"전세 기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있습니다. 저는 참다 못해 전세금반환소송을 제기했습니다. 전세금반환소송에서 승소하면 집주인이 가진 돈이 없더라도 부동산이라도 강제로 처분해 전세금을 변제받을 수 있다고 들었습니다. 한가지 걱정인 것은 집주인이 소송에서 패소할 것을 대비해 집 명의를 다른 사람에게 넘긴다면 강제집행을 할 수 없나요?“

전세금반환소송에서 승소 판결을 받았음에도 마음 고생하는 세입자들이 수두룩 합니다. 제 아무리 악덕 집주인이더라도 소송에서 패소 판결을 받으면 대부분 전세금을 돌려주기 마련입니다. 하지만 집주인이 소송에서 패소할 것을 대비해 재산을 미리 다른 사람 명의로 돌려놓는 행위를 했다면 상황은 간단치 않습니다.

그래서 오늘은 전세금소송에서 승소한 세입자가 강제집행을 앞두고 있을 때 만약 집주인이 재산을 빼돌린다면 어떻게 대처해야 하는지 살펴보는 자리를 마련했습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

원칙적으로는 조금 어려운 상황

전세금반환소송에서 패소 판결을 받았음에도 전세금을 돌려주지 않는 집주인들이 의외로 많습니다. 해당 절차까지 왔다는 건 정말 집주인의 채무상태가 좋지 않아 돈이 없는 경우도 있고 세입자에게 돈을 주기 싫은 마음에 미리 재산을 빼돌린 경우도 있습니다.

만약 후자인 경우라면 어떨까요? 가령 집주인이 소송에서 패할 상황을 대비해 부동산을 배우자 명의로 바꿨다고 가정해 봅시다. 전세금반환소송에서 강제집행은 부동산 경매라는 강력한 강제집행 절차가 있습니다. 제 아무리 재산이 없는 집주인이라도 세입자에게 임대해준 부동산이 있기 때문입니다.

그런데 이 재산을 배우자 명의로 돌렸고 이 경우 강제집행이 가능한지 궁금하실텐데요. 결론부터 말씀드리면 매우 어렵다는 것입니다. 전세금반환소송을 제기하는 이유가 계약서상 명시된 집주인이 전세금을 반환해 주지 않았고 법 절차를 이용해 집주인의 재산을 강제로 압류해야 하는데 집주인의 명의가 아니기 때문입니다. 이는 집주인의 가족 관계에 있는 사람이라고 해도 당사자가 아니면 재산에 함부로 손을 댈 수 없는 원리입니다.

2가지 방법으로 대응해 볼 수 있다

집주인이 패소를 대비해 부동산 명의를 다른 사람에게 넘겼다면 원칙상 다른 사람을 대상으로 강제집행을 하기가 어렵습니다. 다만 그냥 가만히 손 놓고 있다간 더 큰피해를 볼 수 있기 때문에 법률적인 해결방법을 모색해야 합니다. 만약 집주인이 자신의 배우자 명의로 재산을 돌려 놓았다면 소송을 두 가지로 진행해 볼 수 있습니다. 하나는 강제집행면탈죄로 형사고소를 해야 하고 또 다른 방법은 사해행위 취소소송을 해야 합니다.

첫 번째

강제집행면탈죄로 형사고소 하라

앞서 언급한 강제집행면탈죄는 형사고소를 의미합니다.

형법 제327조에는 '강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해하는 죄'라고 규정하고 있습니다.

쉽게 설명드리면 전세금반환소송에서 자신이 패할 것을 대비해 다른 사람에게 명의를 돌려놓는 행위입니다. 즉 해당 사항은 형사처벌이 가능하다는 것입니다.

꼭 부동산뿐만 아니라 채권압류 및 추심 과정에서 있을 수 있는 계좌 재산 이동이나 동산압류를 대비해 집주인이 자신의 값비싼 물건들을 고의로 처분하는 행위도 강제집행면탈죄에 해당할 수 있습니다.

두 번째

사해행위 취소로 명의를 원위치 시켜라

고의로 부동산 명의를 바꾼 집주인에게 할 수 있는 두 번째 소송은 사해행위 취소 소송입니다. 사해행위 취소란 전세금반환소송에서 자신이 패할 것을 예상하여 부동산 명의를 고의로 돌렸다면 이를 취소하라는 소송을 말합니다.

다시 말해 강제집행을 피하기 위해 재산의 명의를 옮겼기 때문에 다시 원래 주인에게 명의를 돌려놓으라는 소송을 의미합니다. 따라서 이 두가지 방법을 이용해 배우자 또는 다른 사람으로 변경된 재산 명의를 원래 집주인 명의로 바꾸어 놓은 다음 강제집행을 할 수 있습니다.

다만 굳이 강제집행 전 이러한 소송을 거쳐야 하는 이유는 배우자의 이름으로 된 재산이 본래는 집주인의 재산임을 입증해야 하기 때문입니다.

한가지 명심해야 하는 것은 강제집행을 피할 목적으로 재산을 옮겨놓은 것이 아니라면 집주인 배우자의 이름으로 된 재산은 강제집행을 할 수 없다는 사실을 명심해야 합니다. 집주인이 살아 있는한 채무관계는 집주인과 세입자 사이의 문제기 때문입니다.

절차를 진행하기 위해선 전세금반환소송을 끝까지 진행

전세금반환소송에서 집주인에게 확실히 돈을 돌려받기 위해서는 무엇보다 소송을 끝까지 진행해야 합니다. 이 과정에서 설령 집주인이 돈이 없다며 배짱을 부린다던가 겁을 준다고 해서 결코 흔들려서는 안된다는 말입니다.

전세금반환소송에서 우선 승소 판결문을 받아야 후일을 도모할 수 있기 때문입니다. 즉 승소판결문이 있어야 강제집행이든 다른 소송이든 진행할 수 있는 권한이 생기기 때문에 소송을 진행하고 있다면 끝까지 진행하는 게 좋습니다.

한 가지 명심해야 할 점은 아무런 법적 조치를 하지 않고 기다리면 그동안 손해가 발생한 부분이나 지연이자를 청구할 수 없기 때문에 전세금이 반환되지 않는 시점부터 법적인 절차를 진행해야 한다는 사실을 명심해두시기 바랍니다.

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