"집주인이 전세금을 돌려주지 않아 전세금반환소송을 진행 중입니다. 문제는 전세시세가 올라 매매시세를 웃돌고 있어 승소판결을 받더라도 강제집행으로 부동산 경매를 진행 하면 전세가에 미치지 못할 수도 있다는 겁니다. 소송 중에라도 집주인의 다른 재산을 조회하여 가압류를 걸어야 하나요?"

최근 전세가 상승으로 매매가를 웃돌거나 추월하는 상황에 피해를 보는 세입자들이 적지 않습니다. 과거에는 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 전세금반환소송을 제기해 부동산경매를 진행하면 전세금을 변제할 수 있었습니다. 하지만 전세가가 매매가를 웃도는 상황에서 부동산경매 절차를 진행하면 전세가보다 낙찰대금이 적을 수 있어 문제가 되고 있습니다.

전세금을 돌려받지 못해 소송을 진행 중이거나 고려 중인 세입자들은 현 부동산 시세에 촉각이 곤두설 수 밖에 없습니다. 집주인의 가장 확실한 재산이라고 볼 수 있는 부동산 시세가 하락하면 낙찰대금도 내려갈 수 밖에 없기 때문입니다. 하지만 가장 중요한 것은 이러한 걱정 때문에 미리 다른 재산을 조회하려거나 가입류 절차를 진행하려는 조바심을 낼 필요가 없다는 것입니다.

그래서 이번 시간에는 전세가가 매매가와 비슷해졌거나 추월한 상황에서 다른 재산 조회나 현명한 압류 절차 진행에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

소송전 소송 중 재산조회는 어렵다

전세가가 매매가를 웃도는 상황에 전세금까지 돌려받지 못했다면 세입자는 부동산 경매에만 의존할 순 없습니다. 일반적인 상황에서도 부동산경매는 현시세보다는 낮게 낙찰되는 경우가 대부분인데요. 부동산 시장 자체가 침체된 상황에서는 더욱이 전세가에 낙찰대금이 미치지 못할 확률이 높기 때문입니다.

이 경우 부동산 시세에 두려움을 가진 세입자는 소송도 끝나기 전에 건물주의 다른 재산을 미리 파악하거나 가압류를 진행하려는 생각을 가지기 마련인데요. 하지만 집주인의 재산을 소송이 끝나기도 전에 조회하는 것은 개인정보보호법 등으로 불가하거나 어렵다는 사실을 명심해야 합니다.

또한 소송 전에 다른 재산을 찾더라도 가압류 신청을 하면 법원에서 임차목적물 이외 다른 재산을 가압류하는 이유를 소명하라는 보정명령이 나올 가능성이 높습니다. 더욱이 가압류에 따른 담보제공 즉 현금공탁 명령이 나오기 때문에 세입자에게 부담이 될 수 있습니다.

따라서 세입자는 소송이 전부터 가압류나 다른 재산을 찾아야 한다는 생각보다는 전세금반환소송을 신속히 진행하고 판결을 받은 후 집주인의 여러 재산을 조회하고 강제집행을 진행하는 것이 법률적, 효율성 측며에서 훨씬 나은 방법이라고 말씀드릴 수 있습니다.

집주인의 재산을 조회하는 방법에는 어떤 게 있나?

만약 전세금반환소송에서 승소 판결문을 받았다면 집주인의 재산을 조회할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있을까요? 먼저 절차상으로 '재산명시'라는 것을 신청하게 됩니다. 재산명시란 법원이 집주인을 불러 자신의 재산에 대해 어떤 것들이 있는지 적도로 하는 절차입니다.

재산명시 절차 이후에는 객관적으로 집주인의 재산을 파악할 수 있는 재산조회 절차가 기다리고 있는데요. 집주인의 부동산, 계좌, 자동차 등 재산이 있는지 없는지 관련 기관을 통해 파악할 수 있습니다. 이 과정에서 채권압류 및 추심과 동산압류 절차를 이용해 부동산 낙찰대금에서 부족했던 전세금을 변제할 수 있는데요.

재산조회를 통해 집주인의 은행계좌에 돈이 있다는 것을 확인했다면 채권압류 및 추심으로 계좌에 있는 돈을 압류 할 수 있으며, 자동차나 기타 값비싼 물건에 대해서는 동산압류 절차를 통해 압류 후 매각절차로 전세금을 변제할 수 있습니다.

한가지 명심해야 할 사실은 재산조회를 통해 발견된 집주인의 재산 종류에 따라 알맞은 강제집행 방법을 선택해 진행해야 한다는 점입니다.

이러한 문제를 사전에 방지할 수 있는 방법은?

한편 전세가가 매매가를 역전하는 상황에 피해를 방지하기 위해서는 사전 예방이 중요합니다. 대표적으로 최근 세입자들에게 주목받고 있는 보증보험 상품을 이용하는 것입니다. 보증보험 상품은 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때 해당 기관이 세입자의 보증금을 보증하는 보험상품입니다.

다만 한가지 주의할 점은 보증보험은 전세가가 매매가에 근접하거나 역전된 상황에서는 가입이 불가능하다는 점입니다. 보증보험은 해당 부동산을 담보로 세입자의 보증금을 보증하는데 세입자에게 줄 보증금이 부동산의 가치보다 높다면 해당 기관으로서는 손해가 될 수 있기 때문입니다.

따라서 임대차 계약 초기부터 가입을 고려하는 것이 좋으며 임대차 계약 초기부터 전세가가 매매가를 위협하는 지역이라면 계약자체를 피하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

전세금 분쟁 시작부터 법률 전문가와 함께 하라

전세금 분쟁에서 세입자는 몸과 마음이 상할대로 상해있는 경우가 많습니다. 때문에 잘못된 판단을 하기가 쉬우며, 엎친 데 덮친 격으로 낭패를 보는 경우가 많은데요.

따라서 전세금 분쟁이 발생하면 혼자 애태우고 판단하는 것 보다는 빠르게 법률 전문가의 진단과 조언을 구하는 것이 현명한 대처 방법이라고 말씀드리고 싶습니다. 저희 법도 전세금반환소송센터는 여러분들에게 열린 상담 절차를 제공해 드리고자 무료상담전화 제도를 운영하고 있습니다. 부담없이 언제든 법률 전문가에게 문의하고 상담할 수 있습니다.

또한 홈페이지를 통해 무료 온라인 상담까지도 제공해 드리고 있으며, 요청시 전세금반환소송과 관련된 자료를 제공해 드리고 있으니 이 부분도 많은 이용 바랍니다.

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