"계약 종료를 4개월 앞두고 전세금 감액을 조건으로 집주인과 갱신합의를 했습니다. 문제는 계약 종료 일주인 전쯤 세부사항에서 의견이 맞지 않아 협상이 결렬됐다는 겁니다. 때문에 저는 종료일에 맞춰 이사할 계획이었지만, 집주인은 묵시적갱신임을 주장하고 있어 전세금반환 시점에 혼란이 생깁니다.

계약 종료를 앞두고 세입자와 집주인 간 묵시적갱신에 대해 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 법률상 통보 기간에 의사표현 자체가 있었느냐가 가장 중요하다고 조언합니다.

주택 임대차에서는 계약 종료 2개월 전까지 세입자가 집주인에게 해지통보를 하지 않았다면 묵시적갱신이 되어 전세금반환 시점이 늦춰지게 됩니다. 반면 구체적인 해지통보를 하지 않았지만, 집주인과 세입자 간 갱신 합의 과정에서 합의가 불발된다면 묵시적갱신으로 볼 것인지, 해지로 볼 것인지를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다. 하지만 세입자가 계약 종료 2개월 전에 해지통보를 하지 않았더라도 계약에 관해 서로간 논의한 사실이 있다면 묵시적갱신이 되지 않습니다.

이번 시간에는 직접적이지 않은 계약해지 통보가 묵시적갱신에 어떤 영향을 끼치는지에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

계약 종료 2개월 전이 중요한 이유는?

주택 임대차에서 세입자는 계약이 종료되기 전 2개월 전까지 집주인에게 계약 해지를 할 것인지 연장을 할 것인지를 통보해야 합니다. 법률상 해당 기간안에 해지에 관한 통보를 해야만 계약 종료일에 맞춰 전세금을 반환받을 수 있기 때문입니다.

문제는 해지통보가 이뤄지지 않는다면 계약에 묵시적 갱신이 적용된다는 점입니다.

묵시적 갱신이란 계약 종료 2개월 전까지 집주인과 세입자 사이에 계약해지나 갱신에 관해 의사를 전달하지 않았다면 종전 계약 조건과 동일하게 계약이 자동으로 연장된다는 뜻입니다.

이 경우 세입자는 계약 종료일이 된다고 해서 전세금을 반환받을 수 없고 디사 묵시적갱신 기간이 끝나기 2개월 전에 해지를 통보해야 반환받을 수 있습니다. 물론 묵시적갱신이 된다고 해서 세입자가 무조건 갱신 기간이 끝날 때까지 기다릴 필요는 없습니다.

주택 임대차보호법 상 계약이 갱신 된 이후라면 세입자가 언제든 해지 통보를 할 수 있고 집주인에게 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정하고 있기 때문입니다. 따라서 계약이 갱신된 이후라면 빠르게 해지 통보를 하고 3개월 후에 전세금을 반환받을 수 있습니다.

합의 과정으로 인한 늦은 해지는 묵시적 갱신인가?

반면 집주인과 세입자간 갱신에 관해 합의를 했다가 계약 종료를 앞두고 합의가 불발됐다면 묵시적갱신으로 볼 수 있을까요?

실제로 전세금 감액을 조건으로 갱신에 합의했다가 종료 하루를 앞두고 갱신 합의가 불발되어 집주인과 세입자 간 분쟁으로 이어진 사건이 있습니다.

이 사건에서 세입자는 합의가 불발되자 바로 다음날 집주인으로부터 전세금을 돌려받아 이사를 했다. 이에 집주인은 계약종료 2개월 전에 해지 통보를 한 바가 없어 묵시적 갱신이 된 상태인데도 세입자가 마음대로 이사해 버린 탓에 전세금을 반환하였으니 법률상 해지 시점인 3개월에 해당하는 지연이자를 내놓으라며 소송을 제기해 맞섰다.

법원의 판단은 세입자의 손을 들어주었습니다. 법원에서는 '계약 당사자간 아무런 의사표시가 없는 경우에는 묵시적갱신이 된다면서도 계약 종료 2개월 전까지 계약조건의 변경을 요청한 사정이 있다면 묵시적갱신이 되지 않아 계약 종료일에 맞춰 집주인이 세입자에게 전세금을 반환할 의무가 있다'고 판결했습니다(서울 북부 지방법원 2023가소 89690).

세입자는 보증금을 만기에 제때 돌려받으려면 적어도 계약 만기일로부터 2개월 전에는 해지 통보를 해야 합니다. 반면 해당 사례와 같이 집주인과 세입자 간 협상을 벌이는 과정에서 갱신 계약을 에정했지만, 끝내 협상이 불발된 경우라면 조건 변경의 통지가 있었기 때문에 묵시적갱신이 적용되지 않는다고 판결한 것으로 해석됩니다.

집주인이 묵시적갱신임을 주장하며 버틴다면?

한편 법률상 묵시적갱신이 아님에도 집주인이 이에 수긍하지 않아 전세금을 제때 돌려주지 않는다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까요?

주택 임대차에서 건물주는 법률상 계약 종료일이 된다면 전세금을 세입자에게 돌려줘야 할 의무가 생기게 됩니다. 만약 묵시적갱신이 아님에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 명백한 위법행위가 된다는 뜻입니다.

따라서 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않는다면 세입자는 집주인을 상대로 전세금반환소송까지 제기할 수 있습니다. 다만 현실에서는 전세금을 제때 돌려주지 않는 집주인에게 전세금요구와 소송을 목적으로 한 내용증명을 먼저 보낸다면 대부분 전세금을 반환하는 경우도 많습니다.