"전세 기간이 끝나가 집주인에게 전세금반환 요구를 하려고 합니다. 문제는 부동산 명의가 집주인 부부 공동으로 되어 있는데 현재 이혼소송으로 따로 거주를 하고 있다는 겁니다. 이 경우 저는 공동 집주인 중 누구에게 전세금반환 요구를 해야 할까요?"

흔한 경우는 아니지만 전세계약에서 부동산 명의가 공동으로 된 사례가 종종 있습니다. 공동 집주인 명의란 일반적인 주택 임대차는 집주인이 한명인 것과 달리 공동 집주인은 부동산 지분을 나눈 집주인이 2명 이상인 경우를 뜻합니다. 하지만 공동명의로 된 임대차에서 문제가 발생한다면 상황은 간단치 않습니다.

집주인 명의가 공동으로 된 전세 계약을 할 때에는 일반적인 임대차 계약보다 각별한 주의가 필요합니다. 물론 법률상으로는 문제가 없는 계약형태지만, 공동 집주인 중 한명에게 문제가 발생하거나 연락두절이 된 상황에서는 전세금반환이 쉽지 않기 때문입니다. 만약 공동 집주인 명의의 주택 임대차에서 문제가 발생한다면 상황에 따라 한명내지는 공동 집주인 모두에게 책임을 묻는 법절차를 진행하시면 됩니다.

오늘은 공동명의 주택임대차에서 집주인 한명이 연락두절 되거나 문제가 발생할 때 전세금반환 방법에 알아보는 자리를 마련했습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

공동집주인의 보증금반환 채무, 불가분채무다

공동명의의 주택임대차에서 이혼, 재산분할 등의 문제가 발생하면 세입자는 당혹감을 감추지 못합니다. 즉 집주인 모두가 한 집에서 생활하는 것과 달리 따로 떨어져 살거나 한 집주인만 연락이 두절된 상황이라면 전세금반환을 누구에게 요구해야 하는지 곤란한 상황을 말하는데요.

이 상황에서 세입자가 한가지 명심해야 할 사실은 보증금반환에 대한 채무는 불가분채무라는 점입니다. 불가분채무란 쉽게 말해 나눌 수 없는 채무를 말합니다.즉 공동명의의 집주인 간에는 지분이라는 게 존재하겠지만, 그것은 집주인 간에만 신경쓸 문제일 뿐 세입자 입장에서 보증금반환에 대한 지분은 생각하지 않아도 된다는 뜻입니다.

따라서 전세금반환을 요구할 때는 집주인이 공동명의인 경우에도 한 사람에게만 의사표시를 전달하여 전액 지급을 요구할 수 있습니다.

전세금반환소송을 할 때는 양쪽 모두를 특정해야..

반면 공동명의 주택 임대차에서 전세금반환이 이뤄지지 않았다면 집주인 특정은 조금 달라집니다. 공동명의라도 전세금반환 요구를 할 때는 한 사람만 특정해 의사표시를 하면 됐지만, 법 절차에서는 임대차 계약서상 표기된 집주인 모두를 특정해야 한다는 말입니다.

전세금반환소송을 한다는 의미는 결국 승소판결을 받은 후 부동산경매를 통해 낙찰된 금액으로 전세금을 변제 받고자 하는 목적일 겁니다. 하지만 집주인 1인만을 채무자로 특정해 소송과 부동산 경매를 진행하게 되면 특정된 집주인의 지분만 경매에 넘길 수 있습니다.

이 경우 실무적으로 경매에 참여하는 입찰자 입장에서 생각해 보면 한 주택이 아닌 지분만 사려는 사람이 현실적으로 나오기 힘들기 때문에 반드시 공동 집중니 모두를 채무자로 특정하여 법 절차를 진행하셔야 합니다.

공동명의 집주인 법 절차 진행 시 주의사항

한편 공동명의의 주택 임대차에서 법 절차를 진행할 때는 일반적인 경우보다 세심한 주의가 필요합니다. 우선 전세금반환에 대한 법 절차를 진행하기 위해서는 집주인과 세입자 간 동시이행 관계가 지켜졌느냐를 판단해야 하는데요.

동시이행이란 집주인의 전세금반환 의무와 세입자의 명도의무를 동시에 이행하는 의무를 말합니다. 이 과정에서 세입자가 명도의무를 입장할 때 한 집주인에게만 열쇠나 문개방에 필요한 정보를 넘긴다면 문제가 될 수 있습니다.

다른 집주인은 세입자가 명도의무를 지키지 않았다고 맞설 수 있기 때문인데요. 따라서 세입자가 먼저 명도의무를 지켰다면 이사후 비워진 내부 사진과 문개방에 필요한 정보를 집주인에게 보낸 문자, 카톡, 통화녹취 등의 입증자료를 확보해 두시는 게 좋습니다.

전세금분쟁 모르면 오히려 낭패 반드시 법률 전문가와 함께

지금까지 공동명의 주택 임대차에서 전세금돌려받는 방법에 관해 알아보았습니다. 전세금분쟁은 주택의 상황, 계약형태, 계약자 관계 등에 따라 대응 방법이 달라지기 때문에 평소 들었던 얇은 법률 지식으로 판단했다간 낭패를 볼 수 있습니다.

따라서 전세금 분쟁이 발생한다면 혼자서 판단하는 치명적인 실수를 범하기 전에 법률 전문가를 찾아 확실한 해결 방법을 조언받는 게 중요합니다. 저희 법도 전세금반환소송센터는 부담없고 빠른 상담 진행을 위해 무료전화상담 제도를 운영하고 있습니다.

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