"세입자가 갱신요구권을 행사하지 않는 조건으로 매수 계약을 앞두고 있었습니다. 문제는 세입자가 말을 바꿔 갱신요구권을 행사하겠다는 겁니다. 저는 잠시 계약을 보류했고 이후 세입자의 문제가 해결 돼 계약을 하려고 보니 현 집주인이 제가 고의로 계약을 피했다고 주장하며 주택을 팔지 않겠다고 합니다.

세입자가 있는 주택을 실거주할 목적으로 매매를 희망한다면 새 집주인이 될 사람은 세입자의 갱신요구권 행사 여부를 확인한 뒤 매입 결정을 내리기 마련입니다.

하지만 현 집주인과 합의된줄로만 알았던 세입자의 갱신요구권이 부동산 매매 시점에서 말이 달라진다면 집주인 간 계약 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 결론적으로 세입자가 아직 갱신요구권을 행사하지 않는 주택을 매입할 때 세입자의 갱신 여부는 집주인 간 계약에 중대 변수가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

이번 시간에는 부동산 매매 시 세입자의 갱신요구권에 관한 내용을 설명해 드리는 자리를 마련했습니다.

계약 당사자 사이에는 동시이행 관계에 놓인다.

법적 효력을 갖는 모든 계약에서는 당사자 간 동시이행 관계에 놓인다는 특징이 있습니다. 동시이행이란 동시에 의무를 이행해야 한다는 뜻입니다. 주택 임대차에서는 대표적으로 계약이 종료될 때 집주인은 세입자에게 보증금을 반환해야하는 의무와 세입자는 집주인에게 집을 반환하는 명도의무가 발생하게 됩니다.

집주인간 부동산 거래에서도 마찬가지로 동시이행관계가 발생하게 됩니다. 즉 주택을 매수하려는 쪽에서는 합의된 날짜에 잔금을 치뤄야 하는 채무이행 의무와 주택을 매도하려는 쪽에서의 소유권 이전 의무를 뜻합니다.

동시이행이기에 만약 매수하려는 쪽에서 정해진 날짜에 잔금을 치르지 않는다면 매도하려는 쪽에서는 상대방이 동시이행 의무를 어겼다는 판단하에 주택 소유권을 이전하지 않는 것이 법률상 당연한 원리로 볼 수 있습니다.

갱신요구권이 동시행관계에 영향을 미칠까?

반면 한 쪽 당사자가 동시이행 의무를 어길 의도는 없었지만, 특별한 사정으로 인해 의무를 잠시 보류했다면 어떨까요.

가령 새 집주인이 될 사람이 계약 잔금을 치르려고 했지만, 급작스럽게 세입자가 갱신요구권을 행사하는 경우입니다. 민법 제536조에는 '동시이행 과정에서 한 쪽 당사자가 의무를 이행할 수 없는 곤란한 처지가 있다면 그것이 해결될 때까지 자신의 의무 이행을 거절할 수 있다'고 규정하고 있습니다.

법률에서는 이를 '동시이행 항변권'이라 합니다. 문제는 주택 매매 과정에서 세입자의 갱신요구권 행사 여부가 동시이행 항변권이 될 수 있냐'는 점입니다.

실제로 실거주할 목적으로 주택을 매수할 예정인 매수인이 잔금 예정일을 앞두고 세입자가 갱신요구권을 행사하자 잔금 납부를 미뤘고 이후 해결된 뒤 계약을 이어가려 하자 매도인이 계약을 거부하면서 소송으로 번진 사례가 있습니다.

해당 사건에서 매수인은 실거주를 희망했기 때문에 세입자의 갱신요구권 행사 여부가 잔금일을 미룬 중대한 사유가 됐다고 주장했습니다. 반면 매도인(현집주인)은 매수인이 합의된 날짜에 잔금을 주지 않아 채무 불이행으로 계약이 해지된 것이라 맞섰습니다.

이에 1, 2심 재판부는 매매 계약을 함으로써 매수인은 법률상 건물주의 지위를 승계받는다면서 이에 따라 매수인이 직접 세입자에게 직접 건물 인도가 가능하다고 판단했습니다. 그런데도 세입자의 갱신요구권 행사 여부로 잔금지급을 불이행한 것은 합당하지 않다며 매도인의 손을 들어주었습니다.

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 세입자의 갱신요구권이 계약 초기에는 행사하지 않는 조건임에도 잔금대금일을 앞두고 급작스럽게 행사했기 때문에 매수인으로써는 잔금 지급을 거절할 만한 사정임을 받아드렸습니다. 이어 세입자의 갱신요구권 행사는 매수인에게 동시의무를 이행할 수 없는 중대한 사정이 생긴 것이고 동시이행항변권을 행사할 정당사유로 판단돼 매수인의 손을 들어줬습니다(대법원 2023다269139).

이러한 돌발 상황을 방지하려면?

해당 판례에서는 매수인이 매입목적이 실거주임을 감안하여 세입자의 갱신요구권 행사가 매매 계약에서도 동시이행에 지대한 영향을 끼친 것으로 본 판결로 해결할 수 있습니다.

한편 부동산 거래에서 세입자의 갱신요구권과 같은 중대한 변수를 예방하려면 어떠한 대책이 필요할까요. 우선 실거주를 희망하는 매물에 세입자가 거주 중이라면 갱신요구권 행사여부를 파악해야 합니다. 만약 갱신요구권을 아직 행사하지 않은 상황이라면 이로 인한 계약의 해지 여부 등에 대해서도 집주인 간 매매 계약서에 분명히 특약 사항으로 반영해 두어야 법적인 분쟁에 휘말리지 않습니다.