"세입자가 청약일정으로 인해 전세금을 조기에 돌려달라고 합니다. 문제는 아직 계약 기간이 2달 가량 남았는데 아직 신규 세입자를 구하지 못했습니다. 세입자는 만약 조기에 돌려주지 않으면 임차권등기라도 해서 나가겠다는데 대출이라도 받아야 하는건지 막막합니다"

세입자의 조기 전세금반환 문제로 집주인과 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 집주인이 전세금을 돌려주는 시기는 계약이 종료돼야 한다고 조언합니다.

주택 임대차에서 계약 종료 기간과 세입자의 이사 일정이 맞지 않는 사례가 흔히 생길 수 있습니다. 이는 집주인과 세입자 간 반드시 지켜야 하는 서로 간 의무를 잘 이해하지 못해 발생하는 문제라고 볼 수 있는데요. 만약 세입자가 계약 종료가 되지 않았음에도 조기에 전세금반환을 요구한다면 집주인이 이를 들어줄 필요는 없다는 말씀부터 드리고 싶습니다.

이와 반대로 집주인이 신규 세입자를 들이기 위해 세입자에게 조기 명도를 요구하는 경우가 있는데요. 이 두가지 경우에 대해 오늘 짚어보는 시간을 마련했습니다.

계약 기간이 끝나지 않는 한 조기 전세금반환의무 없어

원칙상 세입자가 전세보금금 반환을 요구할 수 있는 시기는 계약 기간이 종료됐을 때입니다. 하지만 종종 계약 기간을 몇 개월 앞두고 계약해지 통보를 했으니 혹은 이사 일상이 맞지 않아 전세금반환을 미리 요구하는 경우가 있습니다.

집주인 입장에서는 아직 신규 세입자를 구하지 못했다면 서로간 분쟁이 일어날 수도 있는데요. 한가지 명심해야 할 사실은 집주인과 세입자 간 발생하는 의무 시기를 잘 이해해야 한다는 점입니다. 법률상 집주인은 세입자에게 전세금을 반환할 의무가 있고 세입자는 집을 집주인에게 돌려줄 의무가 있습니다. 각 의무의 공통점은 계약이 끝날 때 동시에 이행해야 한다는 점입니다.

즉 계약이 끝나지 않았다면 서로 간 의무가 발생하지 않는다는 말입니다. 따라서 이사 일정이 조기에 이뤄진다는 사유는 세입자의 개인 사정일뿐 집주인이 이에 응하지 않아도 법적인 문제가 되지 않습니다.

반대로 집주인이 미리 집을 빼달라고 요구할 때는?

반대로 집주인이 세입자에게 조기에 집을 비워줄 것을 요구한다면 어떨까요.

가령 계약 종료와 세입자의 이사 날짜가 다음주 주말인데 집주인이 신규 세입자가 한 주 빨리 들어온다며 기존 세입자에게 퇴거 요구를 하는 경우가 있습니다.

이 경우도 마찬가지로 서로 간 이사 일정이 맞지 않아 발생하는 문제지만, 세입자가 집주인에게 집을 반환해야 하는 의무, 다시 말해 명도의무가 발생하는 계약 종료 시점이 아니기에 집주인의 퇴거요구에 세입자가 응하지 않아도 됩니다.

만약 세입자가 집을 조기에 빼주지 않아 신규 세입자와의 계약 파기의 책임을 묻는다고 하더라도 법률상 세입자에게는 잘못이 없으며, 오히려 이 문제를 빌미로 집주인이 전세금을 제때 반환하지 않는다면 전세금반환소송을 제기할 근거가 되기도 합니다.

현실적인 대응책은?

한편 세입자와 집주인간 조기 전세금반환이나 명도문제가 발생할 경우 현실에서는 어떻게 대처해야 할까요.

먼저 세입자가 이사 일정으로 인해 조기에 전세금반환을 요구한다면 서로간 적절한 날짜나 계약금 정도의 금액으로 타협보는 경우가 많습니다.

다만 서로간 합의가 없는 계약종료는 법적인 효력이 없기 때문에 세입자 입장에서는 집주인이 조기 계약 종료에 동의하지 않을 경우를 대비해야 합니다. 즉 가족 구성원을 나눠 현 전입신고를 나둔 채 나머지 구성원을 이사할 곳에 전입신고를 해둔 후 계약이 종료되면 전세금을 돌려받아 전입신고를 마무리 하는 것이 좋습니다.

반면 신규 세입자를 예정보다 빨리 받아야 하는 집주인 입장에서는 기존 세입자와 일정 조율을 원만하게 상의하고 이사비 지원 정도의 합의로 마무리 되는 경우가 많습니다.

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