"계약 기간이 끝나가 이사 준비를 하고 있습니다. 문제는 집주인이 저희 집에 도배와 장판을 새로해야 할 것 같다며 보증금에서 원상회복비용을 제하고 돌려주겠다는 겁니다. 저는 도배와 장판은 어차피 소모품이고 저희가 일부로 훼손한 것도 아니니 전체금액을 돌려달라고 주장했지만, 이미 원상회복비용을 제하고 전세금을 입금받은 상태입니다. 이 경우 나머지 금액도 돌려받을 방법이 없나요?"

전세 계약이 끝날 때 원상회복 비용을 두고 집주인과 세입자 간 눈치 싸움이 치열합니다. 세입자가 임차한 집에 훼손이 발생했다는 이유로 전세금 전체를 돌려주지 않는 집주인까지 등장하면서 세입자가 전전긍긍하는 사례도 종종 볼 수 있습니다. 하지만 정당한 사유 없이 원상회복 비용을 핑계로 세입자의 보증금에 손을 대는 건 법률상 타당하지 않다는 사실을 명심해야 합니다.

물론 원상회복비용 청구는 집주인의 권리 중 하나입니다. 세입자도 이를 준수해야 하는 의무가 있는데요. 다만 집주인이 원상회복에 대해 통상적 소모인지 고의적 훼손인지 판단하지 못한 채 무조건 세입자의 책임으로 몰아간다면 오히려 소액전세금반환소송을 당할 수 있습니다.

오늘은 전세금 반환 시 회상회복 비용에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

원상회복비용은 무엇일까?

민법 제615조에는 '차주(세입자)가 차용물(주택이나 건물)을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다.'고 규정하고 있습니다.

즉 세입자가 집주인에게 보증금을 지불하고 집을 임차하게 되면 일정기간 사용한 후 집주인에게 원래의 상태로 회복하여 반환할 의무가 있다는 말입니다.

하지만 세입자가 원래 상태로 회복하지 않고 집을 반환하는 경우 집주인과 세입자 간 보증금 반환을 두고 다툼이 벌어지기도 합니다. 이 경우 집주인이 원상회복을 해야 하니 세입자에게 청구하는 비용을 원상회복비용이라고 합니다.

어떤 경우에 원상회복비용을 줘야 할까?

그렇다면 어떤 경우에 세입자가 집주인에게 원상회복비용을 줘야 할까요? 이때는 통상적 소모와 고의적 훼손으로 상황을 판단해야 합니다.

먼저 통상적 소모는 세입자가 특별한 해를 가하기 않고 일반적으로 사용했음에도 자연적, 시간적 흐름에 따라 훼손이 생길 수 밖에 없는 상태를 말합니다. 가령 오랜 기간 집을 사용함에 따라 벽지와 장판에 자연적으로 생기는 생활의 흔적을 예로 들 수 있습니다.

이는 세입자가 고의적으로 해를 가하지 않았을 뿐 아니라 시간에 흐름에 따라 그렇게 될 것이라는 게 명백한 경우이기에 세입자가 원상회복비용을 지불하지 않아도 됩니다. 더불어 이미 이사를 올 당시에 있었던 훼손 같은 경우도 마찬가지입니다.

반면 세입자가 고의로 임차한 집의 시설을 훼손할 경우는 어떨까요. 이 경우에는 세입자가 원상회복에 대한 책임을 지게 됩니다. 고의적인 훼손이 아니더라도 가령 세입자가 원래 없었던 시설물을 추가 설치하는 인테리어를 했을 경우에도 집주인이 요청 시 원상회복에 대한 책임을 져야 합니다.

납득할 수 없는 사유로 전세금을 일부 받았다면 소액 전세금반환소송으로

만약 객관적으로 통상적 소모임에도 집주인이 보증금에서 원상회복 비용을 제한 후 돌려준다면 어떻게 대처해야 할까요?

이 때는 집주인을 상대로 소액 전세금반환소송을 제기해야 합니다. 소액 전세금반환소송이란 전세금을 일부만 반환한 집주인을 상대로 나머지 차액을 돌려달라는 취지로 제기하는 소송을 말합니다.

전세금반환의무는 일부금액만 돌려줬다고 해서 지켜지는 것이 아닙니다. 정당한 사유 없이 일부만 돌려줬다면 법률상 집주인은 전세금반환의무를 지키지 않은 것으로 보기 때문에 소송을 통해 차액을 돌려받아야 합니다.

원상회복비용을 이유로 전세금 전체를 주지 않는 경우도 있다.

반면 원상회복을 핑계삼아 전세금 전체를 돌려주지 않는 사례도 있습니다. 하지만 이는 동시이행 위반이라며 세입자의 편을 들어준 판례가 있습니다(대법원 99다 34697).

32만원 가량의 전기시설비용을 납부하지 안았다는 이유로 집주인이 1억2천만원 상당의 보증금 전액을 세입자에게 돌려주지 않은 사건인데요.

대법원은 이에 대해 세입자가 납부하지 않은 금액은 아주 소액이며, 그 금액에 비하여 보증금 전액을 반환하지 않는 다는 것은 부당하다고 판결했습니다.

물론 건물주는 원상회복비용을 받아야 하는 정당한 사유가 있다면 보증금에서 해당 비용을 차감할 순 있지만, 보증금 전체를 볼모로 원상회복비용을 요구하는 것은 법률상 타당하지 않다는 판례입니다.

이러한 분쟁을 예방하려면?

한편 원상회복비용에 대한 분쟁을 사전에 예방하려면 어떤 조치를 취해야 할까요? 먼저 계약 전부터 원상회복에 대한 약정을 정하는 것입니다. 어디서부터 어디까지 원상회복에 포함할 것인지 구체적으로 명시하여야 합니다.

다만 통상적 소모는 법 규정이나 판례에서 세입자의 책임이 아니라고 판단한 경우가 많아 해당 내용은 되도록 피하는 게 좋습니다.

집주인 역시 세입자에게 책임을 물기에 애매한 상황이라고 판단된다면 우선 전세금을 모두 돌려준 후 손해배상청구소송으로 원상회복비용을 청구해 볼 수 있습니다. 집주인 입장에서 한 가지 주의해야 하는 점은 세입자에게 원상회복비용을 청구할 때 업체로 영수증이나 견적서 같은 객관적인 자료가 있어야 법적 효력을 인정받을 수 있습니다.