등을 종합 제출한다. 엄정숙 부동산전문변호사는 특히 월세 체납 여부가 없음을 증명해야 승소율이 높아진다고 조언한다.

판결이 나면 강제집행 신청 전 집주인의 재산을 조사한다. 집주인이 다주택자라면 다른 임차인의 전세금이 선순위일 수 있으므로, 부동산보다는 예금·급여 압류를 우선 검토한다.

월세보증금반환 문제는 서류 준비의 철저함이 협상의 무기다. 계약 종료 2~3개월 전부터 증빙을 차곡차곡 모은다면 집주인은 반환을 미루기 어렵다. 결론적으로 치밀한 준비가 불필요한 소송을 막는 가장 확실한 방법이다.