"전세기간이 6개월 정도 남은 세입자입니다. 문제는 어느날 집주인이 사고로 사망했다는 소식을 접해 전세금 돌려받기가 막막해졌다는 겁니다. 이번 계약이 끝나면 이사할 계획이었는데요. 이 경우 누구에게 전세금반환을 요구해야 하나요?"

최근 빌라 수백채를 구입한 일명 '빌라왕' 사건이 세간에 관심을 끌고 있습니다. 더 큰 문제는 급작스럽게 집주인이 사망하면서 수백, 수천 명에 이르는 세입자들의 전세보증금이 위태로워졌다는 건데요. 실제로 계약 기간 중 집주인이 사망하면 세입자의 전세금 돌려받기가 쉽지만은 않다는 것입니다.

주택 임대차보호법(이하 주임법)상에는 계약 기간이 끝날 때 집주인은 세입자에게 전세금반환을 할 의무가 있습니다. 그런데 이 당사자인 집주인이 계약이 끝나기도 전에 사망한다면 어떨까요. 만약 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 오늘 소개할 3가지 방법으로 대응해 보셔야 합니다.

그렇다면 어떠한 방법들이 있는지 이번 시간을 통해 알아보도록 하겠습니다.

집주인 사망 시 그의 상속인이 권리와 의무를 승계한다

집주인 사망 시 세입자가 전세금을 돌려받기 위한 첫 번째 방법은 상속인에게 전세금반환을 요구하는 것입니다.

민법 1005조에는 '상속인은 상속 개시된 때로부터 피상속인의 재산에 대한 포괄적 권리 의무를 승계한다'고 규정하고 있습니다. 즉 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 그의 상속인이 임대차 계약서상 집주인의 지위를 이어 받는다는 말입니다.

따라서 세입자는 상속인을 상대로 전세금반환을 요구할 권리가 있으며, 만약 상속인이 된 사람이 거부 시 세입자는 상속인을 상대로 전세금반환소송까지 제기할 수 있습니다.

다만 이 절차에서도 한가지 주의해야 할 사항이 있습니다. 법률상 상속절차가 마무리 되야 한다는 말입니다. 만약 상속인이 1명일 경우에는 상속절차가 비교적 빠르고 간단하게 진행되겠지만 상속인이 여러 명이거나 집주인이 생전에 보유한 재산이 많았다면 상속 절차에 시간이 걸릴 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

상속인이 상속을 거부할 때는?

반면 사망한 집주인의 상속인들이 상속을 거부하는 사례가 생길 수 있습니다. 가령 집주인이 생전에 보유한 재산보다 채무가 많았다면 채무까지도 상속이 되기 때문에 상속 자체를 거부할 수 있습니다.

이 경우에도 세입자는 상속인들이 상속을 거부하여 상속절차가 마무리 되어야만 이후 절차를 진행할 수 있습니다. 상속은 피상속인의 4촌이내 방계혈족까지 절차가 진행되기 때문에 세심한 확인이 필요합니다.

만일 모든 상속인들이 상속을 거부했다면 세입자는 어떻게 대응해야 할까요? 이 경우 세입자는 상속재산관리인 제대를 활용하셔야 합니다.

상속재산관리인이란 상속인이 여럿이거나 존재하지 않을 때 상속재산의 관리 및 청산을 위해 가정 법원이 선임하는 관리인을 뜻합니다. 원칙적으로 상속재산관리인은 채무 관계에서 채무자가 사망했다면 채권자가 신청할 수 있는 제도인데요. 임대차 관계에서 세입자는 전세금을 돌려받아야 할 채권자에 해당하고 집주인은 전세금을 돌려줘야 할 채무자에 속하기 때문에 가능한 것입니다.

이에 따라 세입자가 우선변제권과 대항력을 갖추고 있다면 상속재산관리인을 상대로 전세금반환요구를 할 수 있고 상속재산관리인은 집주인의 재산을 처분해 마련한 매각대금으로 세입자의 전세보증금을 변제할 수 있습니다.

보증 보험을 통해 받을 수는 없나요?

한편 보증 보험에 가입한 세입자 입장에서는 '집주인이 사망하더라도 보증 보험을 통해 문제를 해결할 수 있지 않을까'라는 생각을 하기 마련입니다.

보증 보험이란 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 상황을 대비해 세입자가 미리 가입한 보험을 말하는데요. 다만 집주인이 사망한 경우라면 문제는 간단치 않습니다. 보증보험은 원칙상 계약이 해지된 경우에만 세입자의 보증금을 해결해 주는데 계약해지 의사표시를 전달할 집주인이 사망해 버렸기 때문입니다.

따라서 가입한 보증 보험을 활용하기 위해서는 계약해지 확인서가 반드시 필요합니다. 이를 위해선 상속인들간 상속절차가 마무리된 후 세입자가 상속인들을 상대로 계약해지 의사표시를 확인받아야 합니다.

반대로 상속인들이 상속을 거부한다면 하루라도 빨리 상속재산관리인을 선임하여 그를 상대를 계약해지 의사표시를 확인받아야 안전하게 보증 보험을 통해 보증금을 전달받을 수 있습니다.

전세금 피해 그 시작을 전문가와 함께

최근 전세금 피해 사례가 늘어나면서 세입자들의 마음은 불안하기만 합니다. 막상 내가 피해를 입는다고 생각하면 당장 무엇부터 해야 할지 막막하기만 할텐데요.

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