안녕하세요~ 법도입니다~^^

오늘은 전세금 반환, 그리고 강제경매 관련하여 설명을 드리고자 합니다.

임차인이 계약이 종료 되었음에도 임대인으로부터 전세금을 반환 받지 못할 경우, 임차인을 계약을 해지하고, 임대인을 상대로 전세금 반환소송을 제기합니다.

소송기간 중에도 임대인을 전세금이 마련 되어지면 임차인에게 반환을 하여 주고 임차인은 소송을 취하합니다.

그러나 임차인이 승소판결을 받을 때까지 전세금을 마련하지 못하여 반환하지 못하는 임대인에게는 어떠한 방법으로 전세금을 반환 받아야 할까요?

그 중 가장 대표적인 것이 임차주택을 강제경매신청하여 배당을 받는 것입니다.

가집행문 부여 받기

임차인을 전세금 반환소송에서 승소 판결을 받았다면, 임대인에게 판결정본이 송달 되어진 것을 확인하고 그 다음날 법원에 내방하여 가집행문과 송다 증명원을 발급 받습니다.

가집행문은 판결문 주문을 보시면, ;제1항을 가집행할 수 있다'라는 가집행 선고된 주문을 볼 수 있는데요, 이는 임대인이 1심판결에 불복하여 항소를 하더라도 별도의 강제집행정지결정을 받기 전까지는 집행이 가능하게 하게 하는 가집행력입니다.

임대인이 위와 같이 강제집행을 받기 위하여는 1심 판결에 기재된 임차인에게 반환하여 주어야 하는 전세금액 상당을 현금으로 공탁을 하여야 하기 때문에 임대인으로써도 임차인의 가집행을 막기에는 어려움이 있을 수 있습니다.

강제경매신청

임차인은 위와 같이 가집행문과 송달증명을 첨부한 강제집행신청서를 작성하여 법원 경매신청부서에 접수를 합니다(강제경매신청서 작성법 및 비용에 관하는 별도의 포스트를 작성하여 설명드리겠습니다 ^^)

강제경매절차는 개략적으로, 강제경매개시결정, 배당요구종기일지정, 이해관계인들에게 배당요구신청서 접수통지, 매각기일지정, 매각기일 진행, 낙찰, 배당일 지정미 배당, 임차인의 배당금 수령 정도로 이해하시면 되며, 경매신청시부터 배당금 수려까지는 일반적으로 1년 정도 소요된다고 보시면 됩니다.

전세금 배당관련

임차인이 경매배당시 전세금을 배당 받는 것에는 여러가지 차이점이 있습니다.

우선 기본적으로 임차인과 관련한 배당순서는, 비용, 낙찰금 1/2범위안에서 소액임차인의 최우선 변제금, 확정일자부 임차인과 담보물권(근저당권 등)의 등기일 순서에 따른 배당, 채권자들의 채권액에 따른 안분배당....의 순서입니다.

그 차이는 대항력이 있는 임차인의 배당요구인지, 없는 임차인인지, 확정일자를 받은 임차인인지, 아닌지 등에서 차이가 있습니다.

선순위 담보물권이 없는 대항력을 갖춘 임차인이 경매신청 채권자라면,

경매비용, 소액임차인일 경우 최우선변제금, 대항력 + 확정일자에 따른 후순위 담보물권자에 대하여 우선변제권으로 배당

경매의 낙찰가액이 전세금에 미치지 못할 경우 대항력 있는 임차인의 배당 받지 못한 금액은 낙찰자에게 인수 되어지므로, 낙찰자로부터 나머지 전세금을 반환 받은 뒤 이사를 갈 수 있으며, 전세금 전액을 보호 받을 수 있습니다.

선순위 담보물권( 근저당 등)보다 후순위 임차인이 경매신청 채권자라면,

경매비용, 선순위 담보물권, 대항력(주민등록, 점유) + 확정일자에 따른 우선변제권으로 배당

위와 같은 대항력 없이 우선변제권만으로 배당을 받는 다면, 전세금 전액을 배당 받지 못할 가능성도있으며, 이때에 낙찰자는 임차인에 배당금을 수령하고도 주택을 인도하지 않으면, 전세금을 전부 배당 받지 못하더라도, 임차인을 상대로 인도명령을 신청하여 인도집행을 진행 할 수 있습니다.

오늘은 법도와 전세금 반환소송 그리고 강제경매와 관련하여 알아보았습니다. 다음은 채권집행에관하여 포스트를 작성하겠습니다.