지난 전세금 돌려받기 보호 관련 포스트에서 임대차계약 체결시 보호 방법 중 건물의 등기부등본을 반드시 확인하고, 주택을 인도 받음과 동시에 주민등록을 마치고 대항력을 취득하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 갖추어야 함을 설명드렸습니다.

오늘은 지난 포스트에 이어서 전세금 보호 방법 중 계약만료시의 보호방법에 대하여 설명드리고자 합니다.

계약만료시 전세금 돌려받기 보호 방법!!

1. 계약해지 통보

임대인과 임차인은 임대차계약을 체결하고, 그 계약기간 만료시까지는 계약을 유지할 의무가 있습니다. 다만 임대인 또는 임차인의 사정으로 인하여 계약을 해지하게 될 때에 서로 원만한 협의가 있어 중도에 해지가 가능하기도 합니다.

임대인과 임차인은 계약기간 만료시에 계약을 해지 하기위하여는 임대차계약기간 만료 6개월 이전부터 1개월 이전까지 상대방에게 계약해지 통보를 하고, 그 해지의사가 도달되었다는 근거자료를 마련하여야 합니다.

즉, 구두상으로 해지통보를 하고 녹음 등을 하지 않았을 때에 임대인이 해지의사를 도달 받은 적이 없다며 이를 부인하게 된다면 임대차계약은 묵시적으로 갱신이 되어지게 됩니다.

다만, 임차인은 묵시적으로 갱신 되어진 계약기간 중에는 언제든지 계약을 해지 할 수 있으나 이역시 그 해지의사가 임대인에게 도달 되어진 때로부터 3개월이 되어서야 해지의 효력이 발생하게 됩니다.

따라서 임차인은 계약만료시 계약을 해지 하거나 묵시적으로 갱신 되어진 계약기간 중에 이사 할 계획이 있다면, 적어도 계약만료 2개월 이전부터, 묵시적으로 갱신 되어진 기간 중에는 이사일자 3개월 이전부터 임대인에게 계약해지 통보를 하여야 합니다.

임차인의 계약해지 통보는 임대인에게 반드시 도달되어야 합니다.

적어도 계약만료 2개월 이전부터 ,

묵시적으로 갱신되어진 계약기간 중에는 이사일자 3개월 이전부터,

계약만료일자에 맞추어 이사 할 곳에 임대차계약을 체결 하였을 경우 그 사실을 임대인에게 반드시 통지하여야 합니다.

통보의 방식에는 내용증명의 방식이 대표적이나 내용증명의 경우 임대인에게 도달 되어지기까지 며칠 이상 소요될 수도 있으므로, 내용증명 이외에 별도로 임대인에 전화를 하여 계약해지에 대한 대화를 나누고 이를 녹음하거나 휴대폰 메세지로 계약해지에 대한 대화를 하고 이를 캡쳐하여 보관하는 방식이 있으니 이러한 여러가지 근거자료를 마련 하여 둔다면, 추후 전세금 반환소송에서 근거자료로 제시할 수 있습니다.

계약해지 통보방식

내용증명, 전화녹음, 대화녹음, 휴대폰 문자대화.....

2. 계약만료 다음날부터 할 수 있는 보호 방법

임대인이 계약이 만료 되었음에도 임차인에게 전세금을 반환할 돈이 없고, 새로운 임차인으로부터 전세금을 받아야 반환을 할 수 있다는 사유로 전세금 돌려받기 못하는 임차인들이 많습니다.

그렇다면 임차인은 계약만료시 전세금 돌려받기 보호 방법은 무엇이 있을까요?

사실 임차인 중 새로운 임차인이 마련되어 그로부터 전세금을 반환 받아 이사를 가도 되는 경우에는 전세금을 보호 받는 방법을 고려하지 않아도 됩니다.

그러나 임대인으로부터 전세금 반환 받지 못한 상태에서 이사를 갈 수 밖에 없는 임차인들은 전세금을 보호할 장치가 필요합니다.

계약만료시 전세금을 반환 받지 못한 상태에서 이사를 가야하는 경우,

반드시 임차권등기를 신청하여야 한다.

임차인의 주택임차권등기는 계약이 만료 되었으나 전세금 돌려받지 못한 임차인들이 신청 할 수있으며, 물론 이사를 가지 않고 계속 거주를 하고 있어도 신청 할 수 있습니다.

임차권등기는 이전 전세금 보호 관련 포스트에서 임차인의 대항력 및 확정일자로 우선변제권을 취득할 수 있고, 이를 건물 등기부등본상에 전세금, 점유개시일, 주민등록일, 학정일자 등의 우선변제권의 효력을 유지하게 하는 제도입니다.

임차권등기 효력

경매시 별도의 배당요구신청을 하지 않아도됨,

우선변제권으로 후순위 담보물권자들보다 우선하여 배당받음

임차권등기를 신청한 임차인은 대항력의 요건인 주택의 인도, 주민등록을 임차권등기 완료시까지 유지를 하여야 하는데요, 다만 그 사이 이사를 갈 수 밖에 없다면, 임차인의 배우자 자녁 등의 가족의 주민등록은 그대로 유지하고 자신만 새로운 임차주택으로 주민등록을 이전할 수 있고, 점유를 유지하기 위한 일부 가구들을 남겨 두는 것이 좋습니다.

임차권등기가 경료되면, 임차인은 나머지 가구를 옮기고, 임대인에게 주택을 인도하여 준 뒤 나머지 가족들의 주민등록도 새로운 임차주택의 주소지로 이전할 수 있습니다.

임차권등기되어진 사실, 임차인이 새로운 주소지로 주민등록을 한 사실, 임대인에게 주택을 인도하여준 사실을 판단하여 그 다음날 부터 반환 받지 못한 전세금 원금에 대하여 법정이자 연 5%와 다 갚는날까지의 지연이자 연 15%를 전세금 반환소송 사건에서 청구 할 수 있습니다.

이렇듯 계약만료시 임차인은 임차권등기를 신청하여 자신의 전세금 보호 와 전세금 반환소소에서 이자를 청구 할 수 도 있게 됩니다.

[실무연구자료]임차권등기명령신청 하기전 요건확인

오늘은 법도와 함께 전세금 반환소송 관련하여 어지 보면 가장 중요한 임차권등기명령신청 하기전 요건 확인은 필수라는 주제를 가지고 설명을 드려보고자 합니다.

임차권등기는 일반적으로 임대차계약이 종료 되었으나 임대인으로부터 전세금 반환 받지 못한 상태에서 새로운 임차주택으로 이사를 가야할 때 임차주택의 건물 등기부상에 전입신고일자. 확정일자. 주민등록일자, 반환 받지 못한 전세금 등의 임차인의 대항력 및 우선변제권에 관한 권리 사항을 등기하여 그 효력을 유지하게 하고 이사를 갈 수 있도록 만든 전적으로 임차인만을 위한 제도입니다.

그렇다면, 임차권등기명령신청 사건을 진행하기 전에 확인하여야 하는 것들은 무엇이 있을 까요?

1. 임차권등기명령신청 요건은 무엇인가?

2. 임차권등기를 신청할 수 있는자는 누구인가?

1. 임차권등기신청 요건

가. 계약의 종료

임차인은 임차권등기 하기 위하여는 기본적으로 임대차계약이 종료되어야 하며, 이에 대한 근거자료를 보관하고 있어야 합니다.

임대차계약의 종료

1. 계약만료일 1개월 이전까지 계약해지통고

2. 묵시적으로 갱신되어진 계약은 임대인에게 해지통고 후 3개월이 지나야 해지효력 발생

3. 민법 제625조 및 민법 627조 2항에 의한 계약해지

임대차계약의 종료는 임차권등기 신청시 그에 대한 소명자료를 첨부하여 제출하여야 합니다. 특히 묵시적으로 갱신 되어진 계약기간 중에 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있으나 그 해지의 효력은 임대인이 그 해지통고를 받은 일자로부터 3개월 이 지나야 하기 때문에, 임대차계약기간 중에 신청하는 사건에 대하여는 법원은 반드시 계약해지에 대한 소명자료를 제출하도록 보정명령을 발할 것입니다.

민법 625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권)

임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 이한여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지 할 수있다.

민법 제627조 (일부명싱 등과 감액청구, 해지권)

1항 ,,임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 ㅜㅂ분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구 할 수 있다.

2항..전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있다,

위 계약의 종료의 사유 중 대분의 임대차계약의 해지는 1, 2번의 해지 사유하고 할 것입니다.

나. 전세금 미반환

임차인의 임차권등기명령신청 요건 중 대표적인 것으로 전항에서와 같이 계약이 종료 되었음에도 임대인으로부터 전세금을 반환 받지 못한 상태에이어야 하며, 전세금 전액 뿐 아니라 전섹금 일부를 반환 받지 못하였더라도 신청이 가능합니다.

2. 임차권등기 신청권자

임차권등기 신청은 그 등기가 건물의 등기부등본상에 등기 되어지므로써, 대항력과 확정일자로 인한 우선변제권이 등기가 되어진다고 이해하시면 되는데요,

그렇다면 이러한 권리를 인정 받아야 하는 신청권자는 누구일까요?

임차인,

임차권의 양수인,

전차인은 직접 임차권등기를 신청 할 수 없다

임차권등기의 효력을 잠시 살펴보면,

임차권등기를 하지 않고 이사를 먼저하여 주택을 점유하지 않거나 임차인이 주민등록을 다른 주택으로 이전 하였다면, 대항력은 상실 되어집니다.

다만, 임차인의 배우자 또는 자녀등이 주민등록을 유지하고 있다면, 대항력은 상실되지 않는다는 것이 대법원의 입장이기도합니다.

또한 임차권등기가 상실 되었지만 임차권등기를 신청 할 수 있는지의 여부에 대하여는, 그러한 임차인이 임차권등기를 할 경우, 그 등기가 되어진 일자에 대항력과 확정일자를 취득한 것입니다.