"전세 계약이 끝나가 세입자가 보증금 반환을 요구하고 있습니다. 하지만 당장 세입자에게 지급할 돈이 없어 이사비를 먼저 준 후 나간다는 합의와 함께 합의사항을 위반하면 5천만원에 해당하는 위약금을 물어야 한다는 각서를 작성했습니다. 문제는 이후 세입자가 마음을 바꿔 이사비용을 돌려주겠다는 의사와 함께 전세금반환을 하지 않겠다고 합니다. 이 경우 세입자가 합의 사항을 위반한 것인데 불법 점유로 볼 수 있나요?

주택 임대차 관계에서 세입자와 집주인은 동시이행 관계에 있습니다. 동시이행 관계란 보증금 반환 의무가 있는 집주인과 집을 돌려줘야 하는 세입자의 의무가 동시에 이행되어야 한다는 뜻입니다. 너무나도 당연한 원리지만, 현실에서는 훨씬 복잡한 형태로 나타나는 경우가 있어 세입자들이 자신의 권리를 찾지 못하는 경우가 많습니다.

전세금을 반환 받지 못한 상황에서 세입자는 집을 돌려달라는 집주인의 요구에 거부할 권리가 있습니다. 다만 악덕 집주인의 경우 꼼수적인 조건을 내세워 명도의무를 강요하는 사례가 있어 세입자들의 마음을 애타게 하는데요.

이번 시간에는 전세금반환 의무를 지키지 않은 집주인이 내세우는 각종 꼼수와 조건들이 법률상 타당한지에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

어떤 상황에서도 동시이행관계는 지켜져야

집주인과 세입자 즉 임대차 관계에서는 동시이행 관계가 중요하게 여겨집니다. 이는 법률상으로 상대방에서 책임을 묻기 위해서는 동시이행 관계가 제대로 지켜졌느냐 아니냐가 중요한 요소가 되기도 합니다.

만약 전세금반환 의무를 지키지 않으면서 세입자에게 나가라라고 하는 집주인이 있다면 이는 위법에 해당하며 세입자가 명도의무를 지키지 않아도 법률상 문제가 없습니다.

다시 말해 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황에 처해 있다면 전세금을 돌려줄 때까지 해당 주택에 머물러도 법률상 불법 점유가 아니라는 말입니다.

물론 세입자가 이사가 급해 명도의무를 먼저 지켜야 할 상황에 놓일 수 있습니다. 이 경우 임차권등기 제도를 용하면 됩니다. 임차권등기가 완료된 상태에서 이사를 한다면 세입자는 명도의무를 지킴과 동시에 해당 주택에서의 세입자 지위를 그대로 유지시킨 상황이기 때문에 전세금반환소송을 제기할 권한이 주어지게 됩니다.

꼼수로 인한 조건으로 동시이행관계를 무력화 한다면?

반면 법률적인 헛점을 이용해 자신은 전세금반환 의무를 지키지 않으면서 세입자에게 명도의무를 강요하는 사례도 있습니다.

실제로 이사 비용을 제공하는 댓가로 명도합의서를 작성하면서 합의 사항을 위반 시 세입자에게 5천만원의 위약금을 부담하게 하는 사례가 있었는데요. 이에 세입자가 마음을 바꿔 이사비용을 돌려주자 합의 불이행으로 5천만원의 위약금이 생겼으니 전세금반환을 할 수 없다고 주장한 집주인의 사건입니다.

이에 대해 대법원에서는 보증금 반환이 이뤄지지 않는 상황에서 세입자에게 합의사항 미준수로 위약금을 부담하게 하는 것은 부당하다며 세입자의 손을 들어준 판례입니다(대법원 2017다224630,224647).

해당 판례에서는 집주인이 제시한 합의사항 위반에 대한 위약금은 이미 전세금을 반환한 상황에서 세입자가 합의 사항을 미준수 했다면 타당했을지 모르나 동시이행관계가 성립되지 않은 상황에서 집주인의 주장은 법률상 근거가 없다고 판단한 것입니다.

이와 동일한 사례로 세입자가 걸어둔 임차권등기 해지 조건으로 전세금반환을 하겠다는 집주인의 요구도 위법에 해당하는 판례가 있을 정도로 법원에서는 동시이행에 관한 엄격한 판단 기준을 보이고 있습니다.

오히려 세입자가 보증금 반환을 거부하는 경우에는?

한편 집주인이 법을 준수하기 위해 전세금반환을 하려 했지만, 오히려 세입자가 버티기 위해 전세금반환을 거부하는 사례도 있습니다.

동시이행은 법원에서 엄격하게 판단하는 기준인 만큼 이를 악용하는 사례로 볼 수 있는데요. 이 경우 집주인은 세입자가 전세금반환을 거부한다고 해서 무턱대고 명도소송을 진행하다간 낭패를 볼 수 있습니다.

우선 자신의 의무를 지킨 후 상대방에게 책임을 물어야 법률상 문제가 없기 때문입니다. 따라서 세입자가 전세금반환을 거부한다면 집주인은 법원에 보증금을 공탁한다면 법률상 집주인의 의무를 다한 것으로 판단하기 때문에 추후 세입자에게 책임을 물을 권한이 생기게 됩니다.

전세금 분쟁 처음부터 법률 전문가와 함께

전세금분쟁에서의 약자는 세입자가 될 수 밖에 없습니다. 자신의 전재산 혹은 큰 부분은 차지하는 재산을 재때 돌려받지 못할 위기에 몸과 마음에 커다란 상처를 입을 수 있기 때문입니다.

그렇기에 빠르게 판단하고 행동할 필요성이 있는데요. 초기부터 법률전문가와 함께한다면 몸과 마음의 상처를 빠르게 회복하고 문제 해결을 확실히 할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

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