오늘은 "전세금 보호 - 대항력 갖추기"라는 주제로 작성하겠습니다.

앞서 법도의 전세금 보호에 관하여 많은 내용을 다루어 드렸는데요, 그만큼 전세금이 전재산인 임차인들이 많기 때문에 그 재산을 보호하는 것이 중요하기 때문입니다.

● 선순위 근저당권이 설정된 임차주택을 되도록 계약하여서는 안된다.

전세금을 보호하는 방법으로는 기본적으로 건물의 등기부등본을 발급하여 보고, 선순위 근저당권 등이 설정되 었다면 되도록 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 매매가액에 비하여 소액의 근저당 금액이라고 할지라도, 전세금 전액을 보호 받아야 한다는 측면에서는 기피하여야 할 것입니다.

그러나 현실적으로는 선순위근저당권이 전혀 없는 부동산이 흔하지 않습니다. 그렇다고 하더라도 만일의 경우를 대비하여 매매가액 혹은 시가를 최저한으로 고려하여 보증금을 지급하는 것이 위험을 피할 수 있는 방법입니다.

만일 선순위 근저당권 설정이 있는 임차주택에서 전세금액을 반환 받지 못한 상태에서 임차주택이 경매가 진행되어진다면, 선순위 근저당(말소기준권리)이 다른사유로 말소되지 않는 한 임차인은 경매 배당과 동시에 말소되는 권리이므로, 전세금 전액을 배당 받지 못하더라도 낙찰자의 인도명령에 의한 인도집행을 당하여 쫓겨날 수 밖에 없기 때문입니다.

이 경우 집주인을 상대로 못받은 전세금에 대해서 반환청구권을 행사할 수는 있겠지만, 임대목적이 된 건물이외 다른재산이 없다면 사실상 못받은 전세금은 받을 방법이 없습니다.

하지만 소액 보증금의 임차인이라면, 특히, 주택임대차보호법시행력에서 정하고 있는 소액임차인의 범위에 포함되고, 최우선 변제금범위안에 있는 소액보증금 임차인이라면, 설령 선순위 근저당이 있다고 할지라도, 경매개시결정일 이전까지 대항력(주민등록, 인도)를 갖추고, 배당요구종기일까지 위 대항력을 유지하고 있다면, 배당시 최우선변제금으로써 정해진 전세금만큼은 배당을 받을 수 있게 됩니다.

● 소액보증금인지의 여부는 경매대금의 배당시 보증금 액수를 기준으로 판단합니다.

주택을 임차하고 있는 중에 임대차보증금의 증감변동이 있을 수 있습니다. 이 경우 최우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인인지 여부는 언제를 기준으로 판단하여야 하는지 여부입니다.

이 경우 판례는 “임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.”라고 판시하였습니다(대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단13401 판결).

따라서 위 판례에 따를 때 보증금의 증감변동이 있을 경우에 소액임차인인지 여부는 " 경매대금의 배당시 " 의 보증금 액수를 기준으로 소액임차인에 해당하는지를 판단하고 있습니다.

● 대항력(주민등록, 인도) + 확정일자 = 우선변제권

그리고 확정일자는 대항력의 요건이 아니지만 매우 중요한 것인데요, 그 이유는 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 설령 선순위 근저당이 있다고 할지라도, 주민등록과 인도를 하고, 같은날 확정일자를 받는다면, 그 다음날 우선변제권이 갖추게 되어 이후로 설정된 근저당 보다 우선하여 배당을 받을 수 있게 되는 것입니다.

간혹 확정일자받는 것을 며칠 뒤로 미루는 경우가 있습니다. 그 사이에 임대인이 추가로 근저당권을 설정할 경우에는 근저당권자보다 배당 순위가 후순위로 밀리게 되어 큰 낭패를 볼 수도 있습니다.

실례로도 임대계약을 체결한뒤 집주인이 며칠만 확정일자받는것을 기다려달라고하여 이에 응하였다가 금전사정이 다급해진 집주인이 세입자가 확정일자를 받기전에 선순위근저당권으로 추가대출을 받게 된 사례가 있었습니다.

세입자는 집주인을 형사상배임죄등으로 고소하기도 하였으나, 재산이 임대목적이 된 건물 이외에는 없던 집주인으로 부터 보증금을 다 회수하기란 여간 어려운일이 아니었습니다.

이처럼 주택임차인이 주민등록과 주택을 인도 받아 점유를 하는 대항력을 갖추는 것은 전세금을 보호하기 위한 기본적인 방법이라 할 것이며, 게다가 같은날 확정일자를 받는 것 또한 잊지 말아야 할 것입니다.

주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.